土地市場(chǎng)
整體供求— 2020年土地供求平衡，供求量較同期均表現(xiàn)下降趨勢(shì)
從土地供應(yīng)端看，2020年土地市場(chǎng)供應(yīng)209宗，同比減少35.29%；占地面積667.64萬(wàn)方，同比減少29.61%；可建面積2050.81萬(wàn)方，同比減少33.04%；
從土地成交情況看，2020年土地成交187宗地，同比減少35.4%；占地面積592.21萬(wàn)方，同比減少29.84%；可建面積1861.78萬(wàn)方，同比減少32.65%；土地成交累計(jì)樓面均價(jià)3254元/㎡，同比增加3.62%，整體溢價(jià)水平同比增長(zhǎng)19.08%。
成交走勢(shì)— 上半年供應(yīng)量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降
縱觀近五年土地成交量，16年開始政府加大土地供應(yīng)量，品牌房企紛紛入駐，土地拍賣出讓透明化，房企競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境緊張；
2020年的昆明土地市場(chǎng)呈現(xiàn) “平頭翹尾”的趨勢(shì)，從年初疫情影響下的低迷，到5、6月份開始回溫，到金九銀十的平穩(wěn)發(fā)展，再到年末集中爆發(fā)。
成交結(jié)構(gòu)— 昆明市土地成交以住宅類為主，組合商辦、商住及綜合用地，產(chǎn)業(yè)勾地成為趨勢(shì)
從2020年土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)月度情況看，住宅類用地任然占市場(chǎng)主力，純住宅用地整體溢價(jià)率達(dá)12.23%；隨著政府招商引資房企產(chǎn)業(yè)入駐等拿地方式的多樣化，商辦類以及商住類用地不斷增加，低溢價(jià)率獲�。皇芾ッ魃剔k市場(chǎng)低迷影響，市場(chǎng)去庫(kù)存為主，綜合類性質(zhì)土地成交持續(xù)保持低位運(yùn)行，未來(lái)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以住宅類產(chǎn)品為市場(chǎng)主力產(chǎn)品。
一二級(jí)市場(chǎng)— 商品房持續(xù)去化，土地成交量回落，中長(zhǎng)期庫(kù)存壓力小
受疫情影響，2020年商品房成交量回落，但市場(chǎng)熱度不減，商品房成交量依舊保持高位，穩(wěn)定去化，另外受19年土地集中放量影響，20年土地成交量有所回落，整體來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)去化，穩(wěn)定去化；
2020年住商辦用地成交可建體量1861.78萬(wàn)方，商品房成交量?jī)H1375.62萬(wàn)方，新增土儲(chǔ)486.16萬(wàn)方，未來(lái)商品房市場(chǎng)中長(zhǎng)期庫(kù)存壓力小。
一二級(jí)市場(chǎng)— 土地交易進(jìn)一步明朗化，房企溢價(jià)拿地入駐，房?jī)r(jià)地價(jià)比下降
從五年商品房成交均價(jià)來(lái)看，昆明市場(chǎng)商品房均價(jià)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，18年破萬(wàn)，20年持續(xù)保持穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商品房均價(jià)高達(dá)12540元/㎡；
16年開始，隨著近五年品牌房企陸續(xù)入駐，土地成交透明化，土地成交均價(jià)大幅度上浮，房企溢價(jià)拿地，整體房地價(jià)比下滑。
土地流拍— 2020年土地流拍宗數(shù)減少，房企拿地信心足
2020年土供應(yīng)209宗，成交187宗，流拍19宗，整體流拍率10%，同比19年下降; 拍賣出讓含住宅地塊流拍率低，其中流拍地塊多為拍賣出讓地塊及純商業(yè)商務(wù)地塊。
片區(qū)成交表現(xiàn)— 土地市場(chǎng)分區(qū)成交差距大，呈貢、官渡、盤龍成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)
從2020年土地市場(chǎng)成交分區(qū)情況看，各個(gè)片區(qū)之間量?jī)r(jià)差距逐漸拉大，受地勢(shì)及城市發(fā)展方向“南延北拓、西進(jìn)東出”影響，呈貢區(qū)以成交建面體量547.23萬(wàn)方、61宗土地的超過(guò)其它各區(qū)，位列榜首，主力成交呈貢老城片區(qū)；官渡區(qū)以成交建面體量497.62萬(wàn)方成交量第二，主力成空港板塊；盤龍區(qū)成交建面體量370.27萬(wàn)方，排名第三，以4251元/㎡的單價(jià)優(yōu)勢(shì)，成為最具潛力的區(qū)域；五華區(qū)和西山區(qū)以城改舊改勾地為主，成交量低位運(yùn)行，但西山區(qū)以樓面單價(jià)5256元/㎡位列成交樓面價(jià)榜首。
板塊成交表現(xiàn)— 市區(qū)核心板塊價(jià)值凸顯，邊緣板塊成為熱點(diǎn)，房企布局外溢
從2020年昆明土地市場(chǎng)成交板塊分布情況看，主城核心區(qū)因土地越來(lái)越稀缺，多為城改舊改項(xiàng)目，房企拿地以城市發(fā)展方向外溢。其中官渡區(qū)空港板塊、呈貢區(qū)老城板塊、西山區(qū)馬街板塊、盤龍區(qū)北市板塊成為今年土地市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊，房企爭(zhēng)相入駐；此外官渡區(qū)東南板塊、呈貢區(qū)經(jīng)開板塊外緣板塊也是逐漸受房企關(guān)注。官渡空港板塊以235.82萬(wàn)方的建面體量位列成交量榜首，五華區(qū)次中心板塊以成交樓面均價(jià)11148元/㎡位居板塊成交樓板價(jià)第一位。
房企布局— 2020年新入昆房企為旭輝、卓越、華發(fā)、龍光、清華海峽五家
2019-2020年，昆明新進(jìn)房企累計(jì)共14家，主要進(jìn)駐方式為合作進(jìn)駐與招拍掛形式拿地進(jìn)駐；
2020年1-12月共有5家新進(jìn)企業(yè)入駐昆明，其中旭輝在7月首次在公開招拍掛土地市場(chǎng)溢價(jià)拿地，進(jìn)駐昆明。清華海峽在10月以昆明海峽健康科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目入駐昆明，華發(fā)集團(tuán)在10月與融創(chuàng)云安聯(lián)合拿地曲線入滇。卓越集團(tuán)在11月以171.7%溢價(jià)率拍賣競(jìng)得呈貢土地入駐昆明。龍光地產(chǎn)底價(jià)摘得巫家壩板塊17.11畝土地，正式落子昆明。
房企布局— 2020年房企積極增加土儲(chǔ)，多家房企產(chǎn)業(yè)入駐
2020年品牌房企積極拿地，搶占市場(chǎng)份額，其中金地、俊發(fā)、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地、華發(fā)、云安、卓越、平安、同德躋身拿地房企前TOP10。
房企高溢價(jià)表現(xiàn)— 公開招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，2020年單宗土地溢價(jià)高達(dá)172%
從2020年溢價(jià)率高于30%的土地成交來(lái)看，卓越、中海、恒大、旭輝、新城、綠地、海倫堡、龍湖等房企高溢價(jià)拿地，主要分布在呈貢區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)。
成交排行版— 2020年房企拿地面積、總價(jià)、單價(jià)TOP10排行榜
從成交面積排名看，金地以總成交面積124.81萬(wàn)方，拿下總面積榜第一，俊發(fā)緊隨金地排行第二，呈貢區(qū)、官渡區(qū)成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)；
從成交總價(jià)排名看，融創(chuàng)以60.53億元遠(yuǎn)超其它房企名列榜首，均以底價(jià)獲��；
從成交單價(jià)排名看，龍湖以13853元/㎡摘得西山區(qū)雙塔片區(qū)土地，排名第一成交單價(jià)地塊。
房企貨儲(chǔ)— 截止2020年12月底，房企貨儲(chǔ)排行榜TOP10
截止2020年12月，昆明貨值儲(chǔ)備前十房企總貨值儲(chǔ)備量高達(dá)3539萬(wàn)方，占市場(chǎng)份額主導(dǎo)地位，其中俊發(fā)以1104萬(wàn)方的土地貨值儲(chǔ)備穩(wěn)居首位，與云南城投、綠地、萬(wàn)科、碧桂園排行前五，前十企業(yè)以外來(lái)品牌房企為主，本土逐漸淡出。
2020年政府供地持續(xù)放量，集中年尾供應(yīng)，上半年土地市場(chǎng)驟停，年中回暖，年末集中爆發(fā)，5家房企新進(jìn)昆明，房企合作拿地明顯增多，溢價(jià)接受度上漲，競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地成本高漲，呈“量跌價(jià)穩(wěn)”趨勢(shì)，公開拍賣地塊溢價(jià)高，勾地條件苛刻。
商品房市場(chǎng)分析
政策環(huán)境— 堅(jiān)持以穩(wěn)為主，堅(jiān)持房住不炒，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序發(fā)展
2018年7月出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái)，昆明量?jī)r(jià)走勢(shì)保持穩(wěn)定，尤其是成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，上漲幅度基本維持在8%左右；
房?jī)r(jià)上漲溫和，符合政府調(diào)控預(yù)期，20年政策，主要堅(jiān)持以穩(wěn)為主，堅(jiān)持房住不炒，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序發(fā)展。
商品房市場(chǎng)— 20年全年商品房成交量低于19年全年，成交均價(jià)平穩(wěn)上升
20年全年商品房供應(yīng)1790萬(wàn)方，較19年全年下降9.1%，成交量1376萬(wàn)方，較19年全年下降13.54%。成交均價(jià)12540元/㎡，成交均價(jià)保持平穩(wěn)上升；
分區(qū)來(lái)看，所有區(qū)域成交量均出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；成交均價(jià)上五華區(qū)、西山區(qū)漲幅明顯；官渡區(qū)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
商品住宅市場(chǎng)— 供應(yīng)小幅上升，熱點(diǎn)區(qū)域成交下降致使整體成交量走低
20年全年住宅供應(yīng)1112萬(wàn)方，較19年全下降1.15%，成交量942萬(wàn)方，較19年全年下降12.92%。成交均價(jià)14989元/㎡，較19年增長(zhǎng)7%；
分區(qū)來(lái)看，整體成交面積均下降，其中盤龍區(qū)、呈貢區(qū)及官渡區(qū)下降幅度較為明顯，但各區(qū)域均價(jià)都有所上漲，西山區(qū)環(huán)滇高端高價(jià)業(yè)態(tài)項(xiàng)目集中，上漲幅度明顯。
商品住宅市場(chǎng)— 下半年回暖，成交量結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，存量保持在健康水平
從月度走勢(shì)來(lái)看，自4月商品住宅供應(yīng)成交大幅增長(zhǎng)，下半年整體市場(chǎng)熱度較高，9月份進(jìn)入購(gòu)房節(jié)點(diǎn)房企放量供應(yīng)，達(dá)到20年供應(yīng)峰值，后以去存為主供應(yīng)下降，12月年終補(bǔ)貨供應(yīng)上行，成交量結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，總體保持高位運(yùn)行；
2020年昆明主城商品住宅存量整體走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，“疫情”過(guò)后市場(chǎng)供貨節(jié)奏加快，存量持續(xù)增長(zhǎng)，成交延后恢復(fù)，自7月起去化周期逐步縮短，截止12月去化周期7.84個(gè)月，處于健康去存水平。
高層住宅市場(chǎng)— 整體連續(xù)三年供大于求，20年年底均價(jià)受項(xiàng)目促銷沖量有所波動(dòng)
高層住宅18、19年開始放量供應(yīng)，截止2020年有所下降，20年高層住宅供應(yīng)866萬(wàn)方，同比下降10.11%；
從月度來(lái)看，高層住宅2020年年初受疫情影響2月幾乎清零，后迅速恢復(fù)正常水準(zhǔn)，均價(jià)臨近年底時(shí)受項(xiàng)目促銷沖量影響而下降，至12月回歸正常水平，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)水平將保持維穩(wěn)狀態(tài)。
洋房市場(chǎng)— 供應(yīng)持續(xù)上揚(yáng)，成交相對(duì)穩(wěn)定，20年下半年供應(yīng)放量，市場(chǎng)需求增加
2016-2017年洋房供應(yīng)成交一直處于低位運(yùn)行，18年起洋房供應(yīng)成交大幅度增長(zhǎng)至20年供應(yīng)148.28萬(wàn)方，成交112.84萬(wàn)方，為近五年最高，成交均價(jià)逐年遞增，20年洋房成交均價(jià)為16180元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)8.89%；
20年上半年洋房供應(yīng)低位運(yùn)行，主要以去存為主，下半年洋房供應(yīng)增加至12月供應(yīng)22.87萬(wàn)方，為全年最高。
別墅市場(chǎng)— 20年供求齊漲，整體供大于求，成交相對(duì)穩(wěn)定，但均價(jià)下跌
20年別墅的供應(yīng)大幅上漲，20年別墅供應(yīng)97.15萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)147.45%，成交58.50萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)28.05%，均價(jià)20624元/㎡，環(huán)比下降4.52%；
從月度走勢(shì)看20年別墅供應(yīng)成交波動(dòng)較大，成交均價(jià)受到呈貢經(jīng)開板塊、空港板塊以及大漁板塊部分低價(jià)項(xiàng)目影響小幅下降。
成交排行版— 2020年商品住宅高層、洋房、別墅成交套數(shù)TOP10排行榜
從高層排名看，俊發(fā)彩云城辰灣以總成套數(shù)4160套，拿下第一，萬(wàn)科城以3201套成交量緊隨其后排行第二，官渡區(qū)、西山區(qū)成為成交主要地區(qū)；
從洋房排名看，陽(yáng)光城滇池半山以879套成交總套數(shù)名列榜首，綠地滇池國(guó)際健康城、碧桂園東園以微弱差距排在第二、第三位；
從別墅排名看，金地云海一號(hào)別墅成交套數(shù)最高，共計(jì)284套，恒大云璽大宅、陽(yáng)光城滇池半山隨后排名第二、第三。
成交板塊： 以中心區(qū)外擴(kuò)發(fā)展，重點(diǎn)區(qū)域成交量?jī)r(jià)較高
20年板塊供應(yīng)成交上漲幅度最大的均為官渡經(jīng)開板塊，主要受富康城·紫悅臺(tái)項(xiàng)目大量供應(yīng)備案影響。
均價(jià)上漲幅度最大為西山次中心板塊和五華區(qū)次中心板塊，上漲幅度接近30%。西山次中心板塊受隆盛府項(xiàng)目大量備案高均價(jià)影響。五華區(qū)次中心板塊則受到碧桂園龍騰世家項(xiàng)目大量備案高均價(jià)影響。
開盤去化率— 20年各項(xiàng)目開盤推案態(tài)度謹(jǐn)慎，整體推案次數(shù)明顯及體量有所減少
2020年昆明主城商品住宅推盤58次，推出14374套房源，平均套數(shù)去化率64%。推出體量合計(jì)159.79萬(wàn)方，成交101.84萬(wàn)方；8月推售量為全年最高，之后整體市場(chǎng)呈小幅回落態(tài)勢(shì)，12月項(xiàng)目推盤量回升。
成交結(jié)構(gòu)— 市場(chǎng)以首改的面積100-140㎡，總價(jià)120-140萬(wàn)為主；高總價(jià)物業(yè)上漲
從面積段來(lái)看，主力成交集中在80-160㎡，合計(jì)占比81%。其中80-100㎡剛需戶型成交占比較去年上升7個(gè)百分點(diǎn)；
從總價(jià)段來(lái)看，主力總價(jià)集中在120-180萬(wàn)之間，其中120-180萬(wàn)總價(jià)占比48%；高總價(jià)物業(yè)占比較19年上漲4個(gè)百分點(diǎn)。
成交套數(shù)分析— 成交主要集中于面積100-120㎡，總價(jià)110-160萬(wàn)元階段
從成交套數(shù)20年住宅市場(chǎng)總成交套數(shù)78540套，主要集中于面積80-90㎡、100-130㎡，總價(jià)120-180萬(wàn)元，剛需依舊是市場(chǎng)主要需求，其次高價(jià)物業(yè)占比也開始上升，住宅市場(chǎng)顯露出剛需需求為主導(dǎo)向改善型過(guò)渡的跡象。
辦公市場(chǎng)— 近年辦公市場(chǎng)連續(xù)3年供大于求，去化高位運(yùn)行，低價(jià)物業(yè)影響均價(jià)下降
辦公市場(chǎng)2016至2019年供應(yīng)上漲，自18年起處于供大于求的狀態(tài)，20年供求齊降，庫(kù)存上升，去存成為市場(chǎng)主要任務(wù)；
在成交方面，16年起成交量逐年增長(zhǎng)，20年熱度下降，從成交價(jià)格方面看，成交均價(jià)小幅回暖，從上榜物業(yè)來(lái)看，低價(jià)項(xiàng)目較多
辦公市場(chǎng)— 辦公存量持續(xù)增長(zhǎng)，去化周期超2年，去化壓力大
辦公存量較去年同期增加76萬(wàn)方，受供應(yīng)端影響，存量出現(xiàn)持續(xù)增加趨勢(shì)；
從去化周期來(lái)看，截止20年12月去化周期有所下降，存量減少，去化周期較去年同期有所上升，去化周期39.95個(gè)月，超3年。
商業(yè)市場(chǎng)— 供大于求現(xiàn)象明顯，20年整體均價(jià)小幅下降依舊保持低位
供求方面，2017年開始，供應(yīng)量回暖，至19年供應(yīng)達(dá)到最高值，20年商業(yè)市場(chǎng)受俊發(fā)春之眼和盤興博大廣場(chǎng)為主力成交項(xiàng)目，整體市供大于求現(xiàn)象明顯；
從成交價(jià)格方面看，18年開始商業(yè)均價(jià)大幅下降，20年依舊保持低位，整體均價(jià)低于近5年平均水平。
商業(yè)市場(chǎng)— 去化周期受單項(xiàng)目集中備案影響大幅下降，但實(shí)際整體存量高位，去化緩慢
截止20年12月商業(yè)庫(kù)存576萬(wàn)方，相比19年增長(zhǎng)31萬(wàn)方；
庫(kù)存依舊保持增長(zhǎng)，春之眼集中備案，成交大幅度增長(zhǎng)，致使去化周期下降至75.49個(gè)月，但實(shí)際來(lái)看各項(xiàng)目商業(yè)以及去存緩慢，整體存量依舊保持高位，庫(kù)存壓力大。
昆明房企排行榜— 強(qiáng)者恒強(qiáng)持續(xù)，俊發(fā)依然保持龍頭位置
2020年強(qiáng)者恒強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)寡頭化明顯，上榜房企均為昆明目前房地產(chǎn)行業(yè)主力軍，規(guī)模房企以多種方式擴(kuò)充資源，拓寬企業(yè)貨儲(chǔ)，憑借著自身品牌，產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)瓜分市場(chǎng)份額，由此不難看出未來(lái)房企集中將進(jìn)一步提升，中小型房企將面臨淘汰壓力。
昆明企業(yè)業(yè)績(jī)解讀— 郊縣業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)突出
2020年在各分段陣容業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)分布中，TOP5房企郊縣業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)表現(xiàn)出色，郊縣業(yè)績(jī)占據(jù)TOP5流量銷售金額的15%。其中，恒大郊縣業(yè)績(jī)占比達(dá)8%。TOP6-10房企以深耕主城為主，郊縣前期項(xiàng)目規(guī)模較小，新項(xiàng)目入市時(shí)間較短。TOP11-20房企中新城、諾士達(dá)在郊縣的文旅、商業(yè)項(xiàng)目中表現(xiàn)出色，帶動(dòng)TOP20郊縣貢獻(xiàn)率達(dá)到16%。
昆明企業(yè)業(yè)績(jī)解讀— 強(qiáng)者恒強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈
2020年俊發(fā)以300億銷售業(yè)績(jī)高居榜首，較去年業(yè)績(jī)小幅上升，融創(chuàng)排名上升至第二位，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快主要是憑借恒大文化旅游城項(xiàng)目助力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)排名上升，排行第三的萬(wàn)科在昆明以中高端改善為主，且在熱點(diǎn)地區(qū)投放剛需剛改產(chǎn)品，但貨儲(chǔ)減少，20年業(yè)績(jī)有所下滑。
投資端新進(jìn)企業(yè)拿地積極，20年受“疫情”影響，整體市場(chǎng)供求齊降，但均價(jià)依舊穩(wěn)定上漲，改善物業(yè)及大戶型產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)主流，別墅物業(yè)市場(chǎng)份額增加明顯，商辦物業(yè)存量高升，去化壓力加重。
昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判
企業(yè)投資策略：昆明企業(yè)布局變化
中心板塊機(jī)會(huì)布局，多為城改舊改項(xiàng)目，房企拿地隨城市發(fā)展方向有外溢趨勢(shì)
需求預(yù)判： 未來(lái)三年新增需求將達(dá)到550.72萬(wàn)方
昆明人口及城鎮(zhèn)化率保持穩(wěn)定向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)。按照目前人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)主城區(qū)75%新增常住人口有購(gòu)房需求，根據(jù)城市新增購(gòu)房需求預(yù)測(cè)，未來(lái)三年新增需求每年將達(dá)550.72萬(wàn)方；其中每年將會(huì)有約363.62萬(wàn)方的改善需求，年均新增投資需求約為145.81萬(wàn)方。
需求預(yù)判： 住宅產(chǎn)品未來(lái)可供應(yīng)總量為1738萬(wàn)方
截至2020年底在售項(xiàng)目存量742萬(wàn)方，按照過(guò)去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期約為9.45個(gè)月；待開發(fā)土地存量—2020年1月-2020年12月，住宅產(chǎn)品未來(lái)可供應(yīng)總量為（1244+617*0.8）1738萬(wàn)方，按照過(guò)去12個(gè)月的平均去化速度，去化周期為22.13個(gè)月。
需求預(yù)判： 2021-2022年理論入市供應(yīng)量分別為1277萬(wàn)方及1349萬(wàn)方
供應(yīng)量預(yù)測(cè)——基于待開發(fā)、在售項(xiàng)目存量和未來(lái)土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對(duì)入市節(jié)奏進(jìn)行排列，預(yù)測(cè)2021-2022年理論入市供應(yīng)量分別為1277萬(wàn)方及1349萬(wàn)方。
2021年昆明市場(chǎng)政策將持續(xù)以“穩(wěn)”為主，通過(guò)細(xì)節(jié)校正市場(chǎng)，維護(hù)市場(chǎng)正常運(yùn)行，主城區(qū)域城改為主，昆明市郊縣機(jī)會(huì)浮現(xiàn)，企業(yè)競(jìng)逐區(qū)域重心外溢。
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