上周，國家統(tǒng)計局昆明調(diào)查隊發(fā)布了《2020年昆明市民生經(jīng)濟發(fā)展報告》。這份報告中有一項數(shù)據(jù)很值得關(guān)注，那便是2020年昆明新建商品住宅備案量為二手商品住宅的1.15倍。
對于昆明這樣的城市而言，新房占據(jù)統(tǒng)治地位是市場普遍共識；不過從這一官方公布的數(shù)據(jù)來看，本地的二手房市場規(guī)模無疑正在擴大中，其與新房市場在成交規(guī)模層面的差距也在拉近。
誠然，很難直接下結(jié)論說昆明樓市向存量房市場邁進的速度是否在加快，但走向是毋庸置疑的。而另一個值得關(guān)注的趨勢，是本地二手房市場價格表現(xiàn)出的一些新變化。
日前，網(wǎng)上就有一份昆明2月份200個熱門樓盤掛牌價格表廣泛流傳，如果仔細看一看，會發(fā)現(xiàn)其中兩個挺有意思的細節(jié)：
一是去重后，190余個小區(qū)中由俊發(fā)集團開發(fā)的項目就有19個之多，占比接近10%。這些樓盤小區(qū)廣泛分布于市內(nèi)各區(qū)，意味著如果是在二手房市場置業(yè)的話，有不小概率會接觸到俊發(fā)旗下的品牌項目。
二是在多個區(qū)域板塊中，俊發(fā)開發(fā)建設(shè)的小區(qū)在房源掛牌價格層面表現(xiàn)都較為突出。
以翠湖板塊為例，翠湖俊園38407元/㎡的掛牌均價不僅為區(qū)域板塊內(nèi)最高，更是所有熱門樓盤中的領(lǐng)跑者。
翠湖俊園高達38407元/㎡的掛牌均價為所有熱門樓盤中最高
而在呈貢區(qū)域，白龍?zhí)犊@淏園17758元/㎡的價格同樣高居區(qū)域第一，比同板塊區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)房源掛牌價格高出4000-9000元/㎡不等。
白龍?zhí)犊@淏園的掛牌均價位居呈貢區(qū)域榜首
這兩個細節(jié)揭示出一個事實，那就是越來越多由品牌開發(fā)商在前期建設(shè)的新房項目產(chǎn)品，正在占據(jù)本地二手房市場的主流位置，其對比老小區(qū)展現(xiàn)出顯著的價格優(yōu)勢。
了解昆明市場的人都知道，品牌房企大舉入昆集中在2012年之后，本地新房項目數(shù)量井噴也是這近10年的事。以一手房向二手房流動轉(zhuǎn)化的平均速度來看，當前二手房市場表現(xiàn)出的趨勢可能僅僅是一個開端，還遠未到達高峰。
而俊發(fā)旗下的社區(qū)能夠率先在二手房市場上占有數(shù)量優(yōu)勢，主要還是源于其開發(fā)建設(shè)項目的時間足夠長，涉及范圍足夠廣。據(jù)其官網(wǎng)公開的信息，俊發(fā)在本土已深耕23年，僅城市更新項目就已開發(fā)了45個之多，即使剔除掉部分外埠項目，其在社區(qū)數(shù)量層面也具有絕對優(yōu)勢。
至于品牌社區(qū)在價格層面的優(yōu)勢，其實也不難理解。
還是以翠湖俊園為例，這個項目在當初開發(fā)時采用了許多創(chuàng)新設(shè)計，例如在云南第一次使用大幅弧形玻璃幕墻、第一個引入弧幕天頂游泳池、打造了第一間昆明樣板房，以及在2000年左右就采用了板樓設(shè)計——這些無疑都為其產(chǎn)品價值奠定了堅實基礎(chǔ)，也是其價格能走高的關(guān)鍵。
緊鄰翠湖公園的翠湖俊園即使現(xiàn)在看也并不給人過時感
正如前面提到的，許多品牌房企項目進入昆明市場都是在近10年，其產(chǎn)品設(shè)計、配套、居住體驗等無疑都更為貼近當下這個時間點人們的置業(yè)需求。無論是從產(chǎn)品還是附加值的角度來看，其價格與老小區(qū)拉開差距都可謂順理成章。
舉一個最通俗易懂的例子：如果現(xiàn)在有兩個社區(qū)的二手房可選，一處的開發(fā)企業(yè)早已銷聲匿跡，另一處則仍在本地持續(xù)有新項目推出，并且其新房銷售表現(xiàn)優(yōu)異，相信大多數(shù)人都知道怎么選。
這種品牌影響效力其實不僅僅停留在心理層面，而是像上面所說，是能夠落到配套、物業(yè)服務(wù)、后續(xù)社區(qū)維護等很多與實際居住體驗相關(guān)方面的。之前貝殼發(fā)表的一份返鄉(xiāng)置業(yè)報告就顯示，成為當前購房主力的90后，其在做出購房選擇時第一關(guān)注的是地段位置，第二第三便是保值增值潛力以及物業(yè)管理服務(wù)水平。
實際上，不僅僅是俊發(fā)，其他的品牌房企項目在進入本地二手房市場后，也表現(xiàn)出了強勁的價格優(yōu)勢�？梢哉f，品牌房企在昆明新房市場上表現(xiàn)出的品牌與產(chǎn)品優(yōu)勢，正隨其項目房源傳遞至二手房市場。未來的昆明二手房市場，很可能也將如今日的新房市場一樣，由品牌項目掌握更多話語權(quán)。
因此對于購房者而言，身處這樣的市場中，在購買二手房時將品牌作為一大關(guān)鍵要素納入考量，已是必然之舉。
無論是出于自住還是升值需求考慮，選擇類似俊發(fā)這樣在本地新房領(lǐng)域占據(jù)前排位置的品牌旗下社區(qū)項目，正逐漸成為昆明二手房市場的一種新規(guī)律。其社區(qū)產(chǎn)品在價格層面展現(xiàn)出的優(yōu)勢，其實正是品牌價值、安全性以及保障性的具象化表現(xiàn)。
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