昆明最貴公寓和最便宜公寓價(jià)差10倍？背后原因大揭秘

最近一段時(shí)間，股票、基金市場(chǎng)持續(xù)震蕩，普通人壓根兒猜不透明天是漲還是跌，但如果說(shuō)有什么比股市更撲朔迷離的，那么昆明的公寓價(jià)格可以一戰(zhàn)。

在前幾天我們報(bào)道的《昆明的公寓真的可以下手了 但要看買哪里是誰(shuí)買》中提到，昆明公寓市場(chǎng)近幾年普遍降價(jià)，從嵩明到斗南，從呈貢到巫家壩，放眼望去都是便宜公寓。

昆明公寓市場(chǎng)上，有的價(jià)格狂降，也有的保持穩(wěn)定

然而，在昆明市區(qū)里，特別是二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，有些公寓的價(jià)格并沒(méi)有像大多數(shù)項(xiàng)目那樣低價(jià)銷售，反而保持了穩(wěn)定的高價(jià)位，單價(jià)甚至接近同區(qū)域住宅。

就拿一環(huán)二環(huán)之間的老項(xiàng)目，龍泉路上的萬(wàn)彩城來(lái)說(shuō)，萬(wàn)彩城于2018年9月份推出了商辦產(chǎn)品“百爵公寓”，當(dāng)時(shí)的精裝LOFT公寓價(jià)格便達(dá)到了1.8-1.9萬(wàn)元，比當(dāng)時(shí)萬(wàn)彩城自己的剩余在售住宅（均價(jià)約1.55萬(wàn)）還貴，這也符合那一時(shí)期昆明公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)：普遍都不便宜。

龍泉路上的萬(wàn)彩城，精裝公寓價(jià)格不輸周邊新房

兩三年前萬(wàn)彩城公寓價(jià)格便已如此，那么現(xiàn)在呢？

云南房網(wǎng)近日踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，住宅賣完之后的萬(wàn)彩城，售樓部人流量少了很多，卻依然不影響百爵公寓維持它的價(jià)格：層高4.5米的LOFT公寓毛坯價(jià)格為1.2-1.4萬(wàn)元/平米，精裝價(jià)格1.7-1.9萬(wàn)元/平米，這個(gè)價(jià)格相比起兩三年前幾乎沒(méi)怎么變，而且依然高于萬(wàn)彩城的二手住宅價(jià)（約1.4-1.6萬(wàn)）。

萬(wàn)彩城百爵公寓部分戶型可以落戶

值得注意的是，除了之前主推的33-59平米戶型，萬(wàn)彩城現(xiàn)在還推出了總面積超過(guò)100平米的LOFT產(chǎn)品，置業(yè)顧問(wèn)表示，這種大戶型由兩套小的組合而成；此外還有層高3.6米、由寫字樓調(diào)規(guī)修改而成的平層毛坯產(chǎn)品，均價(jià)約1.3萬(wàn)元/平米。

萬(wàn)彩城的公寓價(jià)格為什么這么堅(jiān)挺？置業(yè)顧問(wèn)解釋說(shuō)：“我們這個(gè)公寓有一部分戶型是可以落戶的�！甭鋺艟鸵馕吨�可以就近上學(xué)，盡管置業(yè)顧問(wèn)并沒(méi)有明確保證買了公寓一定能上哪個(gè)小學(xué)，但萬(wàn)彩城所在的龍泉路一帶教育資源豐富，知名小學(xué)眾多，能落戶的公寓還是很有吸引力的。

但是，盡管萬(wàn)彩城的精裝公寓位置好，能落戶，賣到這個(gè)價(jià)位也確實(shí)出人意料，要知道，龍泉路對(duì)面的碧桂園龍騰世家，精裝新房?jī)r(jià)位也才1.8-1.95萬(wàn)元左右，更不用說(shuō)還帶著知名小學(xué)學(xué)位了。

昆明恒大陽(yáng)光半島推出的特價(jià)公寓單價(jià)僅3788元/平米

但萬(wàn)彩城百爵公寓還遠(yuǎn)不是昆明公寓價(jià)格的上限，位于市中心的香格里拉攏悅公寓和春之眼的頂級(jí)公寓，雖然目前還沒(méi)有公開價(jià)格，但攏悅公寓據(jù)稱裝修標(biāo)準(zhǔn)就要上萬(wàn)，春之眼公寓光看房就要“千萬(wàn)驗(yàn)資”，最高售價(jià)有可能到四五萬(wàn)甚至更高，這樣一來(lái)，昆明最貴的公寓和最便宜的公寓價(jià)差就有10倍之多，遠(yuǎn)超住宅、寫字樓甚至商業(yè)物業(yè)。

市中心的香格里拉“攏悅”高端公寓賣到四五萬(wàn)也不稀奇

昆明公寓價(jià)差為什么這么大？是因?yàn)榈囟螁幔?/p>

其實(shí)并不是，因?yàn)橘u一萬(wàn)多的萬(wàn)彩城百爵公寓靠近二環(huán)，既沒(méi)有地鐵又不是商圈，公認(rèn)的未來(lái)昆明中心巫家壩，公寓價(jià)格反倒早就跌破一萬(wàn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，昆明公寓價(jià)差巨大，主要原因是市面上的公寓產(chǎn)品種類繁多，產(chǎn)品條件和享有的物業(yè)權(quán)利也極其不同，由此造成項(xiàng)目不同產(chǎn)品不同市場(chǎng)價(jià)值迥異。

比如，從大類上說(shuō)，昆明市面上的公寓分為真正的公寓和商辦公寓，真正的公寓又分為70年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)；從產(chǎn)品類型上說(shuō)，又分為平層公寓和LOFT公寓；從享有的物業(yè)權(quán)利來(lái)分，有些公寓可以落戶，有些不能落戶但有學(xué)位，有學(xué)位的又分為一次性學(xué)位和6年循環(huán)學(xué)位；按照裝修劃分，又有毛坯房、普通精裝和拎包入住等不同檔次。

而像香格里拉攏悅公寓和恒隆廣場(chǎng)公寓為代表的酒店服務(wù)商務(wù)公寓，又代表了公寓的另一種類型：依托五星級(jí)酒店的服務(wù)和設(shè)施，體驗(yàn)豪華酒店同級(jí)享受，這種公寓的租金非常昂貴，比如上海港匯恒隆廣場(chǎng)90平米的一居室公寓，月租高達(dá)1.8萬(wàn)，平均每晚600元，這類公寓的售價(jià)當(dāng)然也就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般公寓。

正因?yàn)槔ッ鞴�寓產(chǎn)品五花八門，種類繁多，市場(chǎng)價(jià)值和售價(jià)也就千差萬(wàn)別，而這種價(jià)差規(guī)律又和住宅完全不同，比如熱點(diǎn)地段的商辦毛坯平層公寓，如果不能落戶又沒(méi)有學(xué)位，價(jià)格肯定遠(yuǎn)不如普通地段的可落戶帶學(xué)位70年產(chǎn)權(quán)的精裝公寓。對(duì)昆明公寓感興趣的購(gòu)房者一定要搞清公寓性質(zhì)以及背后物業(yè)權(quán)利再下手。

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