說經(jīng)開區(qū)是昆明近幾年土拍市場(chǎng)上拍地競(jìng)爭(zhēng)最激烈區(qū)域，應(yīng)該不會(huì)有人反對(duì)，“逢地必?fù)尅币殉闪诉@里的標(biāo)簽，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)在2017-2021年五年間拍出的10宗城鎮(zhèn)住宅用地中，最終有7宗發(fā)生溢價(jià)交易，平均溢價(jià)率高達(dá)53%，而且這些遭哄搶的土地基本集中在黃土坡、清水片區(qū)一帶。
競(jìng)爭(zhēng)雖激烈，參與者卻很講武德，這五年來經(jīng)開區(qū)宅地?zé)o論競(jìng)拍多少輪、溢價(jià)率多少，樓面價(jià)始終都沒有超過5000元/平這條線，房企們似乎在這里達(dá)成了一種默契。與此對(duì)應(yīng)的，是片區(qū)房?jī)r(jià)這幾年同樣較為平穩(wěn)，大致保持在9000—10000元水平，漲幅落后于全市平均水平。
房?jī)r(jià)不超過10000地價(jià)不超過5000，片區(qū)的這兩個(gè)魔咒”還能繼續(xù)奏效嗎？
經(jīng)開區(qū)溢價(jià)宅地成交情況
回顧過去五年的土拍歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)開區(qū)宅地出現(xiàn)溢價(jià)搶地的情況是從2018年開始的，彼時(shí)碧桂園經(jīng)過4個(gè)半小時(shí)上百輪競(jìng)拍，最終溢價(jià)109%斬獲經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)一宗255畝宅地，成交樓面價(jià)為3529元/平；2020年后進(jìn)入穩(wěn)定期，片區(qū)的成交樓面基本維持在了4700元/平上下的水平，至今未能突破5000。
樓面價(jià)是房企對(duì)該地塊成本計(jì)算的一個(gè)重要量化指標(biāo)，從這點(diǎn)上看，經(jīng)開區(qū)盡管土拍再激烈，整體價(jià)格其實(shí)都控制在房企們?cè)赋惺苄睦韮r(jià)位內(nèi)。
總的來看，經(jīng)開區(qū)近年成交樓面價(jià)相當(dāng)平穩(wěn)，這反映出片區(qū)土地的基本面其實(shí)沒有太多變化，包括區(qū)位、基礎(chǔ)配套、環(huán)境以及片區(qū)房?jī)r(jià)漲幅等因素，現(xiàn)在和5年前差不多。其中，最為重要的兩個(gè)外部制約因素就是交通和東郊垃圾焚燒廠。
從距離上看，經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)距離昆明主城距離超過20公里，距離呈貢新城距離也在15公里左右，兩邊距離都不近。因此對(duì)于公共交通的依賴程度較高，片區(qū)雖然規(guī)劃建設(shè)地鐵7號(hào)線，但目前仍然還在規(guī)劃階段，連最終路線都未確定。
網(wǎng)上流傳著地鐵7號(hào)線兩種截然不同的走向
對(duì)于七號(hào)線的路線規(guī)劃，目前有兩種說法。第一種說法是起點(diǎn)為普吉立交，整條路線沿春漫大道進(jìn)入經(jīng)開區(qū)后，沿石龍路一路北上，終點(diǎn)為清水村站。這樣將能解決黃土坡片區(qū)絕大多數(shù)居民出行問題，對(duì)于片區(qū)的改善作用尤為明顯；而第二種說法的終點(diǎn)卻設(shè)在了七甸站，七號(hào)線經(jīng)過經(jīng)開區(qū)后沿春漫大道一路南下，但這樣一來完全將黃土坡片區(qū)變成“一座孤島”，導(dǎo)致很多非地緣潛在意向客戶持觀望態(tài)度。
好在片區(qū)公路網(wǎng)建設(shè)方面今年能獲得不少提升。首先是呈黃路的貫通，呈黃路北接昆明機(jī)場(chǎng)高速大板橋出口，南連石龍路，能夠貫穿空港經(jīng)濟(jì)區(qū)-經(jīng)開區(qū)-呈貢三大區(qū)域，為居民提供一條快速通道；另外一個(gè)是石安公路改拓建工程預(yù)計(jì)今年能夠主線通車，也將加大經(jīng)開區(qū)和主城東市區(qū)之間的往來聯(lián)系，一定程度上改善交通道路問題。
東郊垃圾焚燒廠位置示意
還有一個(gè)較大限制原因是東郊垃圾焚燒廠，這個(gè)問題也是周邊居民意見最大的地方。目前從官方回復(fù)內(nèi)容來看，該廠目前沒有外遷計(jì)劃，僅作原址技改，確保排放物符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；從風(fēng)向上來說，昆明冬夏季風(fēng)以西南風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向，1月、7月的偏南風(fēng)相對(duì)集中；東郊垃圾焚燒廠下風(fēng)口位置并不在住宅密集區(qū)，物理距離也尚有一定間隔，不過居民的擔(dān)心卻不能因此消解。
另外就是黃土坡和清水片區(qū)的學(xué)校和商業(yè)配套短板一直存在，不過片區(qū)近年有不少項(xiàng)目開始交付，新增配套也逐漸引入，如新城引進(jìn)的師專附小，果林廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目等，居民的生活便利度將得到改善。
清水片區(qū)新盤中梁旭輝金科美辰
再來看片區(qū)的房?jī)r(jià)“魔咒”線。
如果要這樣的新開發(fā)區(qū)域置業(yè)生活，必須要接受配套成熟度低、交通不便等不利條件，才能享受“親民”房?jī)r(jià)，而黃土坡清水片區(qū)的房?jī)r(jià)也長(zhǎng)期保持在萬元以內(nèi)，與片區(qū)土地樓面價(jià)不超過5000元形成呼應(yīng)。
片區(qū)內(nèi)最早開售的項(xiàng)目是2018年11月開盤的新城瑯樾、保利陽光城翡麗公園，彼時(shí)精裝高層均價(jià)約9000元出頭，到現(xiàn)在新城瑯樾均價(jià)也沒超過10000，后續(xù)的新項(xiàng)目也差不多，有的優(yōu)惠下來最低時(shí)曾低于8000元/平。
兩年多來，昆明主城整體均價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超經(jīng)開區(qū)漲幅，但在片區(qū)配套成熟度逐漸提升，建設(shè)投入越來越大，昆明這個(gè)最后的房?jī)r(jià)洼地開始出現(xiàn)了“失守”萬元水平線的跡象。
據(jù)了解，片區(qū)最新的幾個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都已達(dá)到或超出萬元，一是3月份開盤的中梁旭輝金科美辰高層均價(jià)為9350-11000元/㎡，下個(gè)月開盤的中南新城云樾，釋放高層價(jià)格為9500-10500元/㎡，旭輝新希望公元錦悅也預(yù)計(jì)9500元起。
昆明不斷外延，如經(jīng)開區(qū)一樣原先距離主城相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域如今正在逐漸進(jìn)入到城市發(fā)展圈中。相對(duì)于成熟片區(qū)，經(jīng)開區(qū)擁有著拿地成本低、配建要求少的有利條件，又有著如翡麗公園、新城瑯樾這樣先期開發(fā)的項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)在前，就當(dāng)前片區(qū)表現(xiàn)出的性價(jià)比來看，它無疑是昆明市場(chǎng)上最有吸引力的地方之一。隨著樓盤交付、新居民的涌入，在需求激增之下又能推動(dòng)基建方面的完善，進(jìn)而提升區(qū)域價(jià)值，片區(qū)的兩條“魔咒”被打破肯定只是個(gè)時(shí)間問題。
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