昆明主城上半年賣地1028畝攬金76.91億元，城改地塊占比近7成

昆明提出“三年城改”計(jì)劃已近一年，隨著計(jì)劃的推進(jìn)，昆明今年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也悄然發(fā)生著變化。

昆明今年1-6月昆明土地供應(yīng)較為冷清。據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，主城上半年成交36宗共約1028畝（商業(yè)、住宅、商住混合、教育、文化、體育等）土地，實(shí)現(xiàn)土地收入76.91億元，其中有25宗屬于城改用地，數(shù)量占比近7成。

昆明主城1-6月成交土地走勢(shì)圖

今年1-6月，昆明主城共供應(yīng)土地約1036畝，土地總交易起價(jià)約71.76億元。最終成交約1028畝，實(shí)現(xiàn)土地收入76.91億。對(duì)比去年同期，昆明主城在去年上半年賣地2966.6畝，實(shí)現(xiàn)土地收入95.45億，成交土地面積同比下降65%，成交額同比降19%。

按照今年主城各區(qū)公布的《2021年住宅/商業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年昆明主城計(jì)劃供應(yīng)的商住地塊面積約6850畝，目前完成進(jìn)度為總計(jì)劃量的六分之一。

昆明2021年1-6月各區(qū)土地成交情況

從各區(qū)表現(xiàn)來看，上半年各區(qū)賣地面積較為平衡，其中成交面積最大的區(qū)域是五華區(qū)，共成交土地236.87畝，占比約2成；其次為陽(yáng)宗海，共成交土地211畝；盤龍區(qū)成交205.85畝。值得一提的是，呈貢上半年并沒有土地供應(yīng)。

2020年昆明主城成交各類性質(zhì)用地占比

從成交地塊類型來看，成交地塊中占比最大為商住混合用地，約413畝，占比約40%；其次為住宅用地，約396畝，占比約38%，商業(yè)用地成交117畝，占比約11%。

昆明上半年溢價(jià)地塊成交情況

在土地供應(yīng)縮量的情況下，昆明主城熱度區(qū)域熱度不減。經(jīng)開區(qū)和官渡區(qū)巫家壩各發(fā)生2宗宅地溢價(jià)搶地情況，平均溢價(jià)率為29%；

4月，保利&陽(yáng)光城1.47億元溢價(jià)35%攬入黃土坡片區(qū)19.32畝地，成為上半年溢價(jià)率最高地塊；大悅城6.01億元溢價(jià)30%摘得清水片區(qū)77.12畝地首進(jìn)經(jīng)開區(qū)；

5月，官渡區(qū)巫家壩和甸營(yíng)2宗約53.73畝住宅用地共吸引7家房企爭(zhēng)搶，最終被中鐵建、招商蛇口分別摘得，成交總價(jià)約16.99億元，平均溢價(jià)率25%，兩企業(yè)在巫家壩均已開發(fā)了1個(gè)項(xiàng)目，分別為中國(guó)鐵建·西派國(guó)樾、招商·公園大道；

最具戲劇化的是，巫家壩地塊曾于去年10月首次拍賣，起拍價(jià)約19.63億元，起拍樓面價(jià)約14424-4426元/平，是巫家壩首批“萬元地”，后因報(bào)名人數(shù)不足慘遭流拍，后于同年12月再入市，交易起價(jià)下調(diào)3.87億元，依然以流拍告終。而在第三次拍賣當(dāng)天，又因網(wǎng)絡(luò)線路故障而延期，最終才得以拍出。

上半年還發(fā)生了1宗土地流拍。該地塊為商業(yè)用地，面積約7.56畝，位于西北新城普吉街道，交易起拍價(jià)約4777.81萬元，推測(cè)為加油站用地。最后因無人報(bào)名而流拍，流拍原因或與高達(dá)18955元/平的樓面價(jià)有關(guān)。

昆明2021年上半年房企拿地情況

從各房企拿地情況來看，2021年上半年沒有新房企進(jìn)入昆明。就拿地面積而言，云南兩家本土房企云南建投及俊發(fā)集團(tuán)分別以211畝和208畝的拿地面積排名第一、二，東原集團(tuán)憑借著西北新城新飛林地塊以189畝的拿地面積位于第三；

就拿地金額而言，俊發(fā)集團(tuán)以16.49億元排名第一，東原集團(tuán)以16.18億元排名第二，而華潤(rùn)置地以9.96億元排至第三。

與昆明主城土地市場(chǎng)縮水的情況相似，近郊土地市場(chǎng)也頗為冷淡。其中安寧、嵩明、富民、晉寧等往年熱門區(qū)域，上半年僅完成約537畝的商住土地供應(yīng)，實(shí)際成交面積470畝，均為底價(jià)成交，實(shí)現(xiàn)土地收入8.57億元。

進(jìn)入到7月，昆明土地市場(chǎng)暫未見回暖跡象。截止到今日，主城7月供應(yīng)土地面積81畝，交易起價(jià)約8.1億元。想要達(dá)成年度目標(biāo)，只得靠最后四個(gè)月的沖刺。

華潤(rùn)置地?cái)孬@84畝土地為官渡區(qū)五里片區(qū)城改用地

隨著城市開發(fā)強(qiáng)度增大，城區(qū)內(nèi)可用地塊減少，選擇城市更新改造是必然發(fā)展路徑。

根據(jù)2020年9月，昆明提出的《昆明城市更新改造計(jì)劃》，城區(qū)內(nèi)還遍布著約223個(gè)城中村的土地資源。在供應(yīng)量縮水、大批有主地塊被提前預(yù)定的局勢(shì)下，在昆房企想要增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，不得不考慮參與土地一級(jí)開發(fā)、介入城中村改造。

或許未來，城改供地將成為一種常態(tài)。

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