最近一段時間，小編有一個朋友干了一件讓人非�？床欢氖虑�。
他賣掉了一套位于昆明北二環(huán)邊的住宅，然后拿這筆錢買了4套LOFT公寓。
與住宅產(chǎn)品相比，公寓產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)年限少了30年，水電費(fèi)要貴一截，不能落戶也不能劃片學(xué)校。這些弊端相信稍微了解房地產(chǎn)的都是一清二楚。
因此，賣掉住宅換公寓的操作，乍看之下如同賣掉西瓜換芝麻，讓人難以理解。
不過在了解整件事情的來龍去脈之后，這看似荒唐的操作背后或許真的有可取之處。
在昆明，住宅和公寓哪個是更好的理財(cái)產(chǎn)品？
我們先簡單回顧一下這件事的經(jīng)過：
被他賣掉的這套住宅位于北二環(huán)外，面積約140㎡，而他購買的4套公寓就在住宅小區(qū)街對面，34㎡的LOFT公寓，精裝修。
賣掉的這套住宅之前已經(jīng)出租了多年，目前月租金在3200元上下。
以前他對租房市場了解不多，這套住宅的出租一直是交由中介打理。直到最近因外地親戚來昆工作，托他幫忙就近租房，他才開始了解周邊租房市場行情。
在做了大量功課后，他發(fā)現(xiàn)一個問題。
他這套住宅所處的片區(qū)，一些三四十平米的公寓月租金都可以到1500以上，而他這套房子面積雖然很大，但租金收益卻并沒有和套內(nèi)面積成正比。
如果看二手房售價，他這套房子的掛牌價格大約可以到230萬左右，而同片區(qū)的一些公寓產(chǎn)品，精裝公寓售價還不到五十萬，毛坯的甚至才三四十萬，這意味著如果他把這套大戶型賣掉，至少夠在同地段買5套公寓。
而5套公寓即便按該片區(qū)1500元的最低租金水平來算，租金收益明顯比單套住宅高得多。并且，雖然公寓的水電費(fèi)確實(shí)比住宅貴，但如果只是用作出租，水電費(fèi)也不用自己出。
把這筆賬大概算明白以后，剛好最近該片區(qū)有一個精裝的公寓項(xiàng)目開盤，于是他果斷將住宅出手，拿這筆錢買下了4套公寓。
賣掉住宅換成公寓的做法，是否可��？
雖然公寓的租金收益確實(shí)比住宅大，但賣掉住宅換公寓的做法是否可取，還是要結(jié)合具體情況來看。
假設(shè)發(fā)生急用錢需要變現(xiàn)的情況，以目前供過于求，庫存積壓的市場環(huán)境，公寓的轉(zhuǎn)手難度也比住宅大，變現(xiàn)能力并不如住宅。
昆明商辦公寓庫存巨大（圖源昆明銳理）
并且，如果把住宅賣掉換成公寓，假如出租并不順利，或者租不到理想的價格，那么這種做法就真成了舍玉取瓦。
因此，如果要效仿這種理財(cái)方式，有三個必須遵循的硬性前提：
第一，自身現(xiàn)金流充裕，只追求租賃回報(bào)這種長期收益。
第二，對租賃市場的情況能夠了如指掌。
第三，選擇的公寓項(xiàng)目一定要靠譜。
而目前昆明的公寓市場呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化，雖然公寓存量很大，項(xiàng)目很多，但真正優(yōu)質(zhì)的公寓卻是鳳毛麟角，所以如何挑選靠譜的公寓也是一門必修課。
那么我們就以這位朋友入手的4套公寓來分析一下，看看他選擇的項(xiàng)目怎么樣。
億萊·北京路壹號
賣掉了140平米大戶型以后，小編這位朋友選擇了同片區(qū)街對面的一個公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目名字叫“北京路壹號”。
北京路壹號項(xiàng)目效果圖
前文提到，選擇公寓產(chǎn)品作為理財(cái)方式，最關(guān)鍵的就是能不能租出去，能不能租到理想的價格。所以判斷一個公寓靠不靠譜，其實(shí)就是看它是否滿足租房人群的各種需求。
而租房群體的需求無非是一下幾點(diǎn)：
1、交通是否便捷，有沒有地鐵；
2、周邊配套是否成熟，生活方不方便；
3、房屋本身的品質(zhì)怎么樣，帶不帶家具家電，是不是精裝；
4、社區(qū)環(huán)境、氛圍、圈層等其他因素；
“北京路壹號”項(xiàng)目在各方面的表現(xiàn)都稱得上無可挑剔，不得不佩服他眼光確實(shí)毒辣。項(xiàng)目位置在昆十中求實(shí)校區(qū)旁邊，距離司家營地鐵站大約300米左右。
北京路壹號項(xiàng)目位置示意
除了臨近地鐵，交通便利之外，北京路壹號還配套了健身房、公共餐廳、咖啡廳、露天吧、公共圖書室等豐富的設(shè)施。這些設(shè)施讓項(xiàng)目更貼近年輕租客的需求，而抓住了年輕群體無疑是抓住了租房市場的主力軍。
北京路壹號健身房效果圖
值得一提的是，北京路壹號這個項(xiàng)目是目前昆明僅有的4個“雙鑰匙”LOFT公寓之一。所謂的“雙鑰匙”LOFT上下兩層可以獨(dú)立分開為兩間房子，簡單來說就是花一套房的錢，可以分兩套租出去，收兩份租金。
北京路壹號雙鑰匙LOFT戶型
以小編朋友的情況為例，他買了4套“雙鑰匙”LOFT公寓，意味著以后可以分成8間房來出租，即便單間租金會縮水一些，但整體收益肯定會高出一截。
因此，如果我們只考慮公寓的租金收益，那么億萊·北京路壹號在各方面的表現(xiàn)都非常拔尖。
當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到存量時代后，短線炒作的買房理財(cái)思路已經(jīng)不再具備可行性，這也是為什么我們認(rèn)為這種賣掉住宅買公寓的做法有其可取之處的原因，因?yàn)樽赓U回報(bào)本身就是一種長線的理財(cái)思維。
雖然這種做法未必適合所有人，但在國家“房住不炒”的大基調(diào)下，及時轉(zhuǎn)變理財(cái)思路，搶占租房市場優(yōu)質(zhì)資源，或許也就站到了下一個風(fēng)口。
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