買到爛尾樓，購房者可不可以向開發(fā)商申請(qǐng)退房？欠銀行的貸款還用還嗎？遭遇購房糾紛，哪些證據(jù)是關(guān)鍵證據(jù)？購房者如何搜集保存證據(jù)？
一年一度的“3·15”國際消費(fèi)者權(quán)益日到來之際，圍繞“共促消費(fèi)公平 助力依法維權(quán)”主題，3月16日，開屏新聞直播間邀請(qǐng)來自昆明市五華區(qū)人民法院、西山區(qū)人民法院的法官、法官助理及北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師，圍繞“購房”過程常出現(xiàn)的糾紛情形共話消費(fèi)者維權(quán)。
直播過程中，網(wǎng)友們通過開屏新聞客戶端、春城晚報(bào)官方抖音號(hào)、快手號(hào)、微博號(hào)、微信視頻號(hào)等渠道進(jìn)行了在線觀看，并紛紛在下方留言板提問，互動(dòng)活躍，法官、律師們也針對(duì)網(wǎng)友提出的問題一一進(jìn)行解答。
記者在此摘選部分直播精彩內(nèi)容，一起來了解。
精彩回顧
Q1 購房時(shí)，如何判斷自己購買的樓盤已經(jīng)爛尾？
答：購房者可以用下幾個(gè)情形進(jìn)行判斷：
1、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度慢或工地出現(xiàn)停工狀態(tài)；
2、非正常范圍內(nèi)的大幅打折、降價(jià)銷售或變相地大幅促銷降價(jià)，如非特定人群的團(tuán)購政策；
3、簽訂購房合同后遲遲未辦理合同登記備案手續(xù)；
4、樓盤“五證兩書”不齊全，“五證”指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證，“兩書”指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；
5、購房者的定金、首付款、按揭款或其他形式的購房款未打入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；
6、樓盤已封頂，但交付時(shí)間卻無限期延遲；
7、拖欠施工方、供貨方工程款，甚至是拖欠銷售人員工資等。
Q2 什么情況下，購房者可以向開發(fā)商申請(qǐng)退房？有哪些法律途徑可尋？
答：首先要看合意�！睹穹ǖ洹返谖灏倭䲢l第一款規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，也就是說如果購房者和開發(fā)商能夠達(dá)成解除合意，那購房合同就是可以解除的。
其次，看約定�！睹穹ǖ洹返谖灏倭䲢l第二款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，也就是看雙方簽訂的購房合同對(duì)逾期交房、逾期辦證等開發(fā)商違約的情形，是否約定了購房者享有單方解除權(quán)，若購房者有解除權(quán)，那么可以行使解除權(quán)。
最后，再看法律規(guī)定。我國《民法典》第五百六十三條規(guī)定了合同的法定解除，即有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
所以，如果合意、約定解除都行不通，那購房者在樓盤爛尾、開發(fā)商遲延交房的情況下，可以行使合同法定解除權(quán)。
另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十一條第一款規(guī)定，根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法官提醒：
消費(fèi)者要注意，合同解除權(quán)是有行使期限的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十一條第二款規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。這也是提醒大家，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人，再通俗一點(diǎn)說就是解除權(quán)限期不行使，過期作廢。
另外，買到了爛尾樓，購房者可以依法主張解除合同，要回購房款，但是如果是已經(jīng)支付大部分或全部購房款的購房者，如果開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，那么解除購房合同不要房子只要購房款的購房者的債權(quán)就成為一般債權(quán)；如果不解除購房合同，支付完大部分或全款的購房者的債權(quán)是有一定優(yōu)先性的，甚至在開發(fā)商重組之后是可以實(shí)際拿到房子的。所以，在主張解除合同的時(shí)候，購房者需要慎重考慮。
Q3 目前市場(chǎng)上很多樓盤都推出了精裝房，有的會(huì)存在交付質(zhì)量問題，當(dāng)“精裝房”變成“驚裝房”，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
答：首先，“拒接”。如果雙方購房合同中把除房屋主體結(jié)構(gòu)之外的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等作為房屋交付條件或購房者可以拒絕接房的情形的，那裝修質(zhì)量未達(dá)到合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)的，購房者可以拒絕接房，開發(fā)商為此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是限期維修后再行交付的責(zé)任以及可能存在的逾期交房違約責(zé)任。
其次，若購房者已經(jīng)辦理房屋交接手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第十條規(guī)定：
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。購房者可以要求開發(fā)商履行修復(fù)義務(wù)。
最后，如果精裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重縮水，如約定標(biāo)準(zhǔn)為4000元平方米，經(jīng)有資質(zhì)的部門鑒定或評(píng)估實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)僅為2000元平方米，明顯低于約定的標(biāo)準(zhǔn)，那么購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償由此造成的裝修差價(jià)，這在各地法院都有判例。
Q4 買的房子爛尾了，欠銀行的貸款還用還嗎？
答：要還。如果購房者以按揭貸款方式購房商品房，其是分別與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，與銀行簽訂金融借款合同（一般房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)在金融借款合同中作為保證人簽字，提供階段性連帶責(zé)任保證），則購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商形成商品房買賣合同關(guān)系，與銀行形成借款合同關(guān)系，兩者之間屬于不同的法律關(guān)系，有所關(guān)聯(lián)，但不是主從法律關(guān)系。
在購房者購買的商品房因開發(fā)商的原因?qū)е麻L期停工無法交付時(shí)，因購房者與銀行之間的金融借款合同自雙方簽字時(shí)即生效，對(duì)雙方均具有約束力，在金融借款合同未被解除的情況下，購房者仍應(yīng)按照借款合同的約定向銀行償還貸款本息。
至于購房者是否可以申請(qǐng)暫緩償還，應(yīng)與作為合同相對(duì)方的銀行進(jìn)行協(xié)商，看雙方是否可以協(xié)商一致變更還款方式及還款時(shí)間，因?yàn)橐婪ǔ闪⒌暮贤粜枳兏贤瑑?nèi)容應(yīng)經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。
若在借款合同未經(jīng)雙方協(xié)商一致變更還款方式及還款時(shí)間，或者借款合同未被解除的情況下，購房者未按借款合同的約定償還貸款本息的，銀行基于借款合同的約定有權(quán)宣布借款提前到期，要求購房者償還全部到期未到期的貸款本金，對(duì)于逾期未歸還的貸款本金主張罰息，對(duì)于逾期未支付的利息主張復(fù)利。
Q5 遇到購房糾紛，哪些證據(jù)是關(guān)鍵證據(jù)？購房者如何來搜集保存證據(jù)？結(jié)合智慧法院的建設(shè)，在此方面法院有哪些便捷的程序？
答：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生的常見糾紛有因逾期交房、逾期辦證或者交付的房屋存在瑕疵引起的糾紛。
無論是因何種原因?qū)е沦彿空吲c房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生糾紛，商品房認(rèn)購書或者商品房買賣合同、付款憑證、房地產(chǎn)開發(fā)商出具的收款收據(jù)是比較關(guān)鍵的證據(jù)，這些證據(jù)材料是證明雙方之間是否存在商品房預(yù)約合同或者商品房買賣合同關(guān)系以及購房者是否履行了其作為買受人的基本義務(wù)的基礎(chǔ)。
值得一提的是，購房者可以通過各種線上手段進(jìn)行案件辦理，十分便捷。
近年來，智慧法院建設(shè)，讓“民事速裁”插上智慧化翅膀。昆明市西山區(qū)人民法院“智慧法院”建設(shè)中，積極試點(diǎn)無紙化辦公、無紙化辦案，強(qiáng)化人工智能輔助辦案系統(tǒng)研發(fā)和引進(jìn)，建成云柜中心和電子卷宗掃描中心、配備語音識(shí)別轉(zhuǎn)化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)電子卷宗隨案生成和法律文書口述錄入；通過“24小時(shí)自助法院”，提供全天候司法服務(wù)，做到“訴訟零等待，服務(wù)不打烊”，運(yùn)行至今已有4300余件案件自助立案成功；“云上法庭”、人民法院在線服務(wù)平臺(tái)（“中國移動(dòng)微法院”）等線上審理平臺(tái)，讓人民群眾足不出戶就參與訴訟活動(dòng)，進(jìn)一步提升了訴前調(diào)解的效率和多元解紛的質(zhì)量。
現(xiàn)在，越來越多的人通過“中國移動(dòng)微法院”微信小程序進(jìn)行案件辦理。當(dāng)事人首先通過實(shí)名認(rèn)證、人臉識(shí)別和電子簽章等生物特征來確定其唯一性，填寫《送達(dá)地址確認(rèn)書》，即可進(jìn)入案件的在線辦理。小程序涵蓋了訴訟程序的所有環(huán)節(jié)，比如提交證據(jù)材料、舉證質(zhì)證、辯論以及線上送達(dá)法律文書等內(nèi)容，讓“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑路”。
線上進(jìn)行調(diào)解、庭審、提交相關(guān)材料和證據(jù)，既能夠開展無紙化訴訟活動(dòng)，又能夠盡量減少關(guān)鍵證據(jù)的滅失風(fēng)險(xiǎn)，也減輕工作人員的工作量，盡快息訴解紛。法院還運(yùn)用云解紛在線調(diào)解平臺(tái)、新視云信息交互一體機(jī)等信息化平臺(tái)調(diào)處房地產(chǎn)糾紛案件，與區(qū)內(nèi)10個(gè)街道辦搭建專線，與涉及房地產(chǎn)的社區(qū)、物業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等架構(gòu)信息交互系統(tǒng)，形成“1+10+N”的全網(wǎng)式訴源治理體系。
法官提醒：
面對(duì)矛盾糾紛，法院倡導(dǎo)雙方積極對(duì)話協(xié)商解決，購房者可以根據(jù)實(shí)際情況向開發(fā)商提出合理的調(diào)解方案，雙方及時(shí)溝通解決；若雙方單獨(dú)調(diào)解不暢，購房者可以向消費(fèi)協(xié)會(huì)進(jìn)行或者向行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行反映，要求第三方介入組織調(diào)解。在起訴前，購房者還可以前往法院，管轄法院可以為雙方進(jìn)行訴前調(diào)解。
關(guān)于嘉賓
符雅琪，昆明市五華區(qū)人民法院民事審判二庭副庭長、一級(jí)法官，曾獲優(yōu)秀法官、辦案能手、優(yōu)秀公務(wù)員等榮譽(yù)稱號(hào)。
姚琳，昆明市西山區(qū)人民法院民三庭員額法官，主要審理房地產(chǎn)類糾紛、勞動(dòng)醫(yī)療糾紛等。
蘇炳豪，昆明市西山區(qū)人民法院民三庭法官助理，主要參與審理房地產(chǎn)類糾紛、金融借款類糾紛等。
代晨，北京大成（昆明）律師事務(wù)所，云南省最佳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)律師，CCTV12《律師來了》人氣律師。
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