開發(fā)商終于開始拿地了

3月23日，綠城和德潤聯(lián)手摘得陳家營住宅地塊，盡管土地面積不大，只有57.58畝，而且是以4.89億元的底價成交，但仍舊有媒體興奮地說，昆明土地市場迎來了“開門紅”。

“開門紅”這個說法當(dāng)然也沒錯，因?yàn)榻衲昵叭齻�月除了招商雍瓏府的零星整合用地交易，真正獨(dú)立的商品房開發(fā)用地出讓，陳家營確實(shí)是第一宗。只不過這個“門”開的確實(shí)晚了點(diǎn)。去年昆明土地市場雖然也不景氣，開發(fā)商拿地意愿不高，但土地市場2月份就開張了。

昆明土地市場已冷清了半年多

昆明的房企已經(jīng)很久沒有在土地市場上舉牌、摘牌的感覺了。在3月23日綠城和德潤聯(lián)合拿地之前，如果不算云南省房集團(tuán)拿下的回遷房地塊，以及個別零星用地，房企的公開拿地記錄，還要追溯到去年10月，當(dāng)時東航旗下的云睿投資，摘得了了巫家壩4宗共88畝商住混合用地。這也就是說，在3月23日之前，昆明房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有5多月沒有出手拿地了。

其實(shí)東航云睿投資網(wǎng)拍摘得的巫家壩地塊，本來就是東航的土地，也早就被規(guī)劃為東航自主開發(fā)用地。按照規(guī)劃，曾經(jīng)是巫家壩主人的東航集團(tuán)，在巫家壩擁有20多個地塊，共600多畝。去年10月的網(wǎng)絡(luò)拍賣，不過是履行一道手續(xù)罷了，和真正的土拍還不太一樣。

如果不算東航在巫家壩的這次拿地，以及老項(xiàng)目的后續(xù)用地出讓，昆明真正獨(dú)立的新項(xiàng)目土地交易，就要追溯到去年7月1日，當(dāng)時義承置業(yè)摘得一宗現(xiàn)場掛牌的棕樹營城改用地，面積只有28.5畝。由于義承置業(yè)和融創(chuàng)的特殊關(guān)系，這宗土地也被看成是融創(chuàng)的項(xiàng)目儲備。

既然昆明土地市場已經(jīng)慘淡如斯，前幾天綠城和德潤出手拿地，就讓市場多多少少松了一口氣，不僅開發(fā)商信心有所恢復(fù)，昆明市有關(guān)機(jī)構(gòu)也可以終于平復(fù)一下心情，因?yàn)樵诖酥�前，昆明住宅用地出讓已�?jīng)多次失敗。

但陳家營地塊成功交易的象征意義其實(shí)也有限，畢竟這只是陳家營城改項(xiàng)目的很小一部分，而且需要在此地塊上建設(shè)回遷房，作為后續(xù)推進(jìn)的必要前奏，投資人德潤地產(chǎn)必須先拿地先建回遷房，所以未必是市場信心大面積恢復(fù)的明顯信號。

關(guān)上老國貿(mào)地塊

真正觀察房企對今年昆明市場到底有多少信心，還是要看下個月出讓的關(guān)上國貿(mào)片區(qū)67畝住宅用地。這塊地是老國貿(mào)改造項(xiàng)目的一部分，位置極佳，最大容積率3.1，起拍價也高達(dá)15億，折合每2274萬元，樓面地價11003元/平米。

這個價格是高還是低呢？

關(guān)上片區(qū)很久沒有土地出讓了，缺乏參照物，能夠拿來比較的地塊是2020年4月龍湖在雙塔片區(qū)競得的一宗住宅用地。當(dāng)時龍湖在雙塔片區(qū)拿了兩宗共126畝土地，其中一宗住宅用地面積43.5畝，最大容積率3.2，無論地段、面積還是規(guī)劃條件，都與下月出讓的老國貿(mào)地塊相似。龍湖這塊地當(dāng)時的起拍價為9.36億，土地單價約2150萬元/畝，樓面價約10078.9元/平米。

在實(shí)際拍賣中，這塊地吸引了9家房企競爭，出價36輪，最終樓面地價達(dá)到了13852.6元/平米。

如果對比龍湖兩年前競得的這塊住宅用地，就會發(fā)現(xiàn)即將出讓的國貿(mào)地塊起價差不多，說明昆明市還是考慮到去年以來的市場狀況，起拍價仍維持兩年前的水平，有點(diǎn)促進(jìn)成交的意思。但兩年前雙塔地塊吸引了9家房企激烈角逐36輪，下個月國貿(mào)地塊還能有這樣的競拍盛況嗎？

國貿(mào)地塊如果順利拍出，甚至能像兩年前的雙塔片區(qū)一樣溢價，說明開發(fā)商有點(diǎn)看好下半年了。反之，如果流拍，估計(jì)房企和昆明市土地部門的心，都會哇涼哇涼的。

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