2022年，資本市場物業(yè)服務板塊規(guī)模進一步壯大，截至5月13日，共有59家物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，另有6家已交表并在上市進程中，處于沖刺階段。在市場波動、關聯(lián)方影響、業(yè)績壓力持續(xù)增加、競爭日趨激烈、企業(yè)發(fā)展分化的背景下，優(yōu)秀上市公司不斷把握行業(yè)發(fā)展機遇，借助資本市場壯大自身規(guī)模、拓展服務邊界，引領行業(yè)快速發(fā)展，蘊藏著豐富潛力。
在2022中國物業(yè)服務上市公司研究中，中指研究院針對管理規(guī)模、盈利能力、服務品質、成長潛力、財富創(chuàng)造能力等方面制定了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發(fā)掘綜合實力強、成長質量佳、投資價值大的優(yōu)秀物業(yè)服務上市公司，探索不同市場環(huán)境下物業(yè)服務上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據(jù)。
一、2022中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究成果
會場統(tǒng)一發(fā)布。
二、中國物業(yè)服務上市公司整體發(fā)展狀況分析
（一）資本表現(xiàn)：市場估值整體回落，優(yōu)質標的價值彰顯
1、物業(yè)服務板塊先揚后抑，市盈率與2018年持平，仍高于市場整體水平
截至2022年5月13日，物業(yè)服務行業(yè)共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家。港股物業(yè)服務板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調整，到2022年5月13日下降到4464.9億港元。
從市盈率水平來看，2021年1月至6月，港股物業(yè)服務板塊整體估值水平依然較高，年初達到41.3倍。但接下來估值水平回落明顯，至2022年1月初才進入相對穩(wěn)定狀態(tài)。2022年5月13日，港股物業(yè)服務板塊平均市盈率為13.0倍，高于恒生指數(shù)平均水平（9.1倍），資本市場仍保持對物業(yè)服務板塊的關注度。
將港股物業(yè)服務板塊市場表現(xiàn)與歷史比較可以發(fā)現(xiàn)，總市值與2020年8月水平相當，而市盈率均值回到2018年11月水平。
2、外部環(huán)境+關聯(lián)企業(yè)+前期市場過熱，合力引發(fā)估值回調
港股物業(yè)服務板塊在2021年上半年高位發(fā)展，2021年二季度股價漲幅持續(xù)高于恒生指數(shù)整體水平，已實現(xiàn)了較長時間快速增長，積累了大量獲利盤，自身即存在較大回調壓力。
受全球疫情、俄烏沖突以及中美激烈博弈等外部事件影響，世界經濟發(fā)展面臨隱憂，國內經濟持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢不斷受到挑戰(zhàn)，香港資本市場也不能幸免，物業(yè)服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道。
隨著房地產行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產企業(yè)經營壓力顯著增大，部分房地產企業(yè)為了緩解危機，控制物業(yè)服務上市公司為其“輸血”，甚至鋌而走險采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務上市公司帶來經營隱患，同時在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業(yè)服務板塊加速探底。
3、穩(wěn)健關聯(lián)企業(yè)護航，自身高質量增長，鑄就堅如磐石高價值公司
盡管物業(yè)服務板塊整體進入下降通道，但也應看到，依然有優(yōu)秀物業(yè)服務上市公司在這個過程中經受住了資本市場考驗，表現(xiàn)可圈可點。高水平的企業(yè)經營和高質量的業(yè)績增長是優(yōu)秀上市公司獲得資本市場關注的基石；穩(wěn)定經營的關聯(lián)房地產企業(yè)是上市公司發(fā)展的有力保障；優(yōu)秀上市公司通過發(fā)展多種經營業(yè)務，增強公司發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（二）經營業(yè)績：規(guī)模與效率齊飛，財富創(chuàng)造后勁充足
1、管理規(guī)模：規(guī)模之爭依然是主旋律，第三方拓展與收并購作用凸顯
截至2021年底,物業(yè)服務上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。2021年物業(yè)服務上市公司第三方拓展面積占在管面積平均達到了57.1%，較2020年增加10.3個百分點。
注：未發(fā)布2021年年報和業(yè)績公告以及未披露相關信息的上市公司沒有納入統(tǒng)計，以下采取同樣口徑。
高速擴張的管理規(guī)模助力物業(yè)服務企業(yè)登陸資本市場，而物業(yè)服務企業(yè)融資又多用于市場收并購相關業(yè)務，以加快規(guī)模擴張，形成良性循環(huán)。
2、盈利能力：毛利潤均值9.1億元，同比增長44.1%，毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%
2021年，物業(yè)服務上市公司營業(yè)收入均值達33.7億元，較上年增加11.1億元。營業(yè)收入破百億的物業(yè)服務上市公司達到4家，分別為碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務和保利物業(yè)，其中碧桂園服務營業(yè)收入獨占鰲頭，為288.4億元。
2021年，物業(yè)服務上市公司毛利潤均值9.1億元，同比增長44.1%，凈利潤均值4.5億元，同比大漲50.1%。以碧桂園服務、雅生活服務和華潤萬象生活最為亮眼，分別為43.5億元、25.7億元和17.3億元。2021年物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
從收入構成看，物業(yè)服務上市公司收入主體仍然是基礎物業(yè)服務。2021年上市公司基礎物業(yè)服務收入均值為21.8億元，同比增長37.0%，增幅較2020年增加7.7個百分點。多種經營收入均值14.0億元，同比大幅增長55.5%。多種經營日益成為物業(yè)服務上市公司拓展利潤空間的重要賽道。
注：個別上市公司未分別披露基礎物業(yè)服務收入和多種經營業(yè)務收入，不納入統(tǒng)計，與上市公司營業(yè)收入均值產生偏差，以下同理。
3、成長潛力：高增長、高儲備；服務深度、廣度雙向延展
2021年，物業(yè)服務上市公司的儲備面積均值為0.58億平方米，同比增長24.0%，增幅較2020年增加13.6個百分點，儲備面積占在管面積均值的53%。
2021年，物業(yè)服務上市公司的營業(yè)收入均值、毛利潤均值、凈利潤均值同比增速分別為49.0%、44.1%和50.1%。營業(yè)收入均值增速相較2020年進一步提高，但受疫情補貼減少、并購項目和部分新增業(yè)務毛利率水平較低影響，毛利潤均值和凈利潤均值增速有所下滑，有8家上市公司的凈利潤不同程度下滑，經營業(yè)績壓力增加。隨著新增項目消化吸納和數(shù)字化手段應用推廣，未來毛利潤和凈利潤均值仍有增長空間。
在規(guī)模擴張的發(fā)展要求下，物業(yè)服務上市公司社區(qū)增值服務實現(xiàn)了跨越式增長，主要集中在社區(qū)生活服務、房產經紀、社區(qū)零售、家裝服務等領域。
從服務空間延伸角度，物業(yè)服務上市公司走出社區(qū)，走進城市廣闊空間。2021年，碧桂園服務的城市服務收入為 45.3 億元，占營業(yè)收入的 15.7%，同比增長412.3%；保利物業(yè)出資9750萬元和普邦股份共同組建了保利環(huán)境服務公司，通過實施“一體兩翼”戰(zhàn)略布局，以環(huán)衛(wèi)服務為基礎，以“垃圾分類+再生資源回收利用”及“園林綠化養(yǎng)護+市政基礎設施維護”為兩翼，快速切入環(huán)衛(wèi)賽道。
4、財富創(chuàng)造：財富創(chuàng)造規(guī)模和效率水平優(yōu)異，超過市場整體水平
息稅前利潤（EBIT）可以有效反映物業(yè)服務上市公司為社會、股東和債權人直接創(chuàng)造的資金財富。2021年，物業(yè)服務上市公司EBIT達到5.4億元，較上年度增長47.1%。未來隨著公司規(guī)模不斷擴大，經營效率不斷提升，物業(yè)服務上市公司的財富創(chuàng)造水平仍將進一步提升。
投入資本回報率（ROIC）衡量股東和債權人向企業(yè)投入資本的回報效率，高ROIC意味著企業(yè)可以用更少的投資資本產生更高的回報。物業(yè)服務上市公司近三年ROIC呈下降趨勢，2021年由26.4%降低到20.0%，但仍保持著高于15%的優(yōu)異水平，并且顯著高于香港市場平均水平。
（三）發(fā)展研判：行業(yè)發(fā)展基礎扎實，創(chuàng)新業(yè)務有望突破，資本市場期待價值回歸
1、行業(yè)發(fā)展基本面未動搖，平臺經濟、非住宅業(yè)務和城市服務前景廣闊
經過多年發(fā)展，物業(yè)服務上市公司已具備雄厚的發(fā)展基礎，2021年在管面積均值達到1.1億平方米、營業(yè)收入均值達到33.7億元，公司規(guī)模迅速擴大，盈利能力不斷提升，主要指標以50%左右的速度突飛猛進，平均0.58億平的儲備面積保障了未來成長潛力，還在平臺經濟、非住宅和城市服務等業(yè)務領域具備廣闊空間，有望引領行業(yè)突破發(fā)展邊界。
從全社會來看，物業(yè)管理行業(yè)目前已經成為全社會重要的民生行業(yè)，關系到人民群眾美好生活愿望的實現(xiàn)，行業(yè)價值達到了新高度。物業(yè)服務上市公司按照ESG發(fā)展要求，建立健全公司的治理結構，履行環(huán)境和社會責任，一方面在環(huán)保方面充分發(fā)揮能動作用和帶頭作用，另一方面從服務社區(qū)到參與社會治理，承擔起越來越多的社會公共服務職能，在疫情防控方面也競顯責任與擔當，贏得了全社會的認可。隨著業(yè)務范圍向非住宅和城市服務延伸，未來物業(yè)服務上市公司仍將在可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。
2、資本市場表現(xiàn)背離板塊基本面，蘊含價值向上回歸動因
將港股物業(yè)服務板塊市場表現(xiàn)與歷史比較可以發(fā)現(xiàn)，當前板塊市盈率與2018年11月水平相當。回顧2018年末，物業(yè)服務上市公司只有13家，營業(yè)收入均值22.1億元，凈利潤均值2.8億元，凈利潤率均值11.4%，每股收益0.2元，均低于當前水平。
因此，受內在調整需求、市場環(huán)境與關聯(lián)房地產企業(yè)影響，港股物業(yè)服務板塊表現(xiàn)已脫離公司基本面，存在超跌現(xiàn)象。資本市場當前的過度反應孕育著未來價值向上回歸的動因，隨著房地產行業(yè)形勢有所緩和、行業(yè)支持和經濟刺激政策陸續(xù)推出，外部環(huán)境逐漸好轉，港股物業(yè)服務板塊也有望進入估值修復周期。
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