幾天前，云南房網(wǎng)報道了北市區(qū)任旗營村城改地塊調(diào)規(guī)的信息，其中一個住宅地塊容積率高達(dá)9.76，刷新昆明住宅地塊容積率上限，震驚了所有人，有粉絲在留言中譏諷說“這個容積率靈感是來自蜂窩嗎？”
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最高容積率9.76！任旗營城改調(diào)規(guī)后將做純住宅開發(fā)
任旗營高容積率規(guī)劃引來批評
大家對高容積率如此反感，是因為容積率太高，不僅影響居住品質(zhì)，也影響城市景觀，密密麻麻的高層建筑給人以非常壓抑的感覺。正因為如此，住建部早在2018年就開始實(shí)行新的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，要求城市住宅項目的容積率不應(yīng)超過3.1，限高80米，最多26層。但這個規(guī)定也給城改項目留了口子，允許城改項目的容積率突破3.1，可是即便如此，9.76的容積率也比較夸張。
不過云南房網(wǎng)仔細(xì)研究了一下任旗營城改地塊的規(guī)劃，覺得許多人可能只注意到其中一個地塊9.76的容積率，所以反應(yīng)才那么強(qiáng)烈。實(shí)際上任旗營項目的住宅地塊有兩個，容積率為9.76的地塊比較小，總面積只有5472.31平方米，才8.2畝。而另一個住宅用地面積更大，有43畝，這個地塊的容積率就沒那么高，只有4.5，這也是昆明許多城改項目常見的容積率水平。
任旗營城改項目有兩個住宅地塊，面積較小的一塊容積率更高
這兩個地塊將來肯定會一起出讓，作為一個項目來開發(fā)，而昆明市在多個地塊容積率差異明顯但又作為一個項目來開發(fā)時，經(jīng)常會允許開發(fā)企業(yè)在地塊之間進(jìn)行容積率漂移，也即根據(jù)地塊條件和規(guī)劃設(shè)計，允許開發(fā)商在總?cè)莘e率不超標(biāo)的情況下，自己掌握不同地塊的容積率上限。
說回到任旗營的兩個地塊，如果允許兩個地塊之間進(jìn)行容積率漂移，規(guī)劃中9.76容積率的地塊可能就不一定有那么大的開發(fā)強(qiáng)度。如果算兩個地塊總的容積率，大概是5.34，雖然仍舊不低，但和前幾年昆明許多城改項目比，其實(shí)也不算什么。要知道，10年前昆明城改項目容積率超過6.0的比比皆是。
然而此一時彼一時，就算兩個地塊的總?cè)莘e率并不算很高，可是現(xiàn)在的住宅項目還受另外兩個規(guī)劃硬指標(biāo)約束，即建筑限高和建筑密度。根據(jù)去年住建部嚴(yán)控超高建筑的通知精神，城市高層住宅一般不允許超過100米。
任旗營兩個住宅地塊的建筑限高都是100米，理論上最多只能蓋33層的高層住宅樓，而兩個地塊中容積率較低、面積為43畝的地塊，建筑密度只有35%。即便是容積率高達(dá)9.76的地塊，建筑密度也才44%，也就是只有不到一半的土地可以蓋房子。
容積率不低但建筑限高100米，建筑密度又受限，帶來的結(jié)果是開發(fā)商只能縮小樓間距，將日照水平卡在最低標(biāo)準(zhǔn)。雖然任旗營這個項目還沒有正式開始建設(shè)，但可以想像，將來一定是若干棟筒子樓密密麻麻擠在一起。
高容積率是昆明城改項目的一大特征
昆明過去的城改項目雖然容積率更高，可是當(dāng)時還沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)格的建筑限高，所以許多城改項目的高度都超過100米，達(dá)到120米以上，俊發(fā)城、金尚俊園、大宥城、拓東郡、中海云著等項目都有40多層的住宅樓，俊發(fā)城甚至有45層的住宅。40多層的住宅樓可以在一定程度上降低建筑密度，增加樓間距。
但不管是30多層的高容積率項目，還是40多層的高容積率樓盤，都不算舒適、美觀的建筑尺度，一大堆高層電梯住宅擠在一起，對城市景觀的影響，以及長期使用后帶來的維護(hù)、交通、管理問題，并不見得比現(xiàn)在的城中村好多少。在人口形勢、經(jīng)濟(jì)形勢以及房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)發(fā)生重大變化的今天，我們有必要問一句，如果城中村改造只能以高容積率為代價，這樣的改造還有必要進(jìn)行嗎？
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