對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房產(chǎn)可能是人生當(dāng)中最大的一筆投入，誰(shuí)都不愿意看到它貶值。尤其到了當(dāng)下，昆明商品住宅均價(jià)連續(xù)兩年下降，很多人難免產(chǎn)生觀望情緒。昆明買房選哪里才不會(huì)踩坑？答案往下看。
昆明市2022年住宅各板塊成交均價(jià)熱點(diǎn)圖
按照克而瑞最新年報(bào)數(shù)據(jù)，昆明市去年成交面積排進(jìn)TOP20的熱門板塊中，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)雙高的板塊共有8個(gè)；量恒價(jià)穩(wěn)的板塊共有5個(gè)；以價(jià)換量的板塊共有6個(gè)。單從數(shù)據(jù)說(shuō)，自然是選擇量?jī)r(jià)雙高和量恒價(jià)穩(wěn)兩種成交表現(xiàn)的板塊最為穩(wěn)妥，但以價(jià)換量的板塊也有適合剛需人群的選擇。
量?jī)r(jià)雙高：度假區(qū)、會(huì)展南、泛亞科技、高新、斗南、巫家壩、螺螄灣和雙塔板塊
去年表現(xiàn)量?jī)r(jià)雙高的板塊，雖然看似分布零散，主城從西北、南到東南區(qū)域都有涉及，但如果按照板塊特點(diǎn)來(lái)看，實(shí)際只有兩類特征。一是“配套完善”，二是“環(huán)滇資源”。
以“配套完善”為特點(diǎn)的板塊主要是泛亞科技（西北新城）、高新、螺螄灣和雙塔板塊。該類板塊多處于主城區(qū)核心地段，周邊無(wú)論是教育、醫(yī)療、商業(yè)還是交通資源，經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)后大部分已經(jīng)完備。成熟的資源成為了板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的價(jià)格基石。
萬(wàn)科城是配套均衡的西北新城代表住宅項(xiàng)目
比如，去年上榜主城熱銷TOP20項(xiàng)目的萬(wàn)科城（西北新城板塊）、招商雍和府（高新板塊）、義承金川府（高新板塊）、龍湖新希望錦粼天序（雙塔板塊），開(kāi)盤以來(lái)價(jià)格表現(xiàn)就十分穩(wěn)定，僅在臨近銷售尾期時(shí)做了促銷，而且降幅也不算大。
山海灣8號(hào)資源稀缺是會(huì)展板塊代表住宅項(xiàng)目
而以“環(huán)滇資源”為特點(diǎn)的板塊指向就更為明確，涉及板塊及項(xiàng)目如萬(wàn)科500里（會(huì)展南）、山海灣8號(hào)（會(huì)展南）、筑友雙河灣（度假區(qū)）、山海原著（度假區(qū)）、卓越滇池晴翠（斗南）無(wú)不憑借難以復(fù)制的地段條件，在各類熱銷榜中強(qiáng)勢(shì)霸榜。部分優(yōu)質(zhì)房源幾乎到了開(kāi)盤即售罄的地步，抗跌能力強(qiáng)悍。
量恒價(jià)穩(wěn)：呈貢中心、煙廠和諧、東白沙、茨壩和大漁板塊
這類板塊其實(shí)也具備“配套完善”的特點(diǎn)，不過(guò)定位主要是剛需為主且板塊內(nèi)項(xiàng)目體量大、競(jìng)品多，難免會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷的情況。但因?yàn)橛兄^好的基礎(chǔ)資源條件，板塊整體房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，在可接受范圍內(nèi)。
比如煙廠和諧板塊上榜項(xiàng)目美的云璟，配套24班武成小學(xué)，可升入昆八中初中部本部，2022年高層成交均價(jià)約15322元/平，基本與2021年開(kāi)盤時(shí)的1.5-1.6萬(wàn)/平的均價(jià)持平；
東白沙板塊中�！ぴ坡淳爬锶ツ昊緵](méi)怎么降價(jià)
又比如東白沙板塊上榜的改善項(xiàng)目中海云麓九里和美的順城府，分別位于主城洋房銷售金額榜TOP3、面積榜TOP5和別墅銷售金額榜、面積榜的TOP8。中海云麓九里洋房2022年成交套均價(jià)181.5萬(wàn)元，單價(jià)約17601元/平，也與2021年均價(jià)基本持平，美的順城府在售均價(jià)走勢(shì)也基本是這種情況。
以價(jià)換量：呈貢經(jīng)開(kāi)、馬街西、大學(xué)城、滇池、空港和曇華板塊
最后是以價(jià)換量的區(qū)域，是不是房?jī)r(jià)降了就絕對(duì)不能碰呢？當(dāng)然也不一定，需要具體情況具體分析。因?yàn)闊o(wú)論是量?jī)r(jià)雙高還是量恒價(jià)穩(wěn)的板塊，雖然均價(jià)表現(xiàn)穩(wěn)中有升，但也意味著上車門檻不會(huì)太低。
如果以價(jià)換量的板塊具備較好的發(fā)展前景和配套，價(jià)格已經(jīng)降至歷史低位，更重要的是再疊加現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，或者項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚可靠，也不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)選項(xiàng)。
馬街西板塊的書香云海成為昆明高性價(jià)比典型樓盤
比較典型的板塊和項(xiàng)目是馬街西板塊的書香云海。書香云海前身即融創(chuàng)文旅城二期，剛在去年中完成項(xiàng)目更名及品牌亮相，僅用半年多時(shí)間就逆襲成當(dāng)年主城住宅銷售的最大黑馬。至2022年12月31日，以13.6萬(wàn)方成交面積、16.75億元成為昆明去年住宅銷售榜、金額榜雙料冠軍。
如果與融創(chuàng)文旅城一期2020年4月最后一批高層1.65萬(wàn)元/平起的均價(jià)相比，書香云海目前1.2萬(wàn)/平的單價(jià)確實(shí)降了不少。但在國(guó)企華發(fā)背書、公辦頂級(jí)名校云大附中西山學(xué)校開(kāi)學(xué)、西客站整體開(kāi)發(fā)在即的多種強(qiáng)勢(shì)背景加持下，卻成了高性價(jià)比的最佳代言。
其他以價(jià)換量板塊也有不少銷量表現(xiàn)亮眼的樓盤，如經(jīng)開(kāi)區(qū)黃土坡片區(qū)的新城云樾、呈貢大學(xué)城片區(qū)的光明璟宸、空港片區(qū)的東原啟城等，這幾個(gè)板塊均價(jià)也就是七、八千的水平，價(jià)格逼近成本線，片區(qū)又都頗具發(fā)展?jié)摿�，現(xiàn)在入手也是個(gè)好時(shí)機(jī)。
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