中指研究院近期發(fā)布了一份關(guān)于法拍房的相關(guān)報告。報告顯示，2022年，全國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%。而昆明2022年的法拍房掛牌量在全國20個城市中排名第4位，與2021年同期相比，數(shù)量增長高達161.9%。
去年昆明法拍房數(shù)量同比增長161.9%
法拍房，即“法院強制執(zhí)行拍賣的不動產(chǎn)”。當債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，債權(quán)人通過司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務(wù)。
2016年6月，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應(yīng)當采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實施。線上法拍交易由此開始大規(guī)模普及，法拍房越來越為人熟知。
中指研究院發(fā)布的這份法拍房數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國355個城市共掛出法拍房86.4萬套，在以同一標的物為基準進行剔重后，掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。
從全國范圍來看，法拍房的成交率整體偏低，2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計算，成交率為30.9%。2022年，法拍房限購政策全面執(zhí)行，再疊加房地產(chǎn)市場下行，導致法拍房成交率明顯下滑。2022年全國共成交11.8萬套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。
昆明的法拍房市場又如何呢？中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年昆明全市法拍房掛拍量約1.1萬套，數(shù)量同比增長161.9%。不過，大幅增長的掛拍量并未帶動成交量，2022年，昆明僅成交1505套法拍房，成交率約13.7%，較2021年同期下降5.6%。
昆明目前最熱法拍房源是潤城的一套住宅
早些年，法拍房不受限購政策約束，且成交價格通常低于市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間，法拍房的市場關(guān)注度頻頻走高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅是當前法拍房的成交主力。2021年，全國法拍房市場中，住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進一步提升，住宅共成交8.1萬套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。
從阿里拍賣網(wǎng)上可以看到，昆明目前拍賣房也是以住宅為主，按照出價次數(shù)降序排序發(fā)現(xiàn)，多數(shù)法拍房都是圍觀者多、出價者少。
按照熱度排序來看，目前昆明房產(chǎn)拍賣最熱的，是西山區(qū)潤城A5地塊5幢的一處住宅，目前有14906次圍觀，起拍價為1元，保證金2萬元，加價幅度為2000元及其整倍數(shù)。
近日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)又掛出了世博首岸花園小區(qū)的23套房屋，計劃4月2日進行司法拍賣。這批房源起拍價超過1億元，全部是超大戶型，最小的一套面積有328平方米，最大的則有713平方米。
律師說法
買法拍房要留意看得見和看不見的風險
如果購房者熟悉拍賣流程，并通過充分調(diào)查、分析和判斷，確保風險盡量降低，法拍房是個不錯的選擇。
就拍賣流程而言，查詢淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的“競買須知”，就能大概知道競買的流程，例如注冊競拍賬號、繳納保證金、競拍出價、支付成交尾款、辦理過戶手續(xù)等。
但購房者必須注意：法拍有看得見的和看不見的風險。
看得見的風險有兩種：
一種是存在隱形費用的風險。除了房屋可能存在拖欠物業(yè)費、水電費用的情況外，因房屋產(chǎn)權(quán)人的不同、土地性質(zhì)的不同，在過戶時均可能會有不同的征稅標準，這些都是隱形費用，表面看著房屋的成交價低，其最終花費的價格有可能遠超預期。而且如果悔拍，保證金會被沒收不說，流拍產(chǎn)生的差價可能還要由悔拍人向法院補齊。
另一種是入住難的風險。并不是所有的法拍房都是騰退完畢、空房交付的狀態(tài)，有的是被執(zhí)行人下落不明，房子沒有騰空；有的是存在合法有效的租賃關(guān)系，承租人還在繼續(xù)使用；有的是因被執(zhí)行人與其他債權(quán)人產(chǎn)生抵債糾紛、與其他家庭成員產(chǎn)生繼承贍養(yǎng)糾紛等，被他人占有使用。即使房屋順利過戶，騰退房屋也是一大麻煩，有的時候法院還會明確提示“不負責騰退交房”等。
看不見的風險，類型就比較多了。比如，房屋所在地對法拍房是否適用限購政策，房屋沒有產(chǎn)權(quán)證無法過戶，房屋上已有戶口無法再落戶，房屋存在嚴重質(zhì)量問題，擅自更改房屋結(jié)構(gòu)導致拿不到不動產(chǎn)權(quán)證，執(zhí)行過程中被他人提出執(zhí)行異議導致過戶和交付中止，等等。另外，若法拍房是廠房、土地等標的物，還會涉及土地出讓金繳納、立項規(guī)劃報批報建等手續(xù)是否完備等更加復雜的問題。
購買法拍房，本身就是一項風險較大的商業(yè)活動。其中的大部分風險會在法院的拍賣公告中披露，但完全避免是不可能的，只有通過一定的調(diào)查、分析和判斷，盡量降低風險。因此，建議購房者花時間和精力仔細調(diào)查核實，或委托專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對涉案房屋進行盡職調(diào)查。
北京大成（昆明）律師事務(wù)所
代晨、龍淵
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