中指研究院近期發(fā)布了一份關(guān)于法拍房的相關(guān)報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年，全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.7%。而昆明2022年的法拍房掛牌量在全國(guó)20個(gè)城市中排名第4位，與2021年同期相比，數(shù)量增長(zhǎng)高達(dá)161.9%。
去年昆明法拍房數(shù)量同比增長(zhǎng)161.9%
法拍房，即“法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的不動(dòng)產(chǎn)”。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人通過(guò)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，以拍賣所得款項(xiàng)來(lái)償還債務(wù)。
2016年6月，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實(shí)施。線上法拍交易由此開(kāi)始大規(guī)模普及，法拍房越來(lái)越為人熟知。
中指研究院發(fā)布的這份法拍房數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)355個(gè)城市共掛出法拍房86.4萬(wàn)套，在以同一標(biāo)的物為基準(zhǔn)進(jìn)行剔重后，掛拍套數(shù)為60.6萬(wàn)套，較2021年增長(zhǎng)35.7%，掛拍金額約1.4萬(wàn)億元。
從全國(guó)范圍來(lái)看，法拍房的成交率整體偏低，2021年成交13.8萬(wàn)套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計(jì)算，成交率為30.9%。2022年，法拍房限購(gòu)政策全面執(zhí)行，再疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑。2022年全國(guó)共成交11.8萬(wàn)套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。
昆明的法拍房市場(chǎng)又如何呢？中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年昆明全市法拍房掛拍量約1.1萬(wàn)套，數(shù)量同比增長(zhǎng)161.9%。不過(guò)，大幅增長(zhǎng)的掛拍量并未帶動(dòng)成交量，2022年，昆明僅成交1505套法拍房，成交率約13.7%，較2021年同期下降5.6%。
昆明目前最熱法拍房源是潤(rùn)城的一套住宅
早些年，法拍房不受限購(gòu)政策約束，且成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，部分投資者在法拍房市場(chǎng)成功“撿漏”，一時(shí)間，法拍房的市場(chǎng)關(guān)注度頻頻走高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，住宅是當(dāng)前法拍房的成交主力。2021年，全國(guó)法拍房市場(chǎng)中，住宅成交9.3萬(wàn)套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進(jìn)一步提升，住宅共成交8.1萬(wàn)套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。
從阿里拍賣網(wǎng)上可以看到，昆明目前拍賣房也是以住宅為主，按照出價(jià)次數(shù)降序排序發(fā)現(xiàn)，多數(shù)法拍房都是圍觀者多、出價(jià)者少。
按照熱度排序來(lái)看，目前昆明房產(chǎn)拍賣最熱的，是西山區(qū)潤(rùn)城A5地塊5幢的一處住宅，目前有14906次圍觀，起拍價(jià)為1元，保證金2萬(wàn)元，加價(jià)幅度為2000元及其整倍數(shù)。
近日，阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)又掛出了世博首岸花園小區(qū)的23套房屋，計(jì)劃4月2日進(jìn)行司法拍賣。這批房源起拍價(jià)超過(guò)1億元，全部是超大戶型，最小的一套面積有328平方米，最大的則有713平方米。
律師說(shuō)法
買法拍房要留意看得見(jiàn)和看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
如果購(gòu)房者熟悉拍賣流程，并通過(guò)充分調(diào)查、分析和判斷，確保風(fēng)險(xiǎn)盡量降低，法拍房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
就拍賣流程而言，查詢淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)的“競(jìng)買須知”，就能大概知道競(jìng)買的流程，例如注冊(cè)競(jìng)拍賬號(hào)、繳納保證金、競(jìng)拍出價(jià)、支付成交尾款、辦理過(guò)戶手續(xù)等。
但購(gòu)房者必須注意：法拍有看得見(jiàn)的和看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有兩種：
一種是存在隱形費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。除了房屋可能存在拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)用的情況外，因房屋產(chǎn)權(quán)人的不同、土地性質(zhì)的不同，在過(guò)戶時(shí)均可能會(huì)有不同的征稅標(biāo)準(zhǔn)，這些都是隱形費(fèi)用，表面看著房屋的成交價(jià)低，其最終花費(fèi)的價(jià)格有可能遠(yuǎn)超預(yù)期。而且如果悔拍，保證金會(huì)被沒(méi)收不說(shuō)，流拍產(chǎn)生的差價(jià)可能還要由悔拍人向法院補(bǔ)齊。
另一種是入住難的風(fēng)險(xiǎn)。并不是所有的法拍房都是騰退完畢、空房交付的狀態(tài)，有的是被執(zhí)行人下落不明，房子沒(méi)有騰空；有的是存在合法有效的租賃關(guān)系，承租人還在繼續(xù)使用；有的是因被執(zhí)行人與其他債權(quán)人產(chǎn)生抵債糾紛、與其他家庭成員產(chǎn)生繼承贍養(yǎng)糾紛等，被他人占有使用。即使房屋順利過(guò)戶，騰退房屋也是一大麻煩，有的時(shí)候法院還會(huì)明確提示“不負(fù)責(zé)騰退交房”等。
看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，類型就比較多了。比如，房屋所在地對(duì)法拍房是否適用限購(gòu)政策，房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證無(wú)法過(guò)戶，房屋上已有戶口無(wú)法再落戶，房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，擅自更改房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，執(zhí)行過(guò)程中被他人提出執(zhí)行異議導(dǎo)致過(guò)戶和交付中止，等等。另外，若法拍房是廠房、土地等標(biāo)的物，還會(huì)涉及土地出讓金繳納、立項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批報(bào)建等手續(xù)是否完備等更加復(fù)雜的問(wèn)題。
購(gòu)買法拍房，本身就是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的商業(yè)活動(dòng)。其中的大部分風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在法院的拍賣公告中披露，但完全避免是不可能的，只有通過(guò)一定的調(diào)查、分析和判斷，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議購(gòu)房者花時(shí)間和精力仔細(xì)調(diào)查核實(shí)，或委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋進(jìn)行盡職調(diào)查。
北京大成（昆明）律師事務(wù)所
代晨、龍淵
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