前些天，云南房網(wǎng)寫了一篇有關昆明房地產(chǎn)市場進入現(xiàn)房時代的文章，引起許多人的共鳴，有人留言說：“都不需要禁止期房，市場自然淘汰了”。還有人說：“呼吁了很多年的現(xiàn)房銷售以意想不到的方式實現(xiàn)了”。
話雖這么說，不過因為期房銷售并未禁止，絕大多數(shù)樓盤也還是在期房階段就開始銷售，市場上也照樣有許多購房者買期房。這就引出一個問題，既然市場上大部分項目已經(jīng)是現(xiàn)房或準現(xiàn)房在售，為什么還有人購買期房呢？
如果不是這幾個原因，買期房要慎重
其實買期房的人并不是不知道現(xiàn)房更好，之所以仍舊買期房，主要有這么幾個原因，
一是因為某種原因只能買某個項目，比如為了就近上班，為了照顧家人，再比如為了子女上學，只能買某個有學位的樓盤，等等。比較明顯的例子是空港片區(qū)，在機場上班的人只能考慮在附近買房，如果又沒有現(xiàn)房可選，就只能買期房。
二是看中某種其他樓盤沒有的特殊資源，比如一線觀滇位置，翠湖邊，市中心稀缺地段，名校學位等。像山海灣8號，觀滇視野無與倫比，沒有其他樓盤可以取代，當然現(xiàn)在山海灣8號其實已經(jīng)是現(xiàn)房了。
山海灣8號的無敵視野
三是價格便宜，或者是某種產(chǎn)品數(shù)量比較少。一般來說，期房的價格都要便宜一些，相比起現(xiàn)房上車門檻略低。另外，有的樓盤的某些產(chǎn)品，比如合院、疊墅，或者是某個位置、樓層或戶型數(shù)量比較少，想買的人比較多，你又非買不可，那就可以在期房階段就下手。
期房“五大坑”
但上面這幾個原因，仍舊抵不過期房有可能帶來的風險，期房的風險主要體現(xiàn)在5個方面，簡單來說就是買期房有可能遭遇“五大坑”：
首先是交付風險。交付風險中最壞的結果是項目爛尾停工，交付時間完全沒有保障。比如當年買馬街摩爾城的購房者，在停工6年后開發(fā)商破產(chǎn)重整，何時復工遙遙無期。其次是交付延期，這也是目前大多數(shù)資金斷裂的項目的基本狀況，像恒大系的樓盤、俊發(fā)系的樓盤，幾乎都出現(xiàn)交付延期的情況，延期時間在半年內的已經(jīng)算是幸運。
爛尾多年的馬街摩爾城
其次是品質風險。出現(xiàn)交付問題的樓盤最后即便能勉強交房，品質也往往打很大折扣，這幾乎成了買賣雙方均默認的事實。更加普遍的情況則是，就算開發(fā)商比較有實力，交付也沒有拖延，但交付品質和期房的宣傳承諾有出入。這兩年昆明出現(xiàn)交付糾紛的樓盤，大部分是這種情況。
第三是配套風險。許多樓盤雖然住宅部分能夠交付，可是宣傳的配套卻不一定能夠同步啟用，比如學校無法招生，有些甚至干脆還沒有建設。還有些樓盤本來有商業(yè)配套，但大多數(shù)開發(fā)商都會拖后商業(yè)開發(fā)進程，有些甚至故意不開發(fā)商業(yè)地塊，等住宅都交付后再和政府討價還價修改商業(yè)規(guī)劃。
另外一種配套風險責任不在開發(fā)商，而是來自外部，雖然樓盤能夠如期建成交付，可是周邊規(guī)劃中的道路、學校等重要配套延期甚至取消，輕則給入住業(yè)主的生活帶來不便，重則因為某些配套的調整導致地段價值打折扣。這方面比較典型的例子是呈貢昆明南站附近的山語桃源、金茂國際等項目，雖然開發(fā)商把房子蓋好了，可是一級開發(fā)企業(yè)并沒有同步建成道路和學校，甚至連煤氣都不通。再就是巫家壩，有些樓盤已經(jīng)交付一兩年了，片區(qū)內的道路、學校、公園等配套要么建設進度拖延，要么干脆沒有開工。
呈貢B地塊配建的學校在住宅交付多時后終于在去年開工（圖源：春城晚報）
第四個風險是降價風險。買期房的一大原因就是因為期房便宜，但這兩年昆明市場常見的情形卻是，期房反而是價格高點，到了現(xiàn)房階段因為市場行情、開發(fā)商資金緊張等原因，價格大幅度下滑，出現(xiàn)現(xiàn)房比期房還便宜的價格倒掛現(xiàn)象，購買期房吃虧很大。
第五個風險是辦證風險。所謂辦證風險，是指有些樓盤盡管可以交付，但因為土地或者規(guī)劃手續(xù)上的原因，或者竣備方面有障礙，導致長期無法辦理不動產(chǎn)證，帶來的后果是房產(chǎn)無法交易，個別甚至無法落戶。出現(xiàn)辦證問題的樓盤以前在昆明市場上很常見，現(xiàn)在總體少了很多，但有些交付出問題的樓盤往往會因為沒有竣備就勉強交房，導致后期無法辦證。
如果是購買現(xiàn)房，就可以先了解項目是否存在這方面的問題，規(guī)避后期的辦證風險。而且現(xiàn)在有些現(xiàn)房樓盤可是實現(xiàn)交房即交證，更加安全無憂。
上面“五大坑”隨便遭遇哪一個，都足以讓買期房的人后悔萬分，更不用說有些奇葩樓盤干脆集齊“五大坑”，對買房人來說簡直是萬劫不復。由于市場下行，如果不是實力特別雄厚的開發(fā)商，目前昆明期房項目“掉坑”的概率其實不低，因此，如果不是別無選擇，最好直接買現(xiàn)房，或者至少買準現(xiàn)房。
現(xiàn)房的優(yōu)勢太多了，看準一個好下手
雖然買現(xiàn)房或準現(xiàn)房也不是絕無風險，但期房的“五大坑”基本都可以規(guī)避，首先是交付問題不大，比如漫城都薈、南昌建工雍錦園的首期地塊都已經(jīng)交房，其中漫城都薈已經(jīng)交房半年；山海原著B地塊這個月就可交付；御龍半山·龍晟苑首期年底就能交付；準現(xiàn)房樓盤朝朝暮暮和云錦東方都在進行外立面施工，朝朝暮暮年底即可交付。進度更快的云錦東方甚至已經(jīng)進入外立面收尾階段，明年初也可以交付。
其次是品質和配套都能看得見，像龍晟苑因為已經(jīng)是御龍半山的三期，前兩期早已交房入住，學校等配套都已啟用。山海原著因為在度假區(qū)核心區(qū)，周邊配套應很成熟，不會出現(xiàn)類似昆明南站片區(qū)幾個項目所遭遇的配套尷尬。
至于辦證等風險，如果是現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，開發(fā)商又比較有實力，項目竣備問題不大，交付后基本都能順利辦證。
現(xiàn)房準現(xiàn)房優(yōu)質項目推薦：
南昌建工·雍錦園 位于穿金路世博板塊，首期已經(jīng)在5月底交付，現(xiàn)余部分現(xiàn)房在售；二期進入準現(xiàn)房階段，預計2024年初交房，當前主推113平米-128平米戶型。
正在現(xiàn)房銷售的南昌建工·雍錦園
鵬欣·漫城都薈 位于呈貢彩云南路與聯(lián)大街交匯處，雙地鐵項目，一期已經(jīng)于2022年9月交付，目前二期高層97-128平米高層產(chǎn)品在售，預計2023年6月22日交付、二期現(xiàn)房在售、三期準現(xiàn)房在售。
提前3個月交房的漫城都薈因為現(xiàn)房品質高而迎來熱銷
御龍半山·龍晟苑 位于龍泉路北段，是北市區(qū)稀有板樓洋房項目，占地46畝，分兩個標段開發(fā)，其中一標段七棟是準現(xiàn)房，均為一梯兩戶洋房，有少量200平米大平層，年底交付。 二標段已有部分樓棟封頂斷水，預計明年交房。項目容積率較低，教育配套良好，性價比高。
御龍半山一二期都已交房，三期龍晟苑也有一半是現(xiàn)房
建投·朝朝暮暮 位于廣福路南側，大商匯對面，省中醫(yī)院旁，是板式高層住宅，部分樓層可觀滇，有精裝大平層產(chǎn)品，所有樓棟已經(jīng)于5月20日全面封頂，部分樓棟已經(jīng)外立面裝修過半，目前準現(xiàn)房在售。按照計劃，今年10月底景觀及立面呈現(xiàn)，11月物業(yè)管理進駐項目提供服務，12月實現(xiàn)交付。
朝朝暮暮正在進行外立面施工，目前是準現(xiàn)房，銷售勢頭看好
龍湖·山海原著｜上宸 位于滇池旅游度假區(qū)核心位置，容積率約1.21絕版低密地塊，在售建面約140-167m濱河墅區(qū)洋房，建面約172-305m上下疊墅，實景墅全新加推，周邊配套公園1903、愛琴海雙商圈，環(huán)境優(yōu)美，生活便利。其一期山海原著B地塊洋房別墅將于今年6月交付，當前主推上宸地塊。
山海原著B地塊洋房別墅6月底交房
云錦東方 位于巫家壩核心區(qū)，位置優(yōu)越，巫家壩首校即由東航代建，未來配套齊全。首期地塊正在進行景觀施工，外立面工程進入收尾階段，預計明年初可以交房。
正在進行景觀施工的云錦東方
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