觀點(diǎn)網(wǎng) “大悅城控股非常看重207(大悅城地產(chǎn)的股份代號(hào))商業(yè)平臺(tái)!
早在2020年重組完成之初,大悅城控股便強(qiáng)調(diào),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的關(guān)注從未放松,商業(yè)平臺(tái)的地位也不會(huì)因?yàn)橹亟M受到動(dòng)搖。
實(shí)際上,從2007年西單大悅城面世以來,“大悅城”購(gòu)物中心這一產(chǎn)品線已然成為中糧大悅城立身與發(fā)展的重要一環(huán)。
近期,大悅城再添“新軍”。
最新消息顯示,9月8日,深圳新安高質(zhì)量發(fā)展招商推介會(huì)上宣布,深圳首座大悅城計(jì)劃于2024年底在寶安新安街道亮相。
這是繼廣州黃埔大悅匯之后,大悅城于華南的又一次布局。此次落地深圳,也意味著大悅城補(bǔ)齊了一線城市的所有板塊。
深圳首座
傳言多年的深圳大悅城,終于揭開了神秘面紗。
最新消息顯示,深圳首座大悅城計(jì)劃于2024年底在寶安新安街道亮相。
資料顯示,該項(xiàng)目是集商業(yè)、總部辦公、高端商務(wù)公寓、住宅于一體的73萬平方米大悅城綜合體,其中商業(yè)面積為15萬平方米。項(xiàng)目落成后,將打造成為深圳“首個(gè)藝術(shù)潮流主體街道、首個(gè)屋頂城市社交場(chǎng)、首個(gè)新青年文化空間”。
對(duì)大悅城而言,此次成功落地深圳,擁有的購(gòu)物中心再增一員,公司在管項(xiàng)目規(guī)模也將進(jìn)一步得到提升。
更重要的是,此前大悅城已經(jīng)成功于北京、上海、廣州落地新項(xiàng)目,此次布局無疑意味著正式補(bǔ)齊了一線城市的缺失板塊。
一線城市作為消費(fèi)能力較高、消費(fèi)人群較為年輕的城市,通常聚集著更多國(guó)內(nèi)、國(guó)際消費(fèi)資源,完成一線城市全布局,能夠助力大悅城在商業(yè)市場(chǎng)掌握更強(qiáng)的話語權(quán)。
實(shí)際上,早在2012年,中糧大悅城便一路南下,深圳即將迎來首座大悅城的消息不脛而走。
不過,由于項(xiàng)目所在的寶安25區(qū)原屬于寶恒工業(yè)區(qū),是舊改性質(zhì)項(xiàng)目,大悅城操盤過程中耗費(fèi)了大量時(shí)間、精力在前期審批、拆遷談判等流程。直至2016年前后,才傳來了過審、開工建設(shè)等新進(jìn)展。
也因此,深圳首座大悅城一直被市場(chǎng)稱作是“姍姍來遲”。
從大悅城控股2023年中期財(cái)報(bào)來看,目前寶安25區(qū)部分住宅已經(jīng)入市,商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2024年5月竣工,項(xiàng)目總投資額達(dá)165.4億元。
對(duì)于這個(gè)打磨多年的項(xiàng)目,市場(chǎng)亦備受期待。
不少市場(chǎng)人士表示,大悅城此次落地的寶安區(qū)新安街道,是深圳核心板塊,商業(yè)氛圍濃厚。
與此同時(shí),大悅城系列產(chǎn)品一直明確定位以新興中產(chǎn)階層為助力市場(chǎng),以年輕、時(shí)尚、潮流、品位為特征。不少觀點(diǎn)認(rèn)為,此次項(xiàng)目落地有望為深圳消費(fèi)市場(chǎng)增添新的活力。
不過也有市場(chǎng)人士表示擔(dān)憂,畢竟項(xiàng)目周邊擁有大量的成熟購(gòu)物中心,如何在競(jìng)爭(zhēng)中形成差異化標(biāo)簽,如何與本土商業(yè)“正面剛”,都是不小的挑戰(zhàn)。
觀點(diǎn)新媒體了解到,項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)擁有中洲購(gòu)物中心、海雅繽紛城、深圳前海壹方城、萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目,而10公里范圍內(nèi)更有深圳萬象天地、深圳灣萬象城、深圳來福士廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)等,競(jìng)爭(zhēng)壓力可見一斑。
西單起步
大悅城于北京起步。
2007年12月28日,西單大悅城憑借對(duì)年輕客群的精準(zhǔn)定位,以及人氣IP引入、主題街區(qū)打造,迅速引領(lǐng)商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)潮。
在之后許多年時(shí)間里,商業(yè)市場(chǎng)有觀點(diǎn)認(rèn)為,西單大悅城的橫空出世,正式將中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶入了購(gòu)物中心時(shí)代。
開業(yè)之后的西單大悅城,客流量、銷售額多次霸屏榜首,多年時(shí)間始終保持著約3.5萬元/年的最高坪效。
西單大悅城的成功給了大悅城加速布局的勇氣,從過去十余年情況看,該公司以“深耕+外延”的方式進(jìn)行拓展。
其中,在西單大悅城開業(yè)的第三年,位于北京東邊的朝陽大悅城正式面世;今年6月,大悅城位于北京的第三座“城”——京西大悅城再次走向市場(chǎng)。
除北京之外,大悅城還接連在天津、上海、沈陽、煙臺(tái)、成都、杭州、蘇州、重慶、武漢等地區(qū)落地“大悅城”系列購(gòu)物中心。
此次一路向南,走進(jìn)深圳,無疑將成為其城市布局的最重要一步。
不僅如此,該公司還接連衍生除大悅匯、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)等產(chǎn)品線。
2023年,大悅城于全國(guó)的大悅春風(fēng)里項(xiàng)目接連更名為“大悅城”或者“大悅匯”,由此正式明確了“大悅城”與“大悅匯”兩大核心產(chǎn)品線。
其中,前者以18-35歲城市新生代及青年客群為核心的城市綜合體,主打年輕時(shí)尚、潮流文化品牌;后者則以城市主城區(qū)或城市副中心的中產(chǎn)及家庭客群為主。
實(shí)際上,由于寧高寧職場(chǎng)生涯的三段不同履歷,萬象城、大悅城和覽秀城一直被稱作是寧高寧的“三座城”,也導(dǎo)致很長(zhǎng)一段時(shí)間里,萬象城、大悅城成為了市場(chǎng)進(jìn)行比較的兩個(gè)品牌。
但從定位方面看,萬象城整體更高端,通過引入高知名度的奢侈品牌,聚集更多高品質(zhì)人群;而大悅城則聚焦年輕客群,“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”更多是龍湖、印力等品牌。
商業(yè)潮頭
作為最早一批聚焦年輕客群的新潮購(gòu)物中心,大悅城曾一度站上市場(chǎng)潮頭。
但近幾年,龍湖、印力接連跑馬圈地,規(guī)模迅速迅速攀升,對(duì)比之下,大悅城的步調(diào)似乎并不算快。
截至2023年6月底,龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32個(gè)城市,累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)81座,運(yùn)營(yíng)面積達(dá)762萬平方米;印力集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目超150個(gè),資產(chǎn)規(guī)模近900億,管理面積近1200萬平方米。
對(duì)比之下,目前大悅城在全國(guó)共布局了17座大悅城購(gòu)物中心,加上6月中旬開業(yè)的京西大悅城,目前該公司已開業(yè)項(xiàng)目共計(jì)12座;而全國(guó)首座大悅匯位于廣州黃埔,已于今年7月中旬開業(yè)亮相。
從數(shù)量上來看,當(dāng)前大悅城對(duì)比龍湖、印力似乎并不占優(yōu)勢(shì)。不過,近兩年該公司亦不斷加速跑。
2023年大悅城品牌推介會(huì)上,大悅城控股方面介紹稱,今年下半年,定位于“立體式生活美學(xué)購(gòu)物公園”的成都天府大悅城、“城市菁英多元生活新聚場(chǎng)”的沈陽金融中心大悅城以及“北方首個(gè)大悅匯項(xiàng)目”天津西青大悅匯即將開業(yè)。
到了2024年,大悅城控股商業(yè)還將首進(jìn)廈門、南昌、三亞、深圳等城市并帶來6個(gè)新項(xiàng)目。
除此之外,“十四五”期間,大悅城控股提出將持續(xù)以輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展為重要戰(zhàn)略方向,以一二線與強(qiáng)三線城市為核心,加速輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的布局?jǐn)U張。
截至上半年,已運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、西安大悅城、紹興國(guó)金大悅城、無錫江南大悅城等14個(gè)購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目。
該公司曾提到:“到2024年末,預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個(gè)項(xiàng)目。”
對(duì)大悅城而言,輕資產(chǎn)輸出一方面可以迅速增加項(xiàng)目數(shù)量,形成規(guī)模效應(yīng);另一方面通過輸出商業(yè)管理能力,完成自身從開發(fā)運(yùn)營(yíng)向商業(yè)管理身份的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變,不斷增強(qiáng)品牌影響力。
輕重資產(chǎn)一起發(fā)力,大悅城在規(guī)模方面有望迎頭趕上。不過,從出租率和租金水平來看,目前已開業(yè)的購(gòu)物中心,經(jīng)歷疫情三年震蕩,出現(xiàn)了小幅下滑。
數(shù)據(jù)顯示,2019年,大悅城控股旗下購(gòu)物中心平均出租率為97%,2020年為93.9%,2021年為94.3%,2022年為90%。
2023年上半年,大悅城購(gòu)物中心銷售額157.8億元,同比增長(zhǎng)30%;客流量1.39億人次,同比增長(zhǎng)55%;平均出租率90%。
顯然,大悅城目前出租率未恢復(fù)疫情前水平,但在行業(yè)當(dāng)中仍保持前列。不僅如此,旗艦項(xiàng)目如北京西單大悅城、朝陽大悅城、天津南開大悅城等分別實(shí)現(xiàn)96%、98%、97%的出租率。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
對(duì)大悅城而言,深圳首座Mall的出現(xiàn),是一線城市布局的最后一塊拼圖,伴隨著項(xiàng)目落地,未來在商業(yè)市場(chǎng)的話語權(quán)將進(jìn)一步提高。
不過,經(jīng)歷了地產(chǎn)震蕩、消費(fèi)減弱、疫情洗禮之后,大悅城仍需警惕出租水平下挫,在完善城市布局、提振規(guī)模的同時(shí),也需加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力。
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