觀點網(wǎng) 10月27日晚間，華僑城發(fā)布業(yè)績公告，前三季度該公司營收317.60億元，同比增長8.47%；歸母凈利潤則由正轉(zhuǎn)負，錄得-33.47億元，同比減少2728.12%，其中第三季度歸母凈利-20.41億元。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額下滑，以及為加快銷售去化對部分項目采取靈活銷售策略所產(chǎn)生的價值折損，是華僑城持續(xù)虧損的主因。華僑城于2022年已錄得上市15年以來首次年度虧損，進入2023年和其他房企一樣繼續(xù)被房地產(chǎn)拖累，這為資本市場制造了焦慮情緒。
而另一則事故新聞則加劇了這種焦慮。
10月27日傍晚，華僑城旗下深圳歡樂谷景區(qū)“雪域雄鷹”游樂項目兩列過山車發(fā)生碰撞。此后，深圳歡樂谷景區(qū)宣布閉園兩天，開展全園安全大檢查。根據(jù)10月29日深圳政府官方通報，事故所有傷者均已緊急送醫(yī)治療，目前情況穩(wěn)定，無生命危險。
在疫情結(jié)束后，國內(nèi)游客出游熱情高漲，并拉動文旅行業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，陡增的客流量考驗著各文旅企業(yè)的運營能力，所產(chǎn)生的問題也會被不斷放大。
前三季度，華僑城旗下文旅企業(yè)合計接待游客7247萬人次，同比增長55%。如今由安全事故所引發(fā)的游樂設(shè)備保養(yǎng)維護及安全防護等方面的擔憂，或會令華僑城這種業(yè)績反彈勢頭面臨不確定性，并有可能影響資本市場的信心。
文旅過山車
華僑城是國內(nèi)“文旅航母”般的存在，該公司最早于1989年將中國首個主題公園“錦繡中華”開園，項目首年便收回成本，接待游客逾300萬人次。至1999年華僑城提出“旅游+地產(chǎn)”概念，將文旅資源與房地產(chǎn)結(jié)合，這種模式被復(fù)制到各地，并被其他房企所借鑒。
2019年，華僑城實現(xiàn)年營收600億元，歸母凈利潤123億元，同比分別增長25%、17%，收入和利潤均創(chuàng)歷史最高水平。期末該公司主要有18家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社以及2家開放式旅游區(qū)處于接待游客狀態(tài)。
但2019年底新冠疫情爆發(fā)，全球經(jīng)濟受到沉重打擊，旅游相關(guān)行業(yè)則成為受影響最大的區(qū)域之一。
華僑城曾于年報中提及，根據(jù)文旅部國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查結(jié)果，2020年度國內(nèi)旅游人數(shù)28.79億人次，同比下降52.1%；國內(nèi)旅游收入2.23萬億元，同比下降61.1%。
而2020年華僑城依然錄得營收819.03億元，歸母凈利潤126.86億元，創(chuàng)下歷史新高。其中分業(yè)務(wù)看，旅游綜合業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別貢獻營收431.75億元、372.39億元，同比分別增長42.66%、27.82%。僅從業(yè)績情況看，該公司似乎暫未受到疫情的影響。
這一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從銷售到結(jié)轉(zhuǎn)一般會滯后兩到三年，包括華僑城在內(nèi)的房企仍錄得收入增長；另一方面，華僑城的旅游綜合收入包含文旅綜合體中的旅游地產(chǎn)綜合體、景區(qū)、酒店、商業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)、城區(qū)綜合配套等多業(yè)態(tài)，并未單指純旅游業(yè)務(wù)，所以存在口徑上的差異。
不分拆披露純旅游業(yè)務(wù)收入情況，曾是投資者詬病華僑城的一大原因。實際上有投資者曾詢問華僑城，東莞某項目住宅銷售收入在財報中計入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入還是文旅收入，但并未獲得正面回應(yīng)。
這種做法導(dǎo)致了一種情況出現(xiàn)，即接待游客人次盡管與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入正向相關(guān)，反映在華僑城財報中的“旅游綜合業(yè)務(wù)”時卻并不完全相關(guān)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
從華僑城披露的數(shù)據(jù)看，2020-2022年即疫情三年間，公司每年累計接待游客分別為4282.5萬人次、7797.9萬人次、6184.9萬人次，相當于2019年同期的82%、150%、155%水平（含增量項目接待游客人次，2021年統(tǒng)計方式存在差異）。
業(yè)績層面則顯示，疫情三年華僑城的旅游綜合業(yè)務(wù)分別貢獻收入432.10億元、433.17億元、272.20億元，其中去年該業(yè)務(wù)收入同比減少37.16%，相當于2019年同期不足90%；毛利率自2020年之后跌破40%關(guān)口，至去年僅有24.47%。
華僑城在2022年年報中也坦承，公司旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受需求萎縮等諸多因素沖擊，經(jīng)營效益下滑。同時，受效益下滑或更新改造等因素影響，公司對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值，包括昆明一項固定資產(chǎn)全額計提2.62億元，深圳鹽田區(qū)一項固定資產(chǎn)計提減值準備4.12億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
根據(jù)文旅部國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，2023年前三季度，國內(nèi)旅游總?cè)舜?6.74億，同比增長75.5%；其中第三季度旅游總?cè)舜?2.90億，同比增幅101.9%高于前兩季。期內(nèi)居民國內(nèi)出游總花費3.69萬億元，同比增長114.4%。
僅在深圳，在今年2月6日香港正式宣布全面通關(guān)后，香港游客便扎堆涌入深圳，為當?shù)亓闶凵虉�、旅游景區(qū)、餐飲食肆等場所帶來了龐大人流量。根據(jù)香港入境事務(wù)處披露，7月1日至8月29日有超過900萬港人進入深圳，同期到港內(nèi)地旅客及其他旅客為533萬人次。
華僑城是國內(nèi)主要的主題樂園及旅游景區(qū)運營商，它毫無疑問是文旅行業(yè)復(fù)蘇的最大受益者之一。
而數(shù)據(jù)顯示，上半年華僑城的旅游綜合業(yè)務(wù)仍僅錄得營收103.06億元，同比減少2.30%；該項業(yè)務(wù)毛利率20.77%，同比繼續(xù)下降4.64個點。可對比的是，該公司期內(nèi)接待游客逾4400萬人次，同比增長74%。
房地產(chǎn)困境
截至2022年底，華僑城旗下共有35家景區(qū)、26家酒店、1家旅行社、7家開放式旅游區(qū)、1臺旅游演藝，期內(nèi)新開業(yè)項目包括成都東安閣精品酒店、大型主題公園襄陽奇幻谷、衡陽瑪雅海灘水公園、西安OCT1314摩天輪、南昌華僑城福朋喜來登酒店等。
其中，歡樂谷集團是華僑城主題公園產(chǎn)品線核心平臺，已在深圳、北京等9個城市落地主題公園。今年上半年，該公司主題公園業(yè)務(wù)接待游客近1900萬人次，刷新歷史紀錄。
今年前三季度，華僑城披露，公司旗下文旅企業(yè)合計接待游客7248萬人次，同比增長55%。另于10月“雙節(jié)假期”，共接待游客673萬人次，按可比口徑較2022年、2019年分別增長51%、26%；整體收入按可比口徑較2022年、2019年分別增長60%、15%。
但由于未單列純旅游業(yè)務(wù)收入，資本市場難以獲悉華僑城的門票收入等細分數(shù)據(jù)，同時難以區(qū)別“文旅”及“地產(chǎn)”之間的界限，外界對該公司的旅游業(yè)務(wù)增長預(yù)期也存在模糊地帶。
今年7月份，華僑城曾回應(yīng)投資者，隨著公司專業(yè)化整合全面落實，公司各業(yè)務(wù)將逐步實現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運作�！拔磥恚緦⒊掷m(xù)優(yōu)化披露內(nèi)容，充分向市場傳遞公司經(jīng)營信息。”
上述所指即去年華僑城董事長更迭后啟動的轉(zhuǎn)型，概括后的兩大主業(yè)包括房地產(chǎn)、文旅。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，推動已全面落地的城市公司體系高效有序運轉(zhuǎn)；文旅業(yè)務(wù)方面，將做強歡樂谷集團、旅發(fā)集團、商管公司和酒店集團四大平臺。
而專業(yè)化整合未完成前，華僑城的旅游綜合業(yè)務(wù)依然只會被認定為包裹著地產(chǎn)項目的板塊。更嚴峻的問題則是，在房地產(chǎn)高增長時期，通過“旅游+地產(chǎn)”獲得的低成本地塊可以為華僑城創(chuàng)造高盈利及現(xiàn)金流；但房地產(chǎn)不景氣時，這會對整體業(yè)務(wù)都帶來拖累。
集中體現(xiàn)在2022年，華僑城錄得營收767.67億元，同比減少25.17%；歸母凈利潤-109.05億元，同比減少387.05%，錄得上市15年以來首次年度虧損。其中房地產(chǎn)、旅游綜合收入分別減少16%、37%，兩項業(yè)務(wù)綜合毛利分別下降14%、52%，旅游綜合下滑幅度反倒大于房地產(chǎn)。
與其他虧損的房企類似，在“三費”及成本沒有太大惡化情況下，華僑城解釋，除了正常結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，還包括預(yù)計房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大，公司計提了存貨跌價準備，另一方面聯(lián)合營公司產(chǎn)生了較大的虧損。僅去年該公司就一次性計提存貨跌價準備總共115億元，涉及昆明、武漢、成都、宜賓、濟南、青島等36個項目。
盡管華僑城收縮了投資拿地，2022年全年僅在成都、南昌、東莞及深圳新增5個項目，權(quán)益對價14.49億元同比減少近92%，但土地過往過多集中在三四線城市發(fā)展文旅相關(guān)業(yè)務(wù)也讓其土儲面臨減值風(fēng)險。截至去年底，該公司在茂名、肇慶、湛江、漳州、揚州、滁州等地依然有相當部分未開發(fā)土儲。
今年前三季度，華僑城再對存貨計提減值準備23.60億元，導(dǎo)致公司期內(nèi)合并凈利潤減少23.60億元，歸母凈利潤減少17.16億元。具體而言，第三季度公司歸母凈利潤為-20.41億元，拖累前三季歸母凈利潤降至-33.47億元。
前三季度華僑城累計實現(xiàn)合同銷售面積154.1萬平方米，較上年同期減少23%；合同銷售金額318.9億元，較上年同期減少26%。其表示，為適應(yīng)市場環(huán)境、加快銷售去化，公司對部分房地產(chǎn)項目采取靈活的銷售策略，帶來部分價值折損。
對于投資者而言，華僑城所釋放的積極信號除了文旅業(yè)務(wù)復(fù)蘇，還包括了公司的模式調(diào)整。觀點新媒體統(tǒng)計，前三季度華僑城主要在佛山、無錫、成都獲取了4宗地，涉及權(quán)益對價66.03億元；其中有3宗均為招拍掛獲取的宅地，1宗為順德歡樂海岸二期用地。
這表明文旅業(yè)務(wù)或?qū)⑥D(zhuǎn)向提升存量項目經(jīng)營效益為主，地產(chǎn)業(yè)務(wù)則聚焦城市做增量。近期華僑城旗下華僑城亞洲發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓位于上海蘇河灣的寶格麗酒店資產(chǎn)，后者是中國第二家寶格麗酒店。
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