觀點(diǎn)指數(shù) 各地?cái)M定融資支持項(xiàng)目名單，房企開發(fā)到位資金降幅回落 房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)強(qiáng)調(diào)各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金為12.75萬億，同比下降13.60%，相較2023年1-11月降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅最大的來源是利用外資。

信用債融資規(guī)模持續(xù)上升，上半年償債壓力集中 信用債發(fā)行規(guī)模共計(jì)340.99億元，平均發(fā)行利率3.14% ，發(fā)行規(guī)模與利率之間呈非同頻升降。發(fā)行票據(jù)金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中海、中鐵等國央企，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。2024年房企信用債到期金額總計(jì)512.3億元，上半年約占全年債務(wù)總量的48%。

房企化債境況分化，資產(chǎn)處置進(jìn)程加速 目前已有19家出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組，成功完成債務(wù)重組流程的僅為少數(shù)企業(yè)，大部分仍未走出債務(wù)困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現(xiàn)二次違約的情況。為了化解流動(dòng)性壓力，各房企也加速推進(jìn)其資產(chǎn)處置進(jìn)程以回籠資金，1月資產(chǎn)處置資金規(guī)模最大的房企為碧桂園，共計(jì)已出售約90.54億元。

各地?cái)M定融資支持項(xiàng)目名單，房企開發(fā)到位資金降幅回落

1月12日住建部及金融監(jiān)管總局出臺(tái)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，提及建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。同時(shí)篩選確定支持對(duì)象。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。

25日，國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人提出推動(dòng)房企與金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接以及精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求。26日住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要求各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

據(jù)了解，本月底前，第一批項(xiàng)目名單落地后即可爭(zhēng)取貸款。

目前，多地已就房企項(xiàng)目融資落實(shí)采取行動(dòng)，包括江西、重慶等地。除了地方政府，各大銀行也積極響應(yīng)中央政策，建立房企貸款綠色審批通道。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，協(xié)調(diào)機(jī)制的實(shí)行有望較大緩解房企當(dāng)前的資金壓力，有利于保交樓工作的推進(jìn)，同時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能出清奠定基礎(chǔ)。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金為12.75萬億，同比下降13.60%，相較2023年1-11月降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

資金構(gòu)成成分中，2023年同比降幅最大的是利用外資，相較2022年同比下降39.1%，收縮顯著，同比降幅曾一度達(dá)到73.5%。近幾年的房企頻繁暴雷以及內(nèi)房市場(chǎng)成交低迷，不斷磨損海外投資者對(duì)房地產(chǎn)的信心。

除了利用外資，值得注意的還有2023年12月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的同比降幅再次擴(kuò)大，2023年內(nèi)已經(jīng)是八連跌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別為43202億、21489億，同比下降11.9%及9.1%，相比1-11月的數(shù)據(jù)，均下降1個(gè)百分點(diǎn)。

信用債融資規(guī)模持續(xù)上升，上半年償債壓力集中

1月共錄得35起房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行，發(fā)行規(guī)模共計(jì)340.99億元，平均發(fā)行利率3.14% ，發(fā)行規(guī)模與利率之間呈非同頻升降。

信用債發(fā)行規(guī)模連續(xù)第二個(gè)月上漲，環(huán)比漲幅升至44.21%，突破了近9個(gè)月以來的規(guī)模水平。

但平均票面利率有所下降，相較12月3.48%的水平降低了0.34個(gè)百分點(diǎn)，據(jù)觀察，近一年的信用債發(fā)債平均利率基本穩(wěn)定在3%-3.5%的水平區(qū)間。發(fā)行票據(jù)金額較大的企業(yè)包括保利發(fā)展、中海、中鐵等國央企，民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模僅占比14.29%。

2024年上半年房企信用債和海外債集中到期，上半年的債務(wù)壓力較大。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年房企信用債到期金額總計(jì)430.03億元（注：統(tǒng)計(jì)樣本中信用債發(fā)行時(shí)間自2022年1月起始至今），上半年約占全年債務(wù)總量的64.8%。

2024年海外債到期金額總計(jì)約2753.54億元，相較2023年到期金額的3639.56億元下降24.34%。與信用債償債周期類似，其到期債務(wù)主要集中在上半年。

截至1月23日，市場(chǎng)上已無法正常兌付的房企中，綠地控股集團(tuán)的兩支信用債未按時(shí)兌付本息，債券余額共計(jì)17.7億元。同時(shí)，綠地集團(tuán)還是2023年海外債累計(jì)違約最高的房企之一，違約金額總計(jì)約為302.26億元。

房企化債境況分化，資產(chǎn)處置進(jìn)程加速

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，樣本房企中目前已有19家出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組，成功完成債務(wù)重組流程的僅為少數(shù)企業(yè)，大部分仍未走出債務(wù)困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現(xiàn)二次違約的情況。

1月23日弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，弘陽集團(tuán)面臨清盤呈請(qǐng)。據(jù)了解，此次清盤是由于弘陽集團(tuán)子公司弘昇有限公司2022年8月未能向呈請(qǐng)人償還2.8858億美元。目前，弘陽地產(chǎn)美元債違約規(guī)模共計(jì)17.4億美元。

根據(jù)弘陽地產(chǎn)發(fā)布的半年報(bào)數(shù)據(jù)，上半年其凈虧損28.44億元，現(xiàn)金總量為39.8億元，去年同期凈虧損4.06億元，現(xiàn)金短債比0.2，遠(yuǎn)低于紅線設(shè)定。2023年業(yè)績顯示，弘陽地產(chǎn)銷售額為218.29億元，同比下降37.99%�？梢钥吹剑�弘陽地產(chǎn)現(xiàn)金流情況較差，短期償債壓力較大的同時(shí)，也面臨較大的再融資壓力。

除了弘陽地產(chǎn)面臨清盤外，香港高等法院于1月29日向中國恒大發(fā)出清盤令，法官指出中國恒大重組聽證會(huì)已持續(xù)近一年半，但恒大仍未提出具體重組方案，故進(jìn)入清盤程序。清盤當(dāng)日中國恒大、恒大汽車、恒大物業(yè)股價(jià)均出現(xiàn)不同程度下挫，其中中國恒大跌幅超20%。

此前為爭(zhēng)取債務(wù)重組的通過，中國恒大已經(jīng)八次提交清盤呈請(qǐng)延期申請(qǐng)。據(jù)了解，此次清盤聆訊前，曾有一組持有中國恒大超20億美元主要境外債券持有人，計(jì)劃加入清盤呈請(qǐng)，尋求將公司清盤。

中國恒大2023年半年報(bào)顯示，其負(fù)債總額約為2.39萬億，剔除合約負(fù)債6039.79億后的真實(shí)負(fù)債約1.78萬億，但其總資產(chǎn)1.74萬億元，仍資不抵債。

與此同時(shí)，作為首批完成境外債務(wù)重組的華夏幸�；�?qū)⒚媾R再違約的風(fēng)險(xiǎn)。1月3日華夏幸福的美元債部分持有人反映，在債務(wù)重組協(xié)議下，他們于上月底應(yīng)收到的款項(xiàng)不足三分之一。

據(jù)了解，華夏幸福于2023年11月完成債務(wù)重組計(jì)劃，已通過簽約等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約為人民幣1885.76億元。截至12月30日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還的債務(wù)金額達(dá)到人民幣242.43億元，而2023年半年報(bào)顯示，上半年其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入106.16億元，同比下降26.09%，實(shí)現(xiàn)銷售額48.27億元，同比下降34.07%。

另一方面，在歷時(shí)24個(gè)月后，中國奧園61億美元境外債務(wù)重組于1月12日獲相關(guān)法院批準(zhǔn)，中國奧園計(jì)劃發(fā)行新的融資工具對(duì)原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換。

據(jù)了解，2023年9月，中國奧園存續(xù)的12只境內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化公開債務(wù)產(chǎn)品全部通過整體展期，截至目前，中國奧園的境外和境內(nèi)債務(wù)重組流程都已完成，中國奧園正式成為首家成功完成境內(nèi)外債務(wù)重組流程的粵系房企。

或由于中國奧園2023年以來業(yè)績方面有所盈利以及董事長郭梓文及其親屬將中國奧園13.5%的股份出讓給債權(quán)人，增添了信心，耗時(shí)近1年的債務(wù)重組塵埃落定。2023年上半年中國奧園營業(yè)收入109.41億元，同比上升251%，毛利潤7.42億元，同比上升373.1%。

但債務(wù)重組只是延長償債周期并不能真正解決不斷累積的債務(wù)問題，自身的“造血”能力才是解決問題的關(guān)鍵。

除此之外，正榮地產(chǎn)和龍光集團(tuán)均于1月成功簽署境外債務(wù)重組支持協(xié)議，花樣年則是宣布其境外債務(wù)重組期限延至1月31日。

為了化解流動(dòng)性壓力，各房企也加速推進(jìn)其資產(chǎn)處置進(jìn)程以回籠資金。

截至1月26日，觀點(diǎn)指數(shù)1月統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)內(nèi)共有11起資產(chǎn)處置操作。其中涉及資金規(guī)模最大的為碧桂園，資產(chǎn)規(guī)模約為90.54億元，除了1月大筆的資產(chǎn)出售，12月還向萬達(dá)方出售珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)，金額總計(jì)30.69億元。

碧桂園近期頻繁變賣資產(chǎn)或?yàn)闇p輕資金壓力以推進(jìn)當(dāng)前債務(wù)重組進(jìn)程。

1月22日，碧桂園委任畢馬威作為其主要財(cái)務(wù)顧問以推進(jìn)境外債務(wù)重組進(jìn)程，據(jù)了解，此次境外債務(wù)重組涉及93億美元，此前為緩解短期資金壓力，于2023年9月完成約147億元的境內(nèi)債展期。

除了當(dāng)前已違約的債務(wù)， 碧桂園于2024年還有兩支到期債券，分別為于2024年1月27日到期的9.65億美元債以及4月8日到期的5.37億美元債，可見，碧桂園的償債壓力集中在當(dāng)下的第一季度。除此之外，碧桂園于2025年、2026年集中到期的美元債數(shù)量合計(jì)八支，資金規(guī)模為68.51億美元。

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