觀點(diǎn)指數(shù) 隨著房地產(chǎn)行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，國(guó)企發(fā)展商在市場(chǎng)中的存在感越來(lái)越強(qiáng)。
一方面，在土地市場(chǎng)上民企的聲音逐漸微弱，使得中建、中交、中鐵建、中國(guó)中鐵、中能建等企業(yè)更顯眼；另一方面，隨著“三大工程”建設(shè)的提出，這些國(guó)企在城市更新方面也有更加積極的表現(xiàn)，包括與當(dāng)?shù)剡M(jìn)行合作簽約，以及與企業(yè)合作參與到項(xiàng)目中。
其中，2022年2月葛洲壩聯(lián)合體簽訂保定競(jìng)秀區(qū)城中村改造項(xiàng)目合作合同，涉及保定市競(jìng)秀區(qū)7個(gè)村，計(jì)劃總投資約88.19億元；2022年5月，葛洲壩再傳入局舊改，與天心國(guó)資、中建信和共同推進(jìn)天心區(qū)新開(kāi)鋪片區(qū)城市更新的相關(guān)工作。
據(jù)了解，目前葛洲壩旗下進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要主體為中能建城市投資發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“能建城發(fā)”）。
今年1月初，能建城發(fā)聯(lián)合天心城發(fā)底價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)沙天心區(qū)新開(kāi)鋪南二環(huán)以北的一幅宅地，總地價(jià)5.74億元，繼續(xù)拓展在長(zhǎng)沙天心區(qū)的布局。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前能建城發(fā)在住宅開(kāi)發(fā)這個(gè)板塊的體量不算大，這與以往葛洲壩的拿地策略有一定關(guān)系，但在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，這也讓其有了重新規(guī)劃的空間。
從近兩年能建城發(fā)的表現(xiàn)來(lái)看，其當(dāng)下的發(fā)展策略較為貼合市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)地位有機(jī)會(huì)出現(xiàn)提升。
重啟招拍掛
葛洲壩地產(chǎn)曾經(jīng)是房地產(chǎn)上升周期的參與者，在與中國(guó)能建合并之拿下許多重要的項(xiàng)目。不過(guò)，由于其地價(jià)存在一定“泡沫”，加之市場(chǎng)調(diào)整周期的到來(lái)，這些讓經(jīng)歷合并之后的能建城發(fā)負(fù)債高企。
據(jù)了解，2020年開(kāi)始，能建城發(fā)不再通過(guò)招拍掛拿地。
不過(guò)，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，一些拿地機(jī)會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。同時(shí)，由于能建城發(fā)存量項(xiàng)目的去化存在一定困難，因此近期其重新開(kāi)始拿地。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年至2024年1月，能建城發(fā)在9個(gè)城市通過(guò)招拍掛等方式獲得11個(gè)地塊，總用地面積近40萬(wàn)平方米，總地價(jià)249.7億元。
其中2022年和2023年拿地金額分別為82.7億元和161.3億元。
從地塊位置來(lái)看，能建城發(fā)選擇的是一些具有價(jià)值潛力的地塊，但未必十分繁華和發(fā)達(dá)。
例如2022年9月能建城發(fā)和通州投發(fā)聯(lián)合競(jìng)得的北京通州梨園地塊，位于通州文化旅游區(qū)，靠近環(huán)球影城，距離北京地鐵7號(hào)線不遠(yuǎn)，但周?chē)酁樽≌^(qū)、公園或景區(qū)，與商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等日常生活所需的配套設(shè)施有一定距離。
整體來(lái)看，地塊條件有“美中不足”之處，但文化旅游區(qū)的資源足夠成為項(xiàng)目的吸睛點(diǎn)。因此，雖然項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)達(dá)不到十分火爆的效果，但亦有一定保障。
又如廣州天河智慧城的地塊，位于智慧城核心區(qū)，靠近廣州地鐵6號(hào)線高塘石站。不過(guò)，天河智慧城尚處于發(fā)展中，目前已有不少網(wǎng)游電競(jìng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)入駐，但片區(qū)內(nèi)還有城中村、舊城區(qū)，土地利用效率仍待提高。
2023年3月天河區(qū)委、區(qū)政府印發(fā)實(shí)施的《天河智谷片區(qū)與智慧城核心區(qū)重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》，提出將在重點(diǎn)區(qū)域通過(guò)城市更新、土地收儲(chǔ)等方式，新增土地供應(yīng)111公頃，其中新增產(chǎn)業(yè)用地約95公頃、居住用地約16公頃。
據(jù)了解，能建城發(fā)天河智慧城項(xiàng)目已在年初完成施工招標(biāo)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，項(xiàng)目若能把握周邊剛需需求，合理打造產(chǎn)品，銷(xiāo)售不會(huì)太差。
值得注意的是，能建城發(fā)許多項(xiàng)目為底價(jià)拿地，土地成本相對(duì)可控。另外，與當(dāng)?shù)爻峭兜暮献饕搽S著拿地?cái)?shù)量的上升而增加，風(fēng)險(xiǎn)得以分?jǐn)偂?/p>
觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，能建城發(fā)在2023年上半年及以前拿地的項(xiàng)目均已入市，部分項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)亍凹t盤(pán)”。
“紅盤(pán)”與庫(kù)存
近期能建城發(fā)銷(xiāo)售的項(xiàng)目中，既有以往高杠桿時(shí)期未消化的庫(kù)存，也有近期獲取去化良好的新項(xiàng)目。
其中，南京中寧府于2022年7月拿地，2023年5月開(kāi)盤(pán)，并在年內(nèi)三次加推，合計(jì)入市房源285套；據(jù)能建城發(fā)官方披露，南京中寧府4批產(chǎn)品入市共達(dá)成58.9億元的銷(xiāo)售額。
南京中寧府位于建鄴區(qū)雙閘街道鄴城路以北、平良大街以東，主打高端改善型住宅，單套建面涵蓋198至517平方米，均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，項(xiàng)目熱銷(xiāo)的主要原因是地塊的稀缺性，疊加片區(qū)內(nèi)較為罕見(jiàn)的戶(hù)型建面。
除此之外，據(jù)能建城發(fā)披露，杭州瞰奧府2023年銷(xiāo)售金額20.9億元，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)估算，2023年杭州瞰奧府完成銷(xiāo)售約500套。
杭州瞰奧府位于寧圍老城區(qū)，靠近亞奧城，生活便利，新房?jī)r(jià)格低于亞奧城板塊均價(jià)。此外，寧圍老城區(qū)板塊有一批新盤(pán)待入市，但瞰奧府開(kāi)盤(pán)時(shí)競(jìng)品較少，因此銷(xiāo)售表現(xiàn)較好。
此外，能建城發(fā)還有一批正在緩慢消化的庫(kù)存項(xiàng)目，包括廣州南沙的灣區(qū)金融城、北京中國(guó)府等。
灣區(qū)金融城于2021年10月首次開(kāi)盤(pán)，目前，項(xiàng)目完成網(wǎng)簽1463套，剩余未售490套。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2024年前兩月，灣區(qū)金融城完成網(wǎng)簽14套。
該項(xiàng)目主要受制于南沙市場(chǎng)熱度下降，自2021年8月廣州官宣取消人才購(gòu)房政策以來(lái)，南沙區(qū)新房市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫。另外，去年廣州920新政亦未解封南沙限購(gòu)，目前南沙新房仍處于去庫(kù)存周期，同時(shí)此前拿地土地成本較高，價(jià)格調(diào)整空間較小，因此整體去化較慢。
而北京中國(guó)府的問(wèn)題主要在于項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求有偏差。該項(xiàng)目規(guī)劃有187至590平方米的產(chǎn)品，目前在售戶(hù)型建面330至590平方米，表明意在打造高端頂奢產(chǎn)品。
雖然項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但該項(xiàng)目周邊多為老舊小區(qū)，2019年6月開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售不暢。
整體來(lái)看，能建城發(fā)重啟招拍掛之后的項(xiàng)目表現(xiàn)還算理想，一定程度上幫助其彌補(bǔ)庫(kù)存項(xiàng)目造成的損失。隨著政策進(jìn)一步放寬，例如北京通州調(diào)整優(yōu)化商品住房銷(xiāo)售政策，能建城發(fā)亦成為政策的受益者，有望逐漸擺脫歷史困境，駛?cè)胄萝墶?/p>
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