去年8月21日，滇中新區(qū)先是發(fā)布了《滇中新區(qū)西沖片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》批前公示。后來到11月份，又接連發(fā)布了大板橋、李其等7個片區(qū)的控詳規(guī)。
在這一系列控規(guī)公示后，長水機場周邊除了小哨和東盟產(chǎn)業(yè)城之外的其他各個片區(qū)包括規(guī)劃范圍、規(guī)劃定位、功能結構等情況就非常清晰地呈現(xiàn)出來。
長水機場周邊主要區(qū)域位置示意圖
在長水機場周圍的這些區(qū)域里，規(guī)劃有居住用地的片區(qū)總共有6個，分別是板橋、西沖、李其、園藝場、機場生產(chǎn)生活配套服務區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)園，基本構成空港片區(qū)城市化發(fā)展，以及能否崛起為昆明門戶衛(wèi)星城的基本骨架。
長水機場周邊6個規(guī)劃居住板塊情況
新機場生活區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)園因為有明確的發(fā)展定位，功能較為局限，真正有發(fā)展想象空間的區(qū)域是大板橋一帶。
注意這里所說的“大板橋”不僅僅是指規(guī)劃圖里的“板橋片區(qū)”，而是泛指以板橋片區(qū)為核心的，由板橋、西沖、李其、園藝場四個片區(qū)共同組成的泛大板橋一帶區(qū)域。
整個大板橋片區(qū)都位于長水機場前方，機場高速和地鐵6號線貫穿其中，交通條件優(yōu)越，因為地處長水機場到昆明市區(qū)的必經(jīng)之地，稱得上是機場門戶甚至昆明門戶，有些項目干脆自稱“國門商旅區(qū)”，可見大板橋一帶作為昆明的門戶區(qū)域已經(jīng)是各方面共識，所以滇中新區(qū)在大板橋規(guī)劃了大量的商業(yè)商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)，目的就是發(fā)揮機場門戶的潛力，而在板橋和西沖一帶，又有規(guī)模不小的商住混合用地，同樣有發(fā)展產(chǎn)業(yè)的考慮。當然作為空港片區(qū)交通最方便的區(qū)域，大板橋片區(qū)同樣也混合了不少住宅區(qū)，規(guī)劃居住人口超過12萬。
因為位置優(yōu)越，交通條件好，土地空間大，在滇中新區(qū)成立后，大板橋就作為空港新區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，引入若干重大項目，其中最具帶動作用的項目有兩個，一個是在李其片區(qū)，占地3800畝的空港國門商旅區(qū)，另一個是與東原地產(chǎn)簽約的迪馬智慧生態(tài)城，位于西充片區(qū)和板橋片區(qū)，規(guī)劃面積1050畝。
迪馬智慧生態(tài)城效果圖
這兩大項目分別位于大板橋地鐵站兩側，其中空港國門商旅區(qū)的開發(fā)重點是商業(yè)、旅游，而迪馬智慧生態(tài)城顧名思義，將發(fā)展生態(tài)居住與智慧產(chǎn)業(yè)。這兩個項目規(guī)模巨大，投資不菲，其中國門商旅區(qū)計劃投資200億元，迪馬智慧生態(tài)城計劃投資80億元，如果全部建成，大板橋片區(qū)的門戶地位就基本上奠定了。
李其片區(qū)及空港國門商旅區(qū)規(guī)劃
但如今的問題是兩個項目各有各的困難，空港國門商旅區(qū)的開發(fā)商是海誠集團，但迄今只拿了88.3畝的土地，而且一直沒有上市，如今項目也已更名為天下云南空港城，雖然名字依然大氣，可是開發(fā)動作卻非常緩慢，有消息說海誠已基本不打算繼續(xù)開發(fā)。
去年底，空港國門商旅區(qū)的3800畝土地進行了調(diào)規(guī)，新增了247畝住宅用地，這意味著當初雄心勃勃的商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃已經(jīng)有了不小的調(diào)整，會展中心已經(jīng)取消，大板橋文旅小鎮(zhèn)也再無下文。如今海誠集團已在大本營西雙版納啟動告莊西雙景之后的第二個文旅小鎮(zhèn)歌朗河，空港項目對它來說已經(jīng)是可有可無。
大板橋片區(qū)另一個具有發(fā)動機作用的項目是迪馬智慧生態(tài)城，這是東原地產(chǎn)在2021年與空港經(jīng)濟區(qū)簽約開發(fā)的項目，位于西沖片區(qū)，規(guī)劃占地1050畝，包括文創(chuàng)綜合體、空港商業(yè)區(qū)和智慧產(chǎn)業(yè)園，是大板橋另一個千畝大盤，對區(qū)域開發(fā)意義重大。
迪馬智慧生態(tài)城走的是產(chǎn)城融合的道路，產(chǎn)業(yè)開發(fā)占比不小
但迪馬生態(tài)智慧城是一個一二級聯(lián)動的項目，涉及到西充口村等村落的拆遷改造，投資巨大，而東原如今和國內(nèi)絕大多數(shù)房企一樣，債務比較高，資金緊張，所以自項目簽約以來并沒有實質(zhì)性推進，預計未來幾年也不可能有太大投入。另外，項目所在的官渡區(qū)，在這兩年的城改計劃中也不包括這一片區(qū)。
造成多個項目開發(fā)停滯，官方也暫時沒有將大板橋片區(qū)列入開發(fā)改造重點的原因，一方面是長水機場雖然是國內(nèi)客流量前十的機場之一，但無法直接賦能于大板橋片區(qū)，無法直接帶來產(chǎn)業(yè)、投資和人口，后續(xù)發(fā)展與其說靠機場，不如說靠投資、靠項目，但如今商業(yè)、旅游投資退潮，房地產(chǎn)暫時指望不上，再宏偉的計劃也得放緩；
大板橋文旅小鎮(zhèn)效果圖
另一方面，大板橋的優(yōu)勢是交通，而交通優(yōu)勢之一是規(guī)劃中有雙地鐵，遠期甚至還有其他軌道交通線路，可是由于9號線近期無法獲批，理論上的交通優(yōu)勢無法兌現(xiàn)，迪馬智慧生態(tài)城沒有實質(zhì)性開發(fā)動作，與此關系重大。幾個商旅項目不敢輕易追加投入，也是擔心未來客流。
未來幾年，由于房地產(chǎn)市場下行，經(jīng)濟發(fā)展降速，昆明發(fā)展放緩，郊區(qū)項目、郊區(qū)房地產(chǎn)投資還會持續(xù)萎縮，大板橋片區(qū)乃至整個空港片區(qū)的發(fā)展都會進入長期低谷。
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