觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)的寒潮仍在持續(xù)，寒氣正在每一家房企當(dāng)中傳遞。
3月12日晚間，金地商置集團(tuán)有限公司披露2023年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，財(cái)報(bào)指標(biāo)的波動(dòng)似乎在訴說(shuō)著這家房企過(guò)去一年的不易。
數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，金地商置商業(yè)收入174.52億元，同比增長(zhǎng)69%，但公司持有人應(yīng)占溢利3.43億元，同比減少85%。
前些年，得益于金地集團(tuán)的扶植，金地商置的規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)得到了迅速攀升。
過(guò)去一年，在樓市下行與債務(wù)的雙重壓力之下，金地商置亦不可避免受到波及。
從財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，金地商置受到的影響不僅僅來(lái)自盈利層面，投資端、融資端等方面亦或多或少受到波及。
利潤(rùn)漲跌間
對(duì)于金地商置交出的這份成績(jī)單，市場(chǎng)并不意外。
數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，金地商置實(shí)現(xiàn)總收入174.52億元，而去年同期為103.02億元，同比增長(zhǎng)69%，期內(nèi)毛利為36.13億元，同比增長(zhǎng)55%。
相較于前兩個(gè)指標(biāo)的正向增長(zhǎng)，金地商置期內(nèi)實(shí)現(xiàn)公司持有人應(yīng)占溢利為3.43億元，而去年同期為23.24億元，同比回調(diào)85%。
對(duì)比前些年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，金地商置已然出現(xiàn)了利潤(rùn)三連降。
據(jù)了解，金地商置成立于2013年，作為金地集團(tuán)的成員企業(yè)，這個(gè)港股上市平臺(tái)一直被寄予厚望。
過(guò)去幾年，受益于金地集團(tuán)的輸血與扶植，金地商置規(guī)模及業(yè)績(jī)得以迅速壯大。
觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，成立僅一年時(shí)間，該公司銷售額便突破百億，同期營(yíng)業(yè)收入上漲831.04%至21.68億元，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)3.61億元。
隨后因收購(gòu)廣電地產(chǎn)、上海啟客集團(tuán)等，金地商置經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)俣葦U(kuò)容。
數(shù)據(jù)顯示，到2020年，金地商置銷售額達(dá)到751.7億元，同年?duì)I收達(dá)到168.84億元，凈利潤(rùn)上漲14.6%，達(dá)到43.55億元。
進(jìn)入2021年，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整不斷升級(jí)，金地商置的表現(xiàn)亦逐漸回歸平淡。
同年，該公司營(yíng)業(yè)收入下降15.99%至141.85億元，凈利潤(rùn)同比下降7.82%至40.14億元；隨后的2022年，兩項(xiàng)指標(biāo)分別回落27.37%及42.44%，為103.02億元及23.11億元。
從最新披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，凈利潤(rùn)水平進(jìn)一步下探。金地商置提到，主要原因是本年度物業(yè)存貨計(jì)提大額減值所致。
數(shù)據(jù)顯示，受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利變化影響，年內(nèi)，金地商置就物業(yè)存貨計(jì)提減值共計(jì)損失4.08億元，同時(shí)就應(yīng)收賬款計(jì)提減值虧損3.26億元。
實(shí)際上，在金地商置成立之初，該公司將自身定義為地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)，致力于商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長(zhǎng)租公寓、星級(jí)酒店等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。
從目前情況來(lái)看，非住宅板塊的地位及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，仍非主力。
2023年全年，金地商置實(shí)現(xiàn)物業(yè)發(fā)展分部收入為162.64億元，于總收入當(dāng)中占比從86%進(jìn)一步提升至93%；物業(yè)投資及管理分部收入為11.29億元，占比降低四個(gè)百分點(diǎn)至7%。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，隨著非住宅板塊進(jìn)一步成熟，該公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有望得到改善。
數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，受全國(guó)樓市下行影響，金地商置實(shí)現(xiàn)合約銷售總額355.78億元，同比減少42.4%，但投資物業(yè)均實(shí)現(xiàn)一定的漲幅。
截至2023年年末，金地商置于國(guó)內(nèi)持有已開(kāi)業(yè)的投資物業(yè)（包括轉(zhuǎn)租物業(yè)）總建面為335萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%，錄得租賃及相關(guān)服務(wù)收入21.7億元，同比增長(zhǎng)14%。
商辦業(yè)務(wù)方面，持有在運(yùn)營(yíng)的商辦項(xiàng)目總建面為107萬(wàn)平方米，錄得租賃及相關(guān)服務(wù)收入總額11.1億元，同比增長(zhǎng)9%。其中，深圳南山區(qū)深圳威新科技園1、2期全年平均出租率達(dá)94%。同時(shí)，深圳威新科技園3期出租率已達(dá)83%。
產(chǎn)業(yè)園方面，報(bào)告期末，該公司持有在運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園總建面200萬(wàn)平方米，錄得相關(guān)租賃及服務(wù)收入8.3億元，同比增長(zhǎng)24%，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目平均出租率達(dá)95%或以上。
租賃住房方面，年內(nèi)該公司亦錄得收入約人民幣2.3億元，同比增長(zhǎng)約5%。
金地商置亦強(qiáng)調(diào)，該集團(tuán)持有的擬建及在建投資物業(yè)也將相繼投入運(yùn)營(yíng)，并將持續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)穩(wěn)定收益及現(xiàn)金流入。
投融資減少
2024年開(kāi)年，金地集團(tuán)的壓力仍在。
有數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)金地集團(tuán)需要處理至少121億元的公開(kāi)債務(wù)，僅上半年便有五筆債券面臨到期，合計(jì)余額80億元，另有一只本金額為11億元的公司債面臨回售。
1月12日召開(kāi)的金地集團(tuán)臨時(shí)股東大會(huì)上，金地集團(tuán)代理董事長(zhǎng)黃俊燦對(duì)投資者表示，金地沒(méi)有主動(dòng)不還債的想法，公司正在千方百計(jì)、使用各種各樣的方法籌措資金，如期償還債務(wù)，以保證自身債務(wù)不出現(xiàn)違約情況。
與此同時(shí)，金地集團(tuán)宣布，意欲抵押質(zhì)押部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)融資。
作為金地集團(tuán)旗下成員企業(yè)之一，金地商置不可避免受到影響，主要表現(xiàn)在投融兩端驟減。
投資端，于2023年期間，金地商置共計(jì)收購(gòu)了兩個(gè)土地項(xiàng)目，應(yīng)占規(guī)劃總樓面面積約10.91萬(wàn)平方米，支付的應(yīng)占代價(jià)約5.08億元，平均土地收購(gòu)成本為4700元/平方米。
2021年全年，該公司完成收購(gòu)40個(gè)土地項(xiàng)目，規(guī)劃總樓面面積約768.6萬(wàn)平方米；2022年，收購(gòu)5個(gè)土地項(xiàng)目，涉及總樓面面積約37.7萬(wàn)平方米。
對(duì)比之下，近兩年金地商置在土地端的投資明顯縮減。
于2023年12月31日，該公司土地儲(chǔ)備合共1607萬(wàn)平方米，同比減少16.91%；其中，約27%的土儲(chǔ)位于北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市；56%位于二線城市，包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長(zhǎng)沙、成都、昆明、濟(jì)南、南昌、徐州、溫州等；其余17%位于三線及其他城市。
投資端以外，金地商置在資金端亦面臨壓力。
報(bào)告期內(nèi)，該公司完成了102.67億元的銀行貸款，其中90.55億元貸款為有抵押的長(zhǎng)期銀行貸款，年內(nèi)已償還銀行貸款及其他貸款人民幣61.24億元。
截至2023年年末，金地商置錄得銀行及其他貸款總額共計(jì)114.53億元，年利率介乎3.15%至7.36%，債務(wù)凈額為176.89億元，同比微增0.98%；報(bào)告期末，該公司債務(wù)凈額比率為67%，較2022年同期上漲兩個(gè)百分點(diǎn)。
年報(bào)還提到，該公司需在年內(nèi)償還的短期、長(zhǎng)期銀行及其他貸款共計(jì)12.17億元，同時(shí)，需在一年內(nèi)償還的關(guān)聯(lián)方貸款為0.64億元。
第二年內(nèi)償還的貸款共計(jì)15.42億元，第三年至第五年內(nèi)償還的貸款為74.32億元，五年以上的貸款為126.02億元。
報(bào)告期末，該公司的存款、銀行及現(xiàn)金余額為51.62億元。
整體來(lái)看，金地商置過(guò)去一年的融資狀況看似樂(lè)觀，但從不斷加強(qiáng)資產(chǎn)抵押力度來(lái)看，或許能夠反映出企業(yè)資金鏈的現(xiàn)狀。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，金地商置通過(guò)抵押投資物業(yè)獲取銀行貸款，其中所涉及的投資物業(yè)資產(chǎn)值共計(jì)146.42億元，而2022年同期為16.66億元。
2022年，該公司并未出現(xiàn)抵押發(fā)展中物業(yè)、待出售物業(yè)、受限制資金獲取銀行貸款的情況，但2023年接連抵押上述三項(xiàng)資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值分別為31.9億元、2.01億元、2.41億元。
計(jì)算下來(lái)，2023年全年，金地商置涉及抵押的資產(chǎn)總值達(dá)到182.73億元，較2022年大幅增長(zhǎng)996.82%。
通常來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行為了降低自身經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，在為企業(yè)提供貸款時(shí)，一般會(huì)要求企業(yè)以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為抵押，這類情況在過(guò)去一年尤為明顯。
雖然行業(yè)政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向，但融資環(huán)境仍舊難言回暖。
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