上月，官渡區(qū)曾在成都舉辦過一場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目招商引資推介會(huì)，為40余家重點(diǎn)參會(huì)企業(yè)介紹了一批重點(diǎn)旅居、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和待開發(fā)用地，其中有一宗位于滇池邊，夾在兩個(gè)濕地公園當(dāng)中的商業(yè)用十分引人矚目。
巔峰薈二期地塊現(xiàn)狀
熟悉昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，對(duì)這宗土地并不陌生，因?yàn)樗鼘儆诶ッ黜敿?jí)商墅用地，本來(lái)是俊發(fā)計(jì)劃開發(fā)的巔峰薈二期地塊，編號(hào)為17-1。位于該地塊東側(cè)，俊發(fā)已經(jīng)完成開發(fā)的巔峰薈一期可以說鼎鼎大名，此項(xiàng)目雖然屬于商業(yè)用地，但俊發(fā)開發(fā)的是商墅產(chǎn)品，也就是說建筑形態(tài)其實(shí)是別墅。
由于地處滇池邊，又屬于會(huì)展板塊，兩大濕地公園環(huán)繞，環(huán)境條件極其優(yōu)越，所以巔峰薈成為俊發(fā)繼滇池ONE、滇池俊府、海東俊園和河畔俊園后，在生態(tài)半島區(qū)域開發(fā)的頂豪產(chǎn)品。2019年，俊發(fā)更是與凱悅集團(tuán)簽約，在巔峰薈一期東側(cè)地塊上引入凱悅酒店，進(jìn)一步提升了巔峰薈的價(jià)值。
巔峰薈一期的32棟商墅已經(jīng)建成，凱悅酒店主體封頂
根據(jù)規(guī)劃，巔峰薈總共有三個(gè)地塊，2019年開始開發(fā)，其中巔峰薈一期的商墅已經(jīng)建成在售，總共有30多棟，當(dāng)年最貴一棟標(biāo)價(jià)上億元，是昆明同類產(chǎn)品中的價(jià)格之冠，在市場(chǎng)上名聲響亮。而同屬于巔峰薈一期的凱悅酒店作為俊發(fā)酒店板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目，簽約后也很快完成了土建，但在俊發(fā)2022年債務(wù)爆雷后，酒店和巔峰薈二期均已停工。
俊發(fā)巔峰薈總平圖（圖自官渡區(qū)）
如今官渡區(qū)將巔峰薈二期地塊列入招商項(xiàng)目，意味著俊發(fā)對(duì)該地塊的開發(fā)已基本躺平，要靠政府出面跨省招商。根據(jù)官渡區(qū)國(guó)投發(fā)布的招商資料，巔峰薈二期地塊（17-1）面積為82.2畝，商務(wù)金融性質(zhì)，容積率0.44，可售面積約3.7萬(wàn)方，建筑限高24米，土地使用年限至2052年。
宗地的合作方式分為土地轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)兩種。地塊目前絕大部分是凈地，僅完成了3個(gè)棟號(hào)的建設(shè)及前期地勘、試樁等工程。地塊的土地成本為1.92億元（含1.04億元外掛），加上已完成的1.86億元建安成本，已投資金約3.78億元，這個(gè)數(shù)字大概率也就是此地塊轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)的“標(biāo)價(jià)”。
如果以3.78億元計(jì)算，由于地塊容積率只有0.44，算下來(lái)樓面地價(jià)已經(jīng)超過萬(wàn)元，委實(shí)不低，除非受讓方或者合作方能延續(xù)當(dāng)年巔峰薈的超高售價(jià)，單棟的標(biāo)價(jià)能夠3000萬(wàn)起步，最高上億的話，倒是也有利可圖，但問題就在于如今的市場(chǎng)行情已經(jīng)不是巔峰薈一期推出的2019年，上億元的商墅還有沒有市場(chǎng)？
巔峰薈是昆明首個(gè)總價(jià)過億的豪宅項(xiàng)目（項(xiàng)目效果圖）
2019年底首次發(fā)布亮相的巔峰薈一期，各項(xiàng)規(guī)劃對(duì)標(biāo)成都麓湖，創(chuàng)造了俊發(fā)自己以及昆明的豪宅高度，同時(shí)也把主城的豪宅價(jià)格抬到了過億級(jí)檔次，迄今市場(chǎng)上都沒有項(xiàng)目能超越。
為了支撐身價(jià)，巔峰薈一期的單棟面積達(dá)到420-1218平米，億元級(jí)樣板間里諸如單方造價(jià)約2000元/平方米的YKK系統(tǒng)門窗，造價(jià)16萬(wàn)的觀賞魚缸、造價(jià)18萬(wàn)的家庭影音系統(tǒng)以及隨處可見的國(guó)際奢牌家具、家電都令人咂舌。
巔峰薈億級(jí)樣板間實(shí)拍
但身價(jià)太高，加上又屬于商業(yè)物業(yè)，使得巔峰薈的市場(chǎng)受眾面十分狹窄，一期總共32棟商墅至今只成交11棟，仍有三分之二待字閨中。正在招商的巔峰薈二期地塊如果是同樣的產(chǎn)品，同樣的價(jià)格，市場(chǎng)前景恐怕也不樂觀。
巔峰薈當(dāng)年能標(biāo)價(jià)上億，除了環(huán)境優(yōu)越，地塊本身屬于昆明最好的商墅用地，產(chǎn)品定位高端之外，與俊發(fā)配套建設(shè)的凱悅酒店、俊廷里高端商業(yè)街有關(guān)，如今俊廷里和凱悅酒店均已爛尾，也讓巔峰薈二期的價(jià)值打了折扣。
2019年，俊發(fā)集團(tuán)與凱悅集團(tuán)簽約
在巔峰薈二期地塊的招商資料中，云南房網(wǎng)注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，就是地塊已完成的建安成本達(dá)1.86億元，但以17-1地塊現(xiàn)有建設(shè)狀況，建安投入肯定沒有這么多，猜測(cè)是不是包含了本屬于巔峰薈一期的凱悅酒店。
凱悅酒店占地約100畝，總建筑面積6萬(wàn)平米（地上3.2萬(wàn)），在停工之前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)主體封頂，算上酒店已完成建設(shè)投入，加上17-1地塊上已經(jīng)完成的3棟建筑和地勘、試樁等投入，數(shù)字可能差不多有1.86億。但如果凱悅酒店已完成部分成為巔峰薈二期地塊對(duì)外招商的成本，那么，是不是意味著凱悅酒店要靠巔峰薈二期的招商來(lái)挽救？
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