從5月到8月，邦泰集團無疑是昆明市場上最風(fēng)光的房企，兩個新開項目邦泰·臻境和邦泰·悅九章·彩云輪番領(lǐng)跑銷售榜。
邦泰·悅九章·彩云的實景樣板區(qū)
克而瑞的統(tǒng)計顯示，5月首開的邦泰·臻境，當(dāng)月就登上昆明新盤銷售金額第一的位置；6月份，邦泰·臻境繼續(xù)以大幅領(lǐng)先第二的優(yōu)勢占據(jù)榜首位置。到了7月，7月20日才開盤的邦泰·悅九章·彩云，立刻就成了銷售金額月度冠軍，而暢銷3個月的邦泰·臻境風(fēng)頭不減，依然排在前五位置。
昆明新房7月銷售榜（克而瑞數(shù)據(jù)及圖表）
8月份邦泰的表現(xiàn)依然強勢，第一周邦泰·悅九章就賣了39套，無論套數(shù)還是銷售金額都排名榜首。第二周邦泰·臻境則以28套的成交量排名第一。預(yù)計整個8月邦泰兩個新項目的銷量都不會差，大概率月銷冠軍仍然歸邦泰所有。
雖然這幾個月也有其他項目賣得不錯，可是和邦泰不同的是，其他樓盤大多屬于虧本銷售，開發(fā)商賠錢賺吆喝，而邦泰則不同，盡管兩個新開樓盤的價格也都不高，但只是賺多賺少的問題，財務(wù)上總體健康。
如此說來，邦泰在昆明就一帆風(fēng)順了嗎？當(dāng)然也不見得，接下來邦泰將有今年的第三個新項目上市發(fā)售，而這個已命名為邦泰·璟和的項目將迎來真正的市場考驗。
邦泰璟和位于雙塔片區(qū)
邦泰·璟和位于雙塔片區(qū)，緊臨錦粼天曜、錦粼天序和綠城鳳起蘭庭，旁邊的復(fù)地云極和綠地云和中心也有尾房在售。
為什么說邦泰璟和將會是邦泰入昆以來的最大考驗？這就要說到邦泰·臻境和邦泰·悅九章暢銷的原因了。
這兩個項目之所以賣得好，原因其實也不復(fù)雜，歸結(jié)起來主要是兩條，一是價格有優(yōu)勢，二是產(chǎn)品力比較強。實際上單論價格的話，邦泰·臻境和邦泰·悅九章的均價在呈貢都不算最低，但邦泰卻在相對較低的價格下做到了不錯的產(chǎn)品品質(zhì)，戶型設(shè)計、配套、公區(qū)、景觀都有亮點，尤其是大面積陽臺、高贈送進一步提高了性價比。
而邦泰能做到這一點，一方面是因為作為后起房企各方面比較接地氣，而且今年相對寬松的規(guī)劃條件給了邦泰以產(chǎn)品創(chuàng)新的機會。另一方面，邦泰·臻境和邦泰·悅九章相對較低的開發(fā)成本，給邦泰創(chuàng)造了打價格牌的條件。
邦泰悅九章的公共區(qū)域
比如邦泰·臻境，土地原本屬于孔雀鎮(zhèn)項目，調(diào)整規(guī)劃重新出讓后去年被邦泰底價拿下，折合樓面地價才1300元/平米。雖然拿地條件中要求邦泰收購呈貢33785平米的爛尾商業(yè)，但收購價格、收購時間都有得談，這就給了邦泰比較大的回旋空間。
邦泰·悅九章的拿地價格也不高，折合樓面地價才1004元/平米，只不過外掛條件比較多，要求建設(shè)6萬平米回遷房和不少于600個地下車位，還要建一所幼兒園和24班小學(xué)，以及道路和商業(yè)配套配套等，但即便加上外掛成本，也足夠支持邦泰·悅九章如今的定價。
邦泰·悅九章
有競爭力的價格，加上大陽臺高贈送，產(chǎn)品品質(zhì)又不錯，邦泰兩個新項目一路旺銷也就不難理解了。但接下來的邦泰璟和面臨的是另一番情形。
邦泰取得邦泰·臻境和邦泰·悅九章地塊時都沒有競爭對手，屬于底價拿地，而今年2月邦泰·璟和地塊在網(wǎng)上拍賣時，遇到了建投搶地，雙方經(jīng)過10輪競價才分出勝負(fù)，最終拿地價格比起拍價高了9.36%，溢價雖然也不算高，但畢竟是這幾年少有的溢價成交土地，樓面價也達(dá)到了6846元/平米，甚至高于綠城鳳起蘭庭。
好在這塊土地的外掛成本不高，只要求建設(shè)一所3691平米的幼兒園。可是即便如此，算上建安成本后，邦泰璟和的每平米成本至少要一萬多。只不過雙塔片區(qū)房價比較高，在售的幾個項目售價都在一萬六七以上，算下來邦泰璟和仍有較大定價空間，但問題是雙塔片區(qū)的兩個在售主力樓盤——錦粼天曜和鳳起蘭庭賣的都是高端精裝房，裝標(biāo)比較高，而邦泰多半還是賣毛坯房，定價至少要比競品低三四千才算是站在同一起跑線，如果還要有價格優(yōu)勢，定價要更低才行，但更低的價格很可能就要觸及成本線。
因此，邦泰璟和上市后，價格優(yōu)勢很可能并不大，這就要看產(chǎn)品方面能不能依然出彩，尤其是能不能繼續(xù)高贈送。從邦泰璟和已經(jīng)流傳出的戶型圖看，大陽臺還是繼續(xù)有，贈送也不少，可是沒有前兩個項目那么驚艷。不過邦泰璟和的戶型圖外流還是在5月，不排除最終方案還會有調(diào)整。
另外，邦泰·臻境和邦泰·悅九章都在呈貢，周邊的對手不多也不算強，而且銷售節(jié)點錯開比較多，但邦泰璟和不同，附近的龍湖、新希望、綠城、綠地、復(fù)地都是強悍對手，鳳起蘭庭和錦粼天曜也正在強銷期，邦泰璟和需要與這些對手正面剛。
因此，邦泰璟和開盤后，邦泰集團將迎來今年在昆明的最大考驗。
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