建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的“昆明后花園”

——訪昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授/房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈

記者葉蔓

昆明，素有“中國(guó)后花園”之稱，尤其在近幾年如火如荼的“創(chuàng)園”建設(shè)后，這個(gè)名稱愈發(fā)深得人心。在外省人對(duì)昆明向往無(wú)限的時(shí)候，幸福的昆明人又有了更新鮮，更寫意的去處。

“昆明后花園”這個(gè)新名詞日益頻繁的出現(xiàn)在人們的視野，越來(lái)越多的昆明人選擇在后花園度過(guò)周末和長(zhǎng)假，甚至在這些“后花園”購(gòu)置房產(chǎn)，作為“第二居所”。

“‘昆明后花園’的出現(xiàn)，是昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平提高及生活方式豐富的表現(xiàn)�！崩ッ骼砉ご髮W(xué)建筑工程學(xué)院副教授/房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈這樣解讀“昆明后花園”的誕生。而面對(duì)我們對(duì)“昆明后花園”的構(gòu)成條件、特點(diǎn)、是否適合養(yǎng)老、有何隱患，發(fā)展前景是否樂(lè)觀等“此園深深深幾許”的諸多疑問(wèn)，鄧曉盈帶領(lǐng)我們進(jìn)行了更加深入的“園中探秘”。

“后花園”必備之“三原色”

鄧曉盈認(rèn)為，“昆明后花園”作為都市人的“第二居所”，實(shí)質(zhì)上就是一種度假居所，代表了現(xiàn)代都市人的非主流生活，最大的特點(diǎn)就是具有時(shí)段性和季節(jié)性。以“后花園”方式存在的“第二居所”需必備“三原色”：即便利的交通、獨(dú)具吸引力的自然景觀+人文景觀及滿足生活需求的基本配套。

便利的交通是首要的條件。只有與度假者長(zhǎng)期居住地有較好的交通鏈接，才能得到人們的關(guān)注和光顧；其次是具有修身養(yǎng)性的資源條件，不僅要擁有包括優(yōu)質(zhì)的山水、陽(yáng)光、空氣、植被等在內(nèi)的自然景觀，還要具有特色人文景觀，景觀組合形成獨(dú)特的魅力，吸引人們對(duì)這片“樂(lè)土”的向往；滿足生活便利的基本配套，是人們對(duì)“第二居所”樂(lè)而忘返的前提。在“昆明后花園”的度假生活，在時(shí)間上較之觀光旅游要長(zhǎng)，一個(gè)星期、一個(gè)月甚至半年，這就要求后花園的物業(yè)管理或經(jīng)營(yíng)者能夠提供滿足生活便利的基本配套，滿足居住者在就餐、購(gòu)物以及休閑娛樂(lè)上的需求。

“園”中養(yǎng)老不現(xiàn)實(shí)

當(dāng)問(wèn)及“昆明后花園”是否能成為“養(yǎng)老樂(lè)土”的時(shí)候，鄧曉盈明確地表示，就目前的國(guó)情來(lái)看，這種設(shè)定是不現(xiàn)實(shí)的。鄧曉盈及其同事曾對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老住宅開發(fā)狀況進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示，最為可行的仍是“家庭式養(yǎng)老”。與中國(guó)整體養(yǎng)老形式相同，制約“昆明后花園”不能成為“養(yǎng)老樂(lè)土”的瓶頸在于專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的入駐難題和老年人對(duì)子女陪伴的親情渴望。

首先，專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的入駐并不像住宅房地產(chǎn)開發(fā)，其建設(shè)條件和審批程序非常復(fù)雜。即使?jié)M足了各項(xiàng)政策條件，作為“第二居所”存在的度假生活片區(qū)也難于滿足專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的規(guī)模運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)要求。比身體健康更值得關(guān)注的，是老年人精神上的需要。越是年老，越害怕心靈的孤寂，越渴望子女常在身邊、安享天倫。而又有多少子女能每天往返于昆明和“后花園”之間，甚至在“后花園”安家置業(yè)，使其成為“第一居所”？

后花園選秀先把城市PK掉

在包括“富民、安寧、宜良、玉溪……”等多個(gè)周邊市/縣的“昆明后花園”選秀名單上，鄧曉盈毫不猶豫的劃掉了宜良和玉溪。她指出，昆明城市的后花園，首先要把城市排除在外。

宜良和玉溪都是云南省發(fā)展較好的城市，是短時(shí)游的好去處。特別是宜良，老城逐步向石林靠攏，充分利用了國(guó)家級(jí)旅游資源，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加速。但有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在玉溪和宜良購(gòu)置房產(chǎn)的昆明人只是極少數(shù)。昆明人，要么向往更加繁華的大都市，要么選擇與城市有本質(zhì)區(qū)別的“郊野休閑度假區(qū)”。

后花園的喜悅和憂傷

談到安寧和富民，鄧曉盈認(rèn)為：“兩者都很有特色，尤其是安寧�！崩ッ魅藢�(duì)于溫泉的偏愛超過(guò)其它自然資源，對(duì)安寧溫泉的偏愛更是遠(yuǎn)勝其他區(qū)域，安寧溫泉?dú)v史悠久，水質(zhì)有充分保障。距離昆明近，片區(qū)樓盤價(jià)位低，極具性價(jià)比，是昆明人“第二居所”的較好選擇�！芭c安寧相比，富民‘后花園’的地位稍顯尷尬�！彼f(shuō)，首先是位置上較安寧稍遠(yuǎn)；再者富民的最大賣點(diǎn)便是其田園風(fēng)光和農(nóng)耕文化。誠(chéng)然，富民近幾年人氣很旺，除冬季外幾乎每個(gè)月都有“櫻桃、楊梅、葡萄”等不同的特色水果和農(nóng)家樂(lè)吸引昆明人前往。但是這種賣點(diǎn)是否足夠支持昆明人在富民購(gòu)置“第二居所”，還存在疑問(wèn)。

“另外，兩者的發(fā)展還存在一定的局限�！编嚂杂赋觯矊幩谄瑓^(qū)是昆明工業(yè)所在地，人們對(duì)污染的擔(dān)憂在所難免，這也限制著此片區(qū)成為“昆明后花園”的可能。富民除了田園賣點(diǎn)模式稍顯單一，近期又出現(xiàn)了獨(dú)具創(chuàng)新性的“林權(quán)轉(zhuǎn)讓模式”，這種創(chuàng)新值得推崇，然而，作為沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，全國(guó)第一個(gè)“吃螃蟹”的這種“富民模式”，能否推動(dòng)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)、房地產(chǎn)及旅游業(yè)的發(fā)展，還不禁讓人為之捏把汗。

后花園之路應(yīng)可持續(xù)發(fā)展

“‘昆明后花園’的出現(xiàn)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，是昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民物質(zhì)追求和精神追求提高的表現(xiàn)�！编嚂杂@樣解讀“昆明后花園”的誕生，城市居民在生活富裕的前提下，親近大自然、回歸大自然的愿望得到充分滿足。“后花園”的出現(xiàn)將引領(lǐng)城市新生活方式，將提高“后花園”所在區(qū)域的土地價(jià)值開發(fā)價(jià)值，將帶動(dòng)上下游相關(guān)屬產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)齊頭并進(jìn)，將增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，也將促進(jìn)當(dāng)?shù)匕傩帐杖胨降奶岣�。可以說(shuō)，“昆明后花園”的出現(xiàn)，是一種令人欣喜的現(xiàn)象。

“但是，后花園的開發(fā)和建設(shè)，一定要適度�！编嚂杂瘒�(yán)肅地指出，自然資源有限，人文景觀沉淀著歷史，所以，后花園建設(shè)不能過(guò)度開發(fā)，要把握好開發(fā)的“度”一定要在開發(fā)和保護(hù)同時(shí)進(jìn)行的情況下，走可持續(xù)發(fā)展之路。

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