定位依據(jù)一：符合本土實(shí)際
家樂福每決定開一家分店時(shí)，多要用長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)厝藗兩罘绞健⑾M(fèi)水平、人口增長(zhǎng)、都市化水平、居住條件、興趣愛好、傳統(tǒng)習(xí)俗、儲(chǔ)蓄情況、宗教信仰、意識(shí)形態(tài)、中產(chǎn)階級(jí)比例等情況也要進(jìn)行非�？b密的調(diào)查與論證，這是確保家樂福成功旺場(chǎng)的大前提。而這看似煩瑣而冗長(zhǎng)的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件。

定位依據(jù)二：符合城市發(fā)展方向
萬達(dá)在寧波的購(gòu)物中心現(xiàn)在不是很旺的地段，但是萬達(dá)決定去做。因?yàn)槭切乱?guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過去了，整個(gè)25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城，包括全國(guó)首家境外辦的大學(xué)。萬達(dá)購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼50萬。

定位依據(jù)三：符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)
維多利亞廣場(chǎng)位處廣州最繁華的天河城商圈中央，在經(jīng)歷了幾次經(jīng)營(yíng)失敗之后，重新定位為文具辦公用品中心。然而，在一個(gè)非常成熟的零售商圈中獨(dú)樹一幟地去搞一文具批發(fā)市場(chǎng)是肯定行不通的。

定位依據(jù)四：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律
所謂商業(yè)規(guī)律，就是從商業(yè)市場(chǎng)實(shí)踐中總結(jié)出來的成功法則與失敗教訓(xùn)。例如，從國(guó)內(nèi)外商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度大約在600米左右。天津的勸業(yè)場(chǎng)、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當(dāng)多的大城市，其老商街，長(zhǎng)度都大致在600米。香港的繁華商業(yè)街、美國(guó)的華爾街、日本的銀座……，其長(zhǎng)度也大致600米左右。

定位依據(jù)五：差異性原則
北京京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場(chǎng)、中低檔餐飲，高端商業(yè)供給嚴(yán)重缺失。為了彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，馬奈草地將項(xiàng)目定位為高端文化情景商業(yè)，旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂、康體為一體的一站式體驗(yàn)商業(yè)配套。馬奈草地一系列的差異化的市場(chǎng)定位受到了眾多品牌商家的追捧。

定位依據(jù)六：定位的堅(jiān)持原則
黃先生曾經(jīng)操作過廣州著名的天河南特色商品街，他說：確定定位為體驗(yàn)式特色商業(yè)后，即便品牌店想進(jìn)駐，如果與我們的原定位不符，同樣是不讓它們進(jìn)駐。除非這些品牌能改變特色，否則即使是全球最好的品牌也不行。

定位依據(jù)七：適度前瞻性
東莞市雖然有1000萬人口，但消費(fèi)群體主要分為兩類。一類是高收入階層，另一類是在工廠打工的工薪階層，這類人群占總?cè)丝诘?0％多。而購(gòu)物中心是定位中高檔的業(yè)態(tài)，東莞的高收入人士多有到廣州和香港購(gòu)物的偏好，因?yàn)槿ザ靥�，也就一小時(shí)車程，而工薪階層收入偏低，不可能經(jīng)常到購(gòu)物中心消費(fèi)。所以，東莞并不適合發(fā)展定位中高端的大型購(gòu)物中心，適合的是以日常生活用品為主為平價(jià)大賣場(chǎng)。

定位依據(jù)八：市場(chǎng)導(dǎo)向原則
由于項(xiàng)目附近都是批發(fā)市場(chǎng)，缺乏休閑娛樂場(chǎng)所，周邊的居民去購(gòu)物一般會(huì)選擇鄰近的北京路步行街，以享受購(gòu)物、休閑、娛樂的多元化消費(fèi)體驗(yàn)。億安廣場(chǎng)在歷史久遠(yuǎn)的批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)百貨實(shí)在是獨(dú)力難撐，以慘敗關(guān)門，后來經(jīng)過重新定位于玩具精品市場(chǎng)后取得了巨大的成功。

定位依據(jù)九：最適合發(fā)展模式
開發(fā)商是商用項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中的主角，商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，首先應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的綜合實(shí)力和企業(yè)充分整合社會(huì)資源的能力，來確立相應(yīng)的融資方案和財(cái)務(wù)目標(biāo)。

定位依據(jù)十：逆向思維原則
如果開發(fā)商能換位思考，采取逆向思維，要以市場(chǎng)為圓心，以消費(fèi)需求為半徑，逆向倒推，這樣調(diào)研出來的定位就會(huì)更準(zhǔn)確，更到位。（文/張志偉）

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