2009年上半年商業(yè)發(fā)展走勢
通過監(jiān)測昆明主城區(qū)內(nèi)在售商業(yè)價格的變化情況，我們得到昆明商業(yè)綜合價格指數(shù)。從價格指數(shù)來看，2009年上半年昆明商業(yè)物業(yè)市場總體保持了上升的態(tài)勢。在經(jīng)過年初1-3月的調(diào)整之后，在4-6月指數(shù)趨于平穩(wěn)。

商業(yè)綜合價格指數(shù)的上升主要反映了兩方面的問題：一方面，在住宅市場年初還較為冷淡的時候，商業(yè)市場吸引了部分投資者的關(guān)注，反映出商業(yè)物業(yè)的市場敏感性優(yōu)于住宅物業(yè)市場，投資保值增值能力整體優(yōu)于住宅物業(yè)；另一方面，商業(yè)市場的穩(wěn)步提升也反映出房地產(chǎn)投資市場的“回暖”，市場逐漸看到了昆明城市各區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展的潛力。從以北辰財富為中心的北市副中心到南市南亞風(fēng)情第壹城為標(biāo)桿的滇池片區(qū)商業(yè)副中心，以及西市高新片區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展前景，都為昆明商業(yè)的厚積薄發(fā)積累了較好的市場基礎(chǔ)和發(fā)展預(yù)期。因此，09年的昆明商業(yè)市場并沒有受到住宅市場拖累而出現(xiàn)下滑的情況，表現(xiàn)較為理性，能夠真實反映出商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢和趨勢。

昆明2009年商業(yè)區(qū)域特征
如上所述，受城市規(guī)劃與舊城改造的影響，昆明商業(yè)將逐漸改變以市中心為核心的城市商業(yè)發(fā)展格局，形成組團(tuán)式區(qū)域商業(yè)中心。中心區(qū)商業(yè)功能逐步改變，各區(qū)域商業(yè)特征越發(fā)明顯。

中心區(qū)：二環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)是昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，不管昆明城市商業(yè)格局如何變化，中心區(qū)始終將作為昆明商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著近些年中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，更加迅速的帶動了中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展。中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展。

北市區(qū)：北市區(qū)近些年隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展。

南市區(qū)：南市區(qū)區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項目在進(jìn)行運作，如滇池板塊的南亞風(fēng)情第一城、中央金座、滇池綠世界，官南板塊的奧宸國際中心、廣福商業(yè)中心，東南板塊的新螺螄灣、新亞洲星天地、金源新天地等等。南市區(qū)商業(yè)發(fā)展也可謂欣欣向榮。

西市區(qū)：西市區(qū)本身作為昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但是從去年開始，西市區(qū)開始了房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項目浮出。住宅的開發(fā)，也為商業(yè)的發(fā)展提供了平臺，并且西市區(qū)房地產(chǎn)項目也都進(jìn)行了大體量的商業(yè)開發(fā)，到2010年，西市區(qū)的商業(yè)體量將突破30萬平方米。前不久，正大國際項目引入了西市區(qū)首家家樂福，西市區(qū)的商業(yè)發(fā)展指日可待。

東市區(qū)：東市區(qū)本身房地產(chǎn)發(fā)展在昆明仍然處于初級階段，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，住宅開發(fā)不成規(guī)模，這也導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)普通的商業(yè)類型無法存活。但是東市區(qū)商業(yè)也有自身的特征，就是以專業(yè)市場為主，并且?guī)酉嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展，如物流。從未來城市規(guī)劃來看，專業(yè)市場以及物流中心將向三環(huán)外遷移，這樣可以緩解東市區(qū)交通壓力，同時改善區(qū)域內(nèi)環(huán)境，加速了東市區(qū)的發(fā)展，逐步東市區(qū)商業(yè)價值。

由此可見，昆明主城二環(huán)外區(qū)域中心地位正在通過區(qū)域型商業(yè)項目而得到凸顯。而與此同時，在大量城中村改造項目逐步入市的過程中，首先，對于二環(huán)內(nèi)的舊改項目，多數(shù)占據(jù)區(qū)域位置優(yōu)越的獨特優(yōu)勢，那么項目改造后的土地價值首先是商業(yè)價值的體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)將率先破局，優(yōu)化升級二環(huán)內(nèi)商業(yè)品質(zhì)；其次，對于二環(huán)外改造的城中村，部分區(qū)位較好項目將承載城市新格局下的區(qū)域型服務(wù)功能，在商業(yè)、商務(wù)上逐漸引導(dǎo)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。而對于其余大多數(shù)的改造項目則承擔(dān)的是城市區(qū)域居住環(huán)境、品質(zhì)改善的功能，配套以社區(qū)商業(yè)。那么商鋪產(chǎn)品的多樣化，注定使更多不同層次消費者的投資理財機會增加、商戶的經(jīng)營投資門檻降低、租金成本壓力減小，優(yōu)化、活躍昆明商業(yè)地產(chǎn)市場。昆明商業(yè)地產(chǎn)將在城市新格局下得到新的發(fā)展契機。

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