由村到城的商業(yè)形態(tài)演變

城中村是我國(guó)20世紀(jì)90年代城市化發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的，是中國(guó)二元體制下城鄉(xiāng)間不同土地所有制、戶籍保障、人力資源、生活環(huán)境等特殊因素碰撞產(chǎn)生的社區(qū)，它一般坐落在商業(yè)價(jià)值較高的城市區(qū)域，村內(nèi)聚集大量外來(lái)人口，使其逐漸形成以物業(yè)出租、工商零售、餐飲及其他服務(wù)業(yè)為主的比較特殊社區(qū)商業(yè)。

城中村不一定是城市的腫瘤，并非一無(wú)是處，在它自發(fā)的形成和發(fā)展過(guò)程中，具有了很強(qiáng)的生命力和市場(chǎng)需求空間，保存了不少寶貴的文化和文物資源，在文化和社區(qū)的建設(shè)上，在商業(yè)布局和規(guī)劃上，存在諸多可以借鑒和參考的地方。在由村到城的道路上，我們拋棄了太多，包括文化、建筑、鄰里等，而只有借助從一元超市到ShoppingMall的商業(yè)重建，才能把這些拋棄的、遺忘的東西表現(xiàn)出來(lái)，保留下來(lái)。這里，就重點(diǎn)在商業(yè)上來(lái)梳理和思考昆明城中村由村到城道路上的商業(yè)形態(tài)的演變，為建設(shè)者、投資者提供一些參考。

城中村是城市低成本生活區(qū)，也是城市多樣性的社會(huì)生態(tài)環(huán)境，村內(nèi)的商業(yè)承載著村內(nèi)大量人口，尤其是外來(lái)人口的日常消費(fèi)。此外，由于城中村一般都位于城市較好的地段，因此城中村改造后的土地價(jià)值首先是商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。

城中村中的商業(yè)業(yè)態(tài)，在多年自發(fā)生長(zhǎng)中根據(jù)市場(chǎng)需求不斷調(diào)整，從滿足日常生活需求到滿足文化生活需求，再到滿足休閑及現(xiàn)代生活需求，適應(yīng)著居住在城中村內(nèi)不同檔次人群的需求，走過(guò)了多個(gè)發(fā)展階段，并逐步完善，有些則走上了專業(yè)或集中商業(yè)的道路。在村子中，各種人群都能找到適合自己的活動(dòng)空間，喜歡熱鬧的人們往往住在底層，那里有他們想要的喧鬧；而需要安靜的白領(lǐng)們能夠負(fù)擔(dān)頂層光照較好也較靜的房間，關(guān)起門來(lái)也不妨自成一統(tǒng)。盡管建筑擁擠，但村里一般都還留有公共空間，愛(ài)好戶外活動(dòng)的人在這里也得其所哉。多樣性也帶來(lái)了安全感，人與人之間的接觸和生活的便利性是花園小區(qū)所無(wú)法比擬的。

從以往改造城中村的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，徹底拆除的方法并不能真正達(dá)到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升人口素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)融合的改造目的。如按照花園小區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行建筑改造后，原村民之間的社會(huì)關(guān)系依然存在，社區(qū)管理結(jié)構(gòu)和制度并沒(méi)有得到根本改變，村民們并沒(méi)有真正融入城市社會(huì)，變成實(shí)質(zhì)意義上的市民，只能說(shuō)是用一個(gè)城中村取代了另一個(gè)城中村。再者，因?yàn)楦脑�，原�?lái)租住在城中村中的低收入者紛紛遷往周邊其他村子，繼續(xù)保持了以前的居住形態(tài)。

由此可見(jiàn)，總體來(lái)看，城中村沒(méi)有消失，只是發(fā)生了位移。因?yàn)樯鐣?huì)中的低收入階層始終存在，而這批人按照其經(jīng)濟(jì)收入狀況只有能力選擇居住在城中村。即使村內(nèi)房租上漲，這些低收入者中許多人也無(wú)法輕易離開(kāi)城中村，而不得不以降低生活質(zhì)量為代價(jià)，維持其在城中村的居住。

因此，城中村的問(wèn)題從表面上看是建筑標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，是消防安全問(wèn)題，是環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題，但透過(guò)這些現(xiàn)象，我們更應(yīng)注意到隱藏在其后的社會(huì)管理問(wèn)題、社會(huì)階層分化問(wèn)題，這些可能是城中村更為長(zhǎng)遠(yuǎn)、更為本質(zhì)的問(wèn)題。這些問(wèn)題從根本上講源于人，源于制度，而非村內(nèi)的建筑。這些問(wèn)題遠(yuǎn)比其表象所顯示的要復(fù)雜，而它們的解決，不能僅僅立足于孤立的城中村，還涉及到城中村外的城市社區(qū)，以至于整個(gè)城市。

就昆明而言，大批量的集中改造，更需要全方位的考慮和權(quán)衡，在商業(yè)上，不同的村子自發(fā)的形成了與村子、周邊區(qū)域相融合的商業(yè)形態(tài)。在區(qū)域分布上，由于商業(yè)相對(duì)集中在一環(huán)內(nèi)，形成了一環(huán)內(nèi)多個(gè)商圈緊密相連的格局，且各商圈內(nèi)已經(jīng)進(jìn)行或?qū)⒁M(jìn)行著商業(yè)形態(tài)的改造，與這些商圈互相“牽連”的城中村，一旦進(jìn)行改造勢(shì)必將擴(kuò)大部分商圈的范圍，進(jìn)而進(jìn)一步釋放其商業(yè)能量，使該商圈更具完整性和互補(bǔ)性，并促使該商圈的商業(yè)升級(jí)、資源整合。

從改造后的情況來(lái)看，商業(yè)形態(tài)不僅僅只是升級(jí)，不僅僅是與原本的商業(yè)大不相同，重要的是同質(zhì)化嚴(yán)重、飽和度較大、與日常生活和生產(chǎn)相距太遠(yuǎn)，在整體上缺乏分工，缺乏經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)上的支撐。

從上表可以看出，每個(gè)項(xiàng)目都有商業(yè)、住宅、辦公、公寓，大部分含有酒店，商業(yè)方面，一個(gè)比一個(gè)高端，一個(gè)比一個(gè)齊全，這超出了昆明目前所能負(fù)荷的�？梢�(jiàn)，城中村的改造對(duì)商業(yè)的影響是顯性的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響是更深層次的。在舊城改造中，商業(yè)地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和層面更廣、更深，雖然商業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間是最大的，但風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)形式多種多樣，最重要的是項(xiàng)目要與地塊區(qū)域，尤其要與大商圈范圍內(nèi)的商業(yè)特征和經(jīng)濟(jì)環(huán)境相匹配、相融合。

昆明城中村“由村到城”的商業(yè)形態(tài)的演變?nèi)狈︖^(guò)渡，缺乏專業(yè)和技術(shù)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的支撐。專業(yè)上需要代理公司給予深入、全面、客觀的研究支持，技術(shù)上需要開(kāi)發(fā)商自己對(duì)資源進(jìn)行整合，產(chǎn)業(yè)需要在現(xiàn)階段城中村的改造中加以挖掘，經(jīng)濟(jì)上需要政府給予支持。對(duì)于商業(yè)形態(tài)而言，需要建立昆明城市商業(yè)的梯度，需要政府、開(kāi)發(fā)商和代理公司解決的不能僅僅局限于建筑層面、項(xiàng)目層面，還要在文化層面、社會(huì)層面、產(chǎn)業(yè)層面來(lái)解決商業(yè)形態(tài)問(wèn)題。（文/李純玉）

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