昆明是一個外來人口眾多的移民城市，隨著昆明市社會經(jīng)濟發(fā)展，人口規(guī)模進一步擴大。暫住人口增幅大于戶籍人口增幅，表明昆明作為省會城市具有一定的吸引力。人口流動的增加，尤其是受過高等教育的人才，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟起著舉足輕重的作用。昆明的5大商圈

根據(jù)經(jīng)濟界對商業(yè)圈的界定，商業(yè)圈半徑250-500米以內(nèi)為核心商圈；半徑在1000米以內(nèi)為中心商圈；其次以外的為外圈層。

有著悠久發(fā)展歷史的昆明由于歷史、地理，以及城市發(fā)展變化等原因，在城市中心區(qū)形成了全城市民眾所周知的三大核心商圈，兩大次級商圈。其中三個核心商圈為三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈。兩大次級商圈為以超市為主的小西門商圈，以餐飲娛樂為主的昆都商圈。

昆明競爭力優(yōu)劣分析

昆明市結(jié)構(gòu)競爭力落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)提升速度慢，城市化進度也相對落后，缺乏產(chǎn)業(yè)聚集能力。近年來，昆明市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度較大，但由于基礎(chǔ)較差及投入有限，因此導(dǎo)致了整體規(guī)劃策略的不完善。同時昆明開放競爭力度較差，經(jīng)濟國際化程度低，外資經(jīng)濟和企業(yè)所占比例低。

正是因為這些先天因素的不足，昆明走出了一條適合自己的商業(yè)發(fā)展路線。由于獨特的城市環(huán)境，昆明的整體環(huán)境具有競爭力，人文國際化程度在西部城市相對較高，社會交流也比較頻繁，這些獨特的因素彌補了昆明城市競爭力的不足。而作為旅游業(yè)的發(fā)展，不僅成為了云南省國民經(jīng)濟新的增長點，一批具備旅游地產(chǎn)的項目也為昆明城市的整體開發(fā)提供了有利的支持。

三市街商圈：昆明中心區(qū)域

昆明三市街商圈以寶善街、南屏街及三市街一帶為中心，輻射面積約25萬m2，該區(qū)域以精品服裝、百貨為主，最具代表性的是柏聯(lián)廣場、昆百大，這些代表有著悠久的商業(yè)歷史，因此該商圈的定位一直是中檔層面，大眾化消費為主。2001年，作為該商圈的龍頭商場柏聯(lián)廣場開業(yè)，靠著特殊的地理位置、百盛的品牌效應(yīng)、優(yōu)美舒適的購物環(huán)境及時尚流行產(chǎn)品，人流量很快就超過了附近的幾家百貨，成為三市街商圈中經(jīng)營相對成功的商業(yè)項目。正是因為這些檔次齊全的商業(yè)結(jié)構(gòu)，一起構(gòu)成了三市街的繁華。

三市街商圈周圍道路通暢度較高，有東風(fēng)路、金碧路等主要交通干道。該商圈附近公交線路有19條，分別可以到達(dá)昆明的各個城區(qū)。在三市街商圈，商鋪出租率較高，基本沒有閑置商鋪。在該商圈的寶善街區(qū)域租金約為200-300元/m2，同仁街為400-500元/m2，祥云街為100-200元/m2，正義路為250-500元/m2，南屏街為300-500元/m2。

該商圈的租金較高，平均租金約在250-500元/m2。柏聯(lián)廣場整體地理位置優(yōu)越，光線充足，賣場簡潔明亮，具備眾多知名品牌，具備號召力但缺少休閑娛樂設(shè)施，被銀行、家具店占據(jù)了太多面積，整體租金收益上達(dá)不到合理利潤。商場面積約為40000m2，一層至四層租金呈遞減分布，其中一層租金均價約為500元/m2，二層租金為300元/m2，三層租金為280元/m2，四層租金為160元/m2。而百貨和超市面積約為20000m2，人流量較大，節(jié)假日可達(dá)到50000人。柏聯(lián)廣場周邊車位很緊張，現(xiàn)在已有車位約300個。對于日均人流量達(dá)50000個的商場來說，稍顯不足。

世紀(jì)廣場位于正義路與東風(fēng)西路交叉處，該廣場無主入口，部分區(qū)域光線不足，中庭位置沒有利用好，一樓商業(yè)無整體規(guī)劃，布局不是很合理。該廣場多為綜合超市，面積約為21500m2，日均人流量達(dá)35000人，租金約為400-500元/m2，車位約有600個。

昆百大地理位置好，老牌百貨，擁有固定消費群，但商場年代已久，雖重新裝修，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)已不適合現(xiàn)代百貨的需求，并缺少休閑設(shè)施。昆百大面積約為12300m2，人均人流量約為30000人，周邊車位約有320個。

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