社區(qū)商業(yè)：借勢(shì)向外向型商業(yè)轉(zhuǎn)變

由于早期缺乏規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)最開(kāi)始是自發(fā)形成的，一些住宅用途的底層住房逐步轉(zhuǎn)化成了社區(qū)底商。一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)局限于小區(qū)內(nèi)，規(guī)模比較小，經(jīng)營(yíng)獨(dú)立且業(yè)態(tài)繁雜，運(yùn)營(yíng)好壞程度依賴小區(qū)的入住率。社區(qū)商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大體有幾種：大商業(yè)、小商業(yè)、主題商業(yè)以及商業(yè)街。

目前昆明市場(chǎng)上，這類商業(yè)的代表主要有：世紀(jì)城、新亞洲•體育城、金色俊園商業(yè)街等。以上東大街為例，項(xiàng)目結(jié)合周邊已經(jīng)形成的商業(yè)氛圍以及便利的交通優(yōu)勢(shì)，將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成了一個(gè)面向片區(qū)的大商業(yè)體。項(xiàng)目后期block情景式街區(qū)模式定位準(zhǔn)確，招商也比較成功。

其實(shí)，體量較小的社區(qū)商業(yè)同樣可以做成“花”，不僅昆明，全國(guó)其他省份也有不少成功案例。中原地產(chǎn)(深圳)有限公司云南分公司介紹，深圳華僑城有一條臨湖商業(yè)街，由于商業(yè)街的前期規(guī)劃做得很到位，小區(qū)的建筑風(fēng)情氛圍、景觀環(huán)境等被恰到好處地融入了商業(yè)氛圍中。獨(dú)特的意境營(yíng)造，使得該商業(yè)街從內(nèi)向型的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)化成了外向型商業(yè)，周邊的輻射力非常強(qiáng)。

純商業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)大前期定位要準(zhǔn)確

純商業(yè)項(xiàng)目定位有針對(duì)性，一般是整體經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一但業(yè)種豐富。它由單一商業(yè)構(gòu)成慢慢整合，后逐步形成一個(gè)有主題的成熟綜合型業(yè)態(tài)單體，發(fā)展為專業(yè)市場(chǎng)的情況比較多見(jiàn)。專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展有兩條路線，要么是市中心自發(fā)形成，要么是地價(jià)較為便宜的郊區(qū)。

純商業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，能否抗住風(fēng)險(xiǎn)、堅(jiān)持長(zhǎng)期培育市場(chǎng)氛圍很重要。以大商匯為例，從前期至今，已有六七年時(shí)間。周期如此之長(zhǎng)的投資，運(yùn)營(yíng)成本也很大，這是實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)公司難以承受的。并且，在項(xiàng)目推售之初，市場(chǎng)上也存在大量的懷疑眼光，阻力不小。如今的大商匯市場(chǎng)人氣已經(jīng)大大提升，品牌效應(yīng)也在不斷發(fā)揮。位于十里長(zhǎng)街上的一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目定位則幾經(jīng)調(diào)整，最后才找準(zhǔn)方向。目前，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)“一站式汽車服務(wù)中心”已經(jīng)小有規(guī)模。

前期定位的準(zhǔn)確也是純商業(yè)業(yè)態(tài)能否成活的關(guān)鍵。純商業(yè)項(xiàng)目在前期定位上也一定要準(zhǔn)確把握。純商業(yè)體正式運(yùn)營(yíng)后，如果符合市場(chǎng)需求，很容易帶動(dòng)周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)鏈條式的發(fā)展格局。國(guó)內(nèi)一些面向全國(guó)、全球的電子市場(chǎng)最開(kāi)始就是在這樣的模式下發(fā)展起來(lái)的。

綜合商業(yè)：商業(yè)先行可帶動(dòng)住宅售價(jià)

顧名思義，綜合商業(yè)簡(jiǎn)單而言就是多種不同業(yè)態(tài)綜合在一起。綜合體商業(yè)的定位必須與整體統(tǒng)一，一般采取主力商業(yè)帶動(dòng)小商業(yè)單體的做法。

早期“住宅先行、商業(yè)在后”，依靠社區(qū)的人氣帶動(dòng)商業(yè)氛圍，商業(yè)借住宅之勢(shì)最后開(kāi)發(fā)�，F(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“商業(yè)與住宅并行”甚至“商業(yè)先行”等情況。深圳等一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市以及國(guó)外很多大城市內(nèi)，商業(yè)帶動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)的情況比較普遍，先開(kāi)發(fā)寫字樓、購(gòu)物中心，住宅壓軸開(kāi)發(fā)，售價(jià)自然不低。

城市綜合體中的商業(yè)是城市綜合商業(yè)發(fā)展的高級(jí)形式。目前市場(chǎng)上的城市綜合體不斷涌現(xiàn)，但并不是所有的項(xiàng)目都具有開(kāi)發(fā)成城市綜合體的條件，它需要項(xiàng)目本身的合理規(guī)劃以及市場(chǎng)足夠的支撐力等先天條件。他提醒購(gòu)房者對(duì)于城市綜合體的商業(yè)要多方面考慮后再出手。

目前，昆明市場(chǎng)上正在推售的城市綜合體項(xiàng)目有南亞風(fēng)情•第壹城、欣都龍城等。南亞風(fēng)情•第壹城是以“一站式購(gòu)物、一站式休閑、一站式娛樂(lè)、一站式商務(wù)”理念規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代城市商業(yè)中心。項(xiàng)目立項(xiàng)之初，引進(jìn)了豪廷酒店等6大商業(yè)巨頭的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了6大項(xiàng)目主力店的定制化設(shè)計(jì)。此種“先下手為強(qiáng)”的模式值得業(yè)界借鑒。

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