近日，世界第一高樓迪拜塔正式落成的新聞甚囂塵上，但其可能淪為“無人區(qū)”的消息也讓業(yè)界開始關(guān)注商用物業(yè)奢華背后的風(fēng)險(xiǎn)。連日來，記者走訪了昆明剛剛進(jìn)入運(yùn)營或已經(jīng)運(yùn)營一段時(shí)間但還未成熟的十余個(gè)商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目。調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在商用物業(yè)樓盤供應(yīng)量激增，部分樓盤甚至取得了不錯(cuò)銷售率的情況下，昆明商用物業(yè)的招商、運(yùn)營情況卻不是那么樂觀，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足等情況多少成為困擾新推商用物業(yè)樓盤的難題。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前部分商用物業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在招商階段有了不錯(cuò)進(jìn)展，成績值得肯定，但未來進(jìn)入運(yùn)營階段后的情況如何，還有待市場的考驗(yàn)。
現(xiàn)狀調(diào)查：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營能力急需提高
供應(yīng)量大增賣得也不錯(cuò)
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，去年以來，昆明樓市供應(yīng)的商用物業(yè)樓盤有實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時(shí)代、財(cái)富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等不下20個(gè)新盤、次新盤面市或進(jìn)入運(yùn)營階段。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產(chǎn)市場共推出19個(gè)商業(yè)樓盤，新增商鋪供應(yīng)量為2739套。總體來說，去年以來，昆明商用物業(yè)的供應(yīng)量非常之大。而據(jù)了解，隨著城中村改造的不斷推進(jìn)，更多商業(yè)經(jīng)過改造后將以集中式商業(yè)的方式面市，商用物業(yè)的供應(yīng)體量仍會(huì)大幅提升。
巨大的供應(yīng)量對應(yīng)的是不錯(cuò)的銷售率。由于去年樓市行情的絕地反擊，作為重要投資型產(chǎn)品的商用物業(yè)也成為一些投資客眼中的“香餑餑”，中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、順新時(shí)代、財(cái)富一號等多個(gè)樓盤銷售或出租情況都很不錯(cuò)，實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心400余套商鋪甚至開盤當(dāng)日即售罄。
招商初顯成效運(yùn)營尚需時(shí)日
“目前，昆明很多商用物業(yè)項(xiàng)目還沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的運(yùn)營階段�！崩ッ骼砉ご髮W(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈表示，順城、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城等進(jìn)入前期招商階段或者剛剛進(jìn)入運(yùn)營的樓盤，由于有地段或政府支撐等優(yōu)勢，前期的招商效果還不錯(cuò)，未來的運(yùn)營情況將會(huì)朝什么方向發(fā)展，則很難預(yù)料。
業(yè)內(nèi)人士也表示，前期規(guī)劃不充分、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足等問題，一直困擾著昆明商用物業(yè)市場。
“運(yùn)營情況如何至少還需要一兩年的時(shí)間才能顯現(xiàn)�！痹颇霞蓮V福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總經(jīng)理丁夙介紹，商用物業(yè)的運(yùn)營對開發(fā)商的資金實(shí)力、資源整合能力、人力資源儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的要求都比較高，是對開發(fā)商或運(yùn)營單位綜合實(shí)力的考量。目前，昆明的商用物業(yè)市場總體來說并不成熟。
記者在位于彩云北路的新螺螄灣踩盤時(shí)注意到，在項(xiàng)目前期的大力宣傳以及周邊新螺螄灣公交樞紐站運(yùn)營等利好的刺激下，目前新螺螄灣的人氣已經(jīng)得到大力提升，餐飲、貨運(yùn)等配套服務(wù)也在不斷豐富。但在對商戶的采訪中，記者了解到，位于三、四層等較高樓層的商鋪生意仍沒有太大起色，商氣還需要一段時(shí)間的培養(yǎng)。在順城、昆明老街等也已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營階段的商業(yè)樓盤，記者也注意到，前來熟悉新環(huán)境的消費(fèi)者不少，但真正出手購物的消費(fèi)者并不多。此外，一些前期定位不準(zhǔn)、招商不力的商用物業(yè)項(xiàng)目，更仍在生死線上掙扎。
商氣的不斷培養(yǎng)以及后續(xù)長期的運(yùn)營將繼續(xù)考驗(yàn)昆明業(yè)界的智慧。丁夙建議，在后期運(yùn)營過程中，開發(fā)商或運(yùn)營單位能加強(qiáng)與商戶之間的溝通，共同解決運(yùn)營中可能遇到的各種問題，共同承擔(dān)運(yùn)營過程中的壓力。
價(jià)格走勢：去年寫字樓漲幅最大9%
價(jià)格總體上行是去年昆明商業(yè)物業(yè)市場的一大特點(diǎn)。來自風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年全年昆明一手寫字樓的價(jià)格較為平穩(wěn)，售價(jià)在7000元/平方米上下浮動(dòng)，最高出現(xiàn)在去年的5月，均價(jià)達(dá)到了7500.26元/平方米。與價(jià)格最低的1月份相比，漲幅約為9%。一手商鋪的發(fā)售均價(jià)則在15000元/平方米以上，最高達(dá)到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均價(jià)相比，漲幅約為5%。去年商鋪的價(jià)格波動(dòng)較為明顯。
具體來看商業(yè)市場。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，去年商鋪每平方米的銷售價(jià)格大概在7000-60000元的范圍內(nèi)。在社區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、專業(yè)市場以及綜合商業(yè)四種商業(yè)業(yè)態(tài)中，主題商業(yè)與綜合商業(yè)的價(jià)格偏高。以12月份為例，主題商業(yè)價(jià)格為2.8萬元/平方米，綜合商業(yè)價(jià)格更高為3.19萬元/平方米。
在租金方面，去年新推的寫字樓和商鋪的租金均有一定程度的上浮，特別是區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套高端的物業(yè)。以俊發(fā)中心和順城雙塔為例，周邊一些寫字樓每平方米的租金價(jià)格僅在幾十甚至十幾元，而它們的租金水平均在100元/平方米以上。
針對去年商用物業(yè)價(jià)格的整體上行，至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，去年整體市場行情好，商用物業(yè)又具有不錯(cuò)的投資價(jià)值，由此促成了去年新增商用物業(yè)項(xiàng)目銷售的火爆，不少商業(yè)樓盤一經(jīng)推出即售罄，也帶來了價(jià)格的上漲。也有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，去年商用物業(yè)價(jià)格的水平仍有待經(jīng)受市場的考驗(yàn)，一些脫離了實(shí)際市場價(jià)格的項(xiàng)目，可能因?yàn)閮r(jià)格虛高，而面臨有價(jià)無市的尷尬。
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