在商用物業(yè)項目的操盤過程中，可謂招商難，運營更難。云南集成廣福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總經(jīng)理丁夙介紹，說招商困難，主要是因為對項目進行全方位分析之后，需要了解項目的資源條件是否與市場需求相匹配，全面了解市場需求，并把對應的商家招攬進來。運營則涉及到開發(fā)商或運營單位與商戶之前較長時間的磨合，能不能留住商戶，能不能在較短時間內(nèi)提升項目人氣，將考驗開發(fā)商或運營單位在資金實力、經(jīng)營等方面的綜合能力。

去年3月，位于廣福路4公里處的廣福商業(yè)中心已經(jīng)陸續(xù)有商家開業(yè)�！暗捎谟袊栏竦臉I(yè)態(tài)規(guī)劃，確定入駐以及被批準進駐的商戶們陸續(xù)進來，所以沒有進行統(tǒng)一的開街儀式�！弊鳛殚_發(fā)商一方的丁夙介紹，去年底，整個商街才全部完成招商并入駐。

到目前為止，項目4萬多平方米的寫字樓已經(jīng)銷售一空。丁夙表示，5棟寫字樓采取以棟為單位的銷售策略，主要目的在于通過優(yōu)質的辦公需求客戶，提升項目的檔次，并對片區(qū)商業(yè)以及整個片區(qū)的提升起到拉動作用。

據(jù)了解，從前期準備、啟動招商，再到目前商家的陸續(xù)入駐，廣福商業(yè)中心商業(yè)和寫字樓的運營均用去了一年多時間。但目前小區(qū)以及整個片區(qū)的人氣還有待提升。

“商業(yè)在初期運營過程中要注意兩個關鍵要素�！倍≠砀嬖V記者，一是及時了解政府對片區(qū)的規(guī)劃。一般來說，市政規(guī)劃很難預期。如果商業(yè)剛剛推出來時，就因為市政規(guī)劃原因需要開膛破肚，或者周邊的關聯(lián)性較大的道路要進行施工，對商氣的培養(yǎng)就有很大的不利影響。第二是在前期入駐商家的選擇上要慎重，精品化的商業(yè)最好先找那些正在開店并打算開分店的商家。運營能力如何、對市場預期是否合理等，都將考驗商家在初期的運營過程中的承受能力，不成熟的商家也不利于市場的穩(wěn)定以及商氣的培養(yǎng)。

云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務副總經(jīng)理顧剛有著運營上東大街的經(jīng)驗，他很重視商業(yè)項目的前期規(guī)劃。他認為早期規(guī)劃中，商業(yè)業(yè)態(tài)的理念、業(yè)態(tài)分布等都要非常明確，柱網(wǎng)如何分布等前期硬件配套也要做到位，策劃精準才能保證后期招商、運營的順暢。

此外，丁夙認為，招商不能一味地追求主力店的形式，還是要根據(jù)項目的定位招商。如果是特色商街，紅酒吧、咖啡吧等特色業(yè)態(tài)的引入就非常重要，不一定要有主力店。

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