近幾年來(lái)，全國(guó)掀起了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)潮。昆明也不甘落后，借城市擴(kuò)容之機(jī)，涌現(xiàn)出一批購(gòu)物中心、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)。群雄逐鹿的爭(zhēng)奪背后，不少項(xiàng)目在有意或是無(wú)意的吸取一線城市中成功商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)理念及招商方式，“向外看”時(shí)立足本土，完成傳統(tǒng)商業(yè)模式的升級(jí)換代。

相信很多從事過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的人，都不會(huì)忘記天河城。這個(gè)廣州最成功的商業(yè)項(xiàng)目，是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)于一體的大型購(gòu)物中心。從1998年起，天河城商鋪的出租率一直保持在100％。而2004年12月9日試營(yíng)業(yè)的深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)后的第一年人流量達(dá)到2000萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額達(dá)15億元。時(shí)下，這個(gè)購(gòu)物中心不僅成為深圳繁華商業(yè)的一張名片，也在短短幾年時(shí)間改變了深圳人的生活、休閑、消費(fèi)方式。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要2至3年的市場(chǎng)培育期，而天河城與深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心在第一年就實(shí)現(xiàn)了贏利，且90%以上的租戶(hù)都賺了。它們的成功，讓很多開(kāi)發(fā)商在驚嘆其“吸金力”的同時(shí)，也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有了新的判斷。于是，昆明部分開(kāi)發(fā)商紛紛“向外看”，學(xué)習(xí)并提升其商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念可以學(xué)習(xí)不能照搬
“商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)理念可以學(xué)習(xí)借鑒，但一味的模仿及照搬，顯然是不合適的。畢竟每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的地段、規(guī)劃條件不同，每個(gè)城市的消費(fèi)能力及商業(yè)環(huán)境不同，項(xiàng)目的定位及運(yùn)營(yíng)方式也有著很大的區(qū)別及變化”昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐表示。

梅永豐分析，天河城可以看作是全國(guó)最早的ShoppingMall。許多人看到了它的成功，便去學(xué)它，可是沒(méi)有看到它成功的核心因素，只是學(xué)它的表面的硬件的東西，結(jié)果吃了苦果。其實(shí)天河城的成功，本質(zhì)因素是它的只租不售，這恰恰是ShoppingMall運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。深圳萬(wàn)象城不同于傳統(tǒng)的零售物業(yè)、百貨公司，業(yè)態(tài)組合中有40%的零售、20%的餐飲、20%的休閑娛樂(lè)。它的成功，離不開(kāi)精準(zhǔn)的定位與業(yè)態(tài)的合理劃分，也離不開(kāi)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的支撐。

昆明要立足本地走出特色
一線城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，同樣也刮進(jìn)了昆明這個(gè)二線城市。隨著昆明城市化進(jìn)程的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)格局也從傳統(tǒng)的三市街商圈開(kāi)始往外拓展。從去年開(kāi)始，實(shí)力大學(xué)城商業(yè)中心、昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城等項(xiàng)目成功將本土商業(yè)地產(chǎn)的外延拓展至呈貢新城；廣福商業(yè)中心、南亞風(fēng)情•第壹城等項(xiàng)目現(xiàn)身，加速南市區(qū)商業(yè)變革；俊發(fā)中心、欣都龍城的出現(xiàn)則為北市區(qū)向區(qū)域副中心轉(zhuǎn)型獻(xiàn)力；西市區(qū)，沃爾瑪入駐騰輝商業(yè)廣場(chǎng)，正大紫都城、啟鴻•假日城市等項(xiàng)目龐大的商業(yè)體量，推進(jìn)區(qū)域商業(yè)進(jìn)程發(fā)展。而東邊，目前仍是建材及汽車(chē)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地。

這批于去年開(kāi)始涌現(xiàn)出來(lái)的地產(chǎn)項(xiàng)目，在業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念上有了創(chuàng)新及變革。更重要的意義還在于，其在操作商業(yè)時(shí)的視野已經(jīng)跳出了項(xiàng)目本身，不再是過(guò)去“住宅＋底商”的簡(jiǎn)單模式，更集中于表達(dá)輻射區(qū)域內(nèi)數(shù)十萬(wàn)消費(fèi)人群的功能性。時(shí)下已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的南亞風(fēng)情•第壹城，就以“一站式購(gòu)物、一站式休閑、一站式娛樂(lè)、一站式商務(wù)”理念規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代城市商業(yè)中心。開(kāi)業(yè)近三個(gè)月的順城王府井購(gòu)物中心也以其“餐飲、娛樂(lè)、賣(mài)場(chǎng)、休閑的都市聚合型商業(yè)物業(yè)聚集了不少人氣。而西市區(qū)的正大紫都城，在繼承了正大電子城多年商業(yè)人氣的基礎(chǔ)上，將打造一個(gè)集商務(wù)、金融、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)中心，形成西市區(qū)商業(yè)輻射源。

看來(lái)，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的洶涌放量，將成為主導(dǎo)昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最重要力量。它為消費(fèi)者提供了豐富的選擇空間的同時(shí)，也帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壓力。

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