商業(yè)地產和住宅地產的區(qū)別，在字面上的區(qū)別是，住宅房地產開發(fā)普遍就叫房地產開發(fā)，商業(yè)地產就是商業(yè)+房地產開發(fā)。商業(yè)地產既有房地產開發(fā)所遇到的問題，也有商業(yè)持續(xù)經營的問題。

目前許多房地產開發(fā)商都熱衷做商業(yè)地產開發(fā)，主要是看中商業(yè)地產開發(fā)的銷售單價高于普通住宅的售價，從涉足社區(qū)商業(yè)開發(fā)開始，許多開發(fā)商漸漸深入到專業(yè)商業(yè)地產開發(fā)商來。但是，縱觀全國房地產商業(yè)地產開發(fā)公司，除了萬達、紅星美凱龍、居然之家外，成功者寥寥。

初級開發(fā)商的如意算盤是，在住宅上完成成本的回收和基本的利潤后，利用街邊或者社區(qū)內部建造部分商鋪，用三倍以上的單價對外銷售，賺得極大利潤。這是大多數開發(fā)商的想法。確實，許多開發(fā)商通過這種方式也賺到更多的利潤。于是，多數開發(fā)商開始效仿，并且加大商業(yè)的開發(fā)面積�？上У氖�，現在看到比比皆空的街邊商業(yè)和社區(qū)商業(yè)都成為燙手的山芋，空置在那里，積壓了開發(fā)商的主要利潤，形成尾大不掉的痛苦。相對住宅來說，面積巨大、很難分割；功能性不強；商業(yè)氛圍很難形成、商業(yè)價值更難體現，只好也壓手中。這只是社區(qū)商業(yè)的痛苦。

針對專業(yè)商業(yè)市場開發(fā)來說，城市綜合體、專業(yè)市場的涉足，對許多開發(fā)商簡直就是噩夢。在全國，我們經常可以看到荒蕪、空蕩的商業(yè)項目，這是因為在沒有準備好，在沒有想明白的情況下，奔著商業(yè)地產的誘人銷售單價的誘惑，自以為是的投機者就一頭扎了進去。不管是初涉開發(fā)的投機者還是已有成功住宅開發(fā)的成功者，大多數人還停留在把商鋪建好銷售出去的層面。

其實，商業(yè)地產和住宅地產的最大區(qū)別在于，住宅地產只要把住宅銷售完結，就表示整個商業(yè)活動結束，最多為了掩蓋開發(fā)的缺陷，臨時組建一個物業(yè)管理公司，來緩解住戶的矛盾。而商業(yè)地產，商鋪銷售只是整體商業(yè)行為的一小部分，銷售完結才是商業(yè)地產開發(fā)的開始。既然商業(yè)地產的售價高于住宅，既然我們給投資客戶的承諾是“一鋪養(yǎng)三代”，商業(yè)氛圍的完善和租金的回收，就是投資者最重要的期盼。往往投機開發(fā)的開發(fā)商，只關心商鋪的銷售進展，而忽視了商業(yè)氛圍的持續(xù)。恕不知，在商業(yè)地產銷售到2/3的時候，也是商業(yè)地產開始營業(yè)的時候，在此之前還有商業(yè)招租的問題，就是幫助投資者和自營戶確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位，聚集同類商業(yè)經營者，形成商賈繁榮的氛圍。如果開發(fā)商沒有認真進行商業(yè)業(yè)態(tài)的定位，沒有給同類業(yè)態(tài)的經營者足夠的信心，就很難形成繁榮的商業(yè)氛圍，那么就更難實現持續(xù)經營的商業(yè)常態(tài)。最后，開發(fā)商就會把實際的開發(fā)利潤積壓在最后的1/3的商鋪上。這，就是我們經�？吹降纳虡I(yè)爛尾項目。不管是深圳的華南工業(yè)原料城還是襄樊的國際商都，都不同程度面臨到這個問題，到今天，襄樊國際商都在經歷過三次以上的業(yè)態(tài)改變后，還仍然門可羅雀，就是明證。

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