商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別，在字面上的區(qū)別是，住宅房地產(chǎn)開發(fā)普遍就叫房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)就是商業(yè)+房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)既有房地產(chǎn)開發(fā)所遇到的問題，也有商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題。

目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商都熱衷做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要是看中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的銷售單價(jià)高于普通住宅的售價(jià)，從涉足社區(qū)商業(yè)開發(fā)開始，許多開發(fā)商漸漸深入到專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來。但是，縱觀全國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，除了萬達(dá)、紅星美凱龍、居然之家外，成功者寥寥。

初級(jí)開發(fā)商的如意算盤是，在住宅上完成成本的回收和基本的利潤(rùn)后，利用街邊或者社區(qū)內(nèi)部建造部分商鋪，用三倍以上的單價(jià)對(duì)外銷售，賺得極大利潤(rùn)。這是大多數(shù)開發(fā)商的想法。確實(shí)，許多開發(fā)商通過這種方式也賺到更多的利潤(rùn)。于是，多數(shù)開發(fā)商開始效仿，并且加大商業(yè)的開發(fā)面積�？上У氖�，現(xiàn)在看到比比皆空的街邊商業(yè)和社區(qū)商業(yè)都成為燙手的山芋，空置在那里，積壓了開發(fā)商的主要利潤(rùn)，形成尾大不掉的痛苦。相對(duì)住宅來說，面積巨大、很難分割；功能性不強(qiáng)；商業(yè)氛圍很難形成、商業(yè)價(jià)值更難體現(xiàn)，只好也壓手中。這只是社區(qū)商業(yè)的痛苦。

針對(duì)專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)來說，城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)的涉足，對(duì)許多開發(fā)商簡(jiǎn)直就是噩夢(mèng)。在全國(guó)，我們經(jīng)�？梢钥吹交氖�、空蕩的商業(yè)項(xiàng)目，這是因?yàn)樵跊]有準(zhǔn)備好，在沒有想明白的情況下，奔著商業(yè)地產(chǎn)的誘人銷售單價(jià)的誘惑，自以為是的投機(jī)者就一頭扎了進(jìn)去。不管是初涉開發(fā)的投機(jī)者還是已有成功住宅開發(fā)的成功者，大多數(shù)人還停留在把商鋪建好銷售出去的層面。

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)只要把住宅銷售完結(jié)，就表示整個(gè)商業(yè)活動(dòng)結(jié)束，最多為了掩蓋開發(fā)的缺陷，臨時(shí)組建一個(gè)物業(yè)管理公司，來緩解住戶的矛盾。而商業(yè)地產(chǎn)，商鋪銷售只是整體商業(yè)行為的一小部分，銷售完結(jié)才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開始。既然商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)高于住宅，既然我們給投資客戶的承諾是“一鋪養(yǎng)三代”，商業(yè)氛圍的完善和租金的回收，就是投資者最重要的期盼。往往投機(jī)開發(fā)的開發(fā)商，只關(guān)心商鋪的銷售進(jìn)展，而忽視了商業(yè)氛圍的持續(xù)。恕不知，在商業(yè)地產(chǎn)銷售到2/3的時(shí)候，也是商業(yè)地產(chǎn)開始營(yíng)業(yè)的時(shí)候，在此之前還有商業(yè)招租的問題，就是幫助投資者和自營(yíng)戶確定商業(yè)業(yè)態(tài)定位，聚集同類商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，形成商賈繁榮的氛圍。如果開發(fā)商沒有認(rèn)真進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的定位，沒有給同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者足夠的信心，就很難形成繁榮的商業(yè)氛圍，那么就更難實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)常態(tài)。最后，開發(fā)商就會(huì)把實(shí)際的開發(fā)利潤(rùn)積壓在最后的1/3的商鋪上。這，就是我們經(jīng)�？吹降纳虡I(yè)爛尾項(xiàng)目。不管是深圳的華南工業(yè)原料城還是襄樊的國(guó)際商都，都不同程度面臨到這個(gè)問題，到今天，襄樊國(guó)際商都在經(jīng)歷過三次以上的業(yè)態(tài)改變后，還仍然門可羅雀，就是明證。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。