作為經(jīng)濟發(fā)展的載體，寫字樓市場的走向與城市經(jīng)濟發(fā)展息息相關。站在面向東南亞發(fā)展的高度，昆明寫字樓市場對高端產(chǎn)品的召喚無可厚非，但是當高瞻遠矚脫離了現(xiàn)實基礎，在中小企業(yè)難尋安身立業(yè)之所的同時，寫字樓開發(fā)與供應將步入新一輪極端境遇。
看似弱勢的強勢需求
中小企業(yè)是與所處行業(yè)的大企業(yè)相比人員規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營規(guī)模都比較小的經(jīng)濟單位。它們因經(jīng)營方式靈活、組織成本低廉、轉移進退便捷等優(yōu)勢，更能適應當今瞬息萬變的市場和消費者需求，因而在各國的經(jīng)濟發(fā)展中，中小企業(yè)都有著舉足輕重的地位，發(fā)揮著不可替代的作用。
截止2008年底，中國中小企業(yè)數(shù)已達到4500余萬戶，占全國企業(yè)總數(shù)的99.8%。它們提供了大約75%的城鎮(zhèn)就業(yè)機會，每年為國家繳納的工商稅收占總額的50%左右，最終產(chǎn)品和服務價值相當于國內生產(chǎn)總值的60%左右，其可持續(xù)發(fā)展意義重大。從個體來看，中小企業(yè)實力偏弱，但是從整體而論，它們已是支撐我國整體經(jīng)濟框架的主力軍。
至祥（昆明）研究中心在《2009年上半年昆明房地產(chǎn)市場總體發(fā)展報告》中提到，就昆明目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體。中小企業(yè)的整體強勢一方面由城市經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定，一方面也是很多二三線城市支撐市場的實際基體。不完全調查顯示，昆明80%左右的中小型公司都是租房辦公，從面積區(qū)間看，中小戶型產(chǎn)品仍備受市場青睞，70—250平米的寫字間市場接受率較高。
選擇商住非長久之計
企業(yè)規(guī)模決定辦公面積。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，公司規(guī)模較小，員工人數(shù)少，幾十平米的辦公空間就能滿足需要。處于發(fā)展期的中小企業(yè)，普遍需求增加到200平米左右，尋找性價比較高的辦公場所也隨即被提上議事日程。
根據(jù)多年房產(chǎn)交易經(jīng)驗，昊辰房產(chǎn)副總經(jīng)理卞東曉表示，中小企業(yè)在寫字樓尋租過程中首先提出的是區(qū)位要求�！翱紤]到臨近相關工作地點或目標客戶居住、活動區(qū)域，一般公司都有比較明確的區(qū)位首選，而大多數(shù)企業(yè)喜歡離市中心較近的辦公地點。而面積要求則是企業(yè)尋租把控性最強的一環(huán)。我們通常要求他們先設定預支范圍，根據(jù)價格限定來推薦幾組產(chǎn)品以供對比。”
以目前的市場情況而論，卞東曉指出很多中小企業(yè)并沒有過多資金進入純寫字樓項目，選擇商住項目更為普遍。他認為，市中心的陽光A板、傲城、摩瑪?shù)软椖考染邆涞囟蝺?yōu)勢，又具備價格優(yōu)勢，80-200平米的房源報價20-30元/平米/月，能夠解決企業(yè)發(fā)展期資金有限的問題。
然而，寫字樓畢竟是企業(yè)外在形象的一種展示，長期滯留在商住等非正規(guī)寫字樓物業(yè)中辦公，一方面沒法享受專業(yè)的物業(yè)服務，另一方面也會遺失一些商機�！皬谋砻嫔峡�，在哪里辦公對企業(yè)的經(jīng)營似乎影響不大，但是，在實際運營中，一處合適的辦公場所卻可以給企業(yè)帶來很多的便利。很可惜的是，昆明有一半以上的中小企業(yè)未進駐純寫字樓辦公�！�
新一輪極端
至祥（昆明）研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，未來2-3年時間內，預計舊城改造項目推出的寫字樓面積在250萬平米左右，其中中高端寫字樓預計推出面積達100-150萬平米左右。
對于端倪初現(xiàn)的寫字樓市場結構失衡，有業(yè)內人士指出，一方面是補回昆明高端寫字樓開發(fā)的歷史欠賬并適應未來城市長遠發(fā)展的內在所需，更重要的是市場化選擇導致了對高端項目趨之若鶩的結果。
某寫字樓項目開發(fā)商表示，高檔寫字樓陣營的不斷擴大很容易理解，因為在一個不錯的地段，開發(fā)高檔寫字樓和中低檔寫字樓的成本差不了太多，但從利潤來看，開發(fā)高端產(chǎn)品的收益明顯占優(yōu)勢。另外，對于投資者而言，高端產(chǎn)品的投資回報率更高，而且今后面對的承租企業(yè)穩(wěn)定性也更強，這就造成大家做項目更愿意往高處看，導致中低端寫字樓的開發(fā)量越來越無法滿足市場需要。
哪里有需求，哪里就有市場。針對今后大量寫字樓相繼面市，區(qū)域內同類物業(yè)集中且高端項目頻頻的現(xiàn)象，重視市場上存在的各種需求，尤其是正視被忽視的中小企業(yè)對辦公場所的需求，提出鮮明的主張、尋找差異化賣點，或許能為井噴的寫字樓市場開辟一條出路。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論