隨著國家相關政策的陸續(xù)落地并產(chǎn)生影響，作為二線城市的昆明已經(jīng)有了明顯的感受。近期，地產(chǎn)界對商業(yè)地產(chǎn)的關注度出現(xiàn)前所未有的升溫態(tài)勢，而業(yè)內(nèi)人士也以超出之前的熱情，全方位投入到昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出路的討論中。

“住宅黃了，商業(yè)紅了”儼然已成為房產(chǎn)新政下投資者們的流行語。處于城市化進程高速發(fā)展中的昆明，在聲勢浩大的城中村改造中，不少經(jīng)濟實力較強的城中村居民和投資客似乎找到了新的投資機遇。二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物業(yè)的投資門檻，降低了收益空間，在此之下，投資商業(yè)地產(chǎn)，或許被認為是一條出路。在當下“住宅冷淡、商鋪升溫”的局勢下，昆明房地產(chǎn)發(fā)展路徑中將會有怎樣突破瓶頸的動作？記者了解到，部分地產(chǎn)商已經(jīng)開始重新考慮開發(fā)方向和商業(yè)體量布局，并尋求一種全新的視角和觀點，包裝和營造良好的商業(yè)地產(chǎn)氛圍。

但是，現(xiàn)實并非如人意：在未來大批涌現(xiàn)的城中村改造項目中，擁有大體量商業(yè)面積的項目不在少數(shù)，以至于“城市綜合體”概念在這個城市一度泛濫。如何解決這些矛盾和問題？成為地產(chǎn)商最為關心的事情。

昆明商業(yè)地產(chǎn)被迫自持？

欣都龍城策劃部經(jīng)理潘璇、云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)卓堅勇參與了本次沙龍。在這兩家地產(chǎn)公司的項目中都規(guī)劃有不小的商業(yè)體量，并且公司均表示商業(yè)部分將實現(xiàn)自持。卓堅勇認為：一是出于對市場的保守估計，另一方面，自持商業(yè)對一家企業(yè)的發(fā)展也大有幫助，因為開發(fā)好、銷售好卻運營不好的例子很多，這對于城市來說無疑是一種創(chuàng)傷。越來越多的地產(chǎn)公司選擇自持，對整個城市商業(yè)的健康運營大有好處。潘璇也表示了相同觀點：無論于企業(yè)自身或是片區(qū)商業(yè)生態(tài)功能的良性發(fā)展，自持都是好的。

此時，智谷城市可持續(xù)發(fā)展研究中心董事長吳揚文則表示，昆明的商業(yè)地產(chǎn)是被迫自持�！袄ッ髂壳叭狈Υ罅可虡I(yè)存在的潛力，而現(xiàn)在昆明存在著大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這兩者是相矛盾的。大量的商業(yè)地產(chǎn)項目存在而沒有市場消化，這就會讓昆明的商業(yè)地產(chǎn)被迫自持。而自持在某種意義上會導致爛尾，昆明商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展不容樂觀�！�

吳揚文分析道，昆明的商業(yè)地產(chǎn)還有很多問題，開發(fā)商需要探索的東西也很多。綜合各地的爛尾樓事件來看，爛尾樓都是從商業(yè)地產(chǎn)中誕生的，有必要從這些爛尾樓的事件里吸取教訓。昆明城市規(guī)劃、低碳理念的深入、交通等各個方面都和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展密切相關，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的如何，開發(fā)商在自持時代把項目做得如何，是有機考核昆明經(jīng)濟、管理體系、產(chǎn)業(yè)布局的一個指標。

另外，吳揚文指出，商業(yè)地產(chǎn)是非剛性需求，城市的發(fā)展決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，昆明的開發(fā)商不能閉門造車，而是要以開放的，學習的心態(tài)來做項目。云南的“橋頭堡建設”讓整個云南都能以更加開放的姿態(tài)面對世界，這對昆明的商業(yè)地產(chǎn)來講是非常好的機遇�，F(xiàn)在的自持時代與以往的完全不同，開發(fā)商需要考慮多重因素，人口流動的情況、經(jīng)濟的繁榮程度、交通的情況，還要考慮項目開發(fā)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，商業(yè)地產(chǎn)的自持，對開發(fā)商提出了更高的要求，開發(fā)商的資質(zhì)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要條件，能不能發(fā)展好，是自持時代提出的挑戰(zhàn)。

商業(yè)硬傷—缺失的文化屬性

“為什么其他片區(qū)大型超市的客流量就沒有市中心多，人為什么要舍近求遠？”在場業(yè)內(nèi)人士錢波指出。畢竟像三市街、正義路這樣自然形成的商業(yè)中心昆明還只有一個，它在漫長的歷史中積累了自身的文化屬性�，F(xiàn)代人對于逛街，目的不再是最重要的，體驗式消費成為主流心理，逛的過程和感覺已被發(fā)覺和重視。

“昆明城中村改造體量那么大，如何消耗？住宅與商業(yè)都是針對人的需求而做的，昆明商業(yè)地產(chǎn)步入自持時代，不是說地產(chǎn)項目都要做成商業(yè)地產(chǎn)，而是根據(jù)消費者的需求來定的，有些項目需要做成商業(yè)地產(chǎn)，有些項目則不需要�，F(xiàn)在昆明的現(xiàn)狀是一個城中心，受配套是否齊全、城市規(guī)劃是否合理、產(chǎn)業(yè)格局、人的心理習慣定勢等幾方面的影響，要幾年內(nèi)很快形成多個城中心或者說轉移城中心這是很困難的事情，所以商業(yè)地產(chǎn)項目一定要扎堆才能做好，項目扎堆才能形成大的商業(yè)氛圍和氣場，以沖抵文化屬性缺失帶來的負面心理影響”錢波認為。