本報(bào)記者楊東照

房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對(duì)其未來(lái)資金狀況已然構(gòu)成威脅。CFP供圖
歷史仿佛重演，如今一干中小房企再度踏上“尋錢”之路，只是這次與以往比起來(lái)，形勢(shì)更為嚴(yán)峻。

“在云南，我們這種規(guī)模的房地產(chǎn)公司，根本不可能從銀行貸到錢了�！瘪R女士表示，銀行表面上沒(méi)有停止發(fā)放新的開發(fā)貸款，但根據(jù)“擇優(yōu)”放款的條件，中小房企很難輪上。

在銀行全面收緊開發(fā)商貸款，銀行和信托之間的合作也被叫停之后，像馬女士這樣的中小開發(fā)商越來(lái)越感覺(jué)運(yùn)營(yíng)資金有枯竭之勢(shì)。值此“危難”時(shí)刻，民資、信托向他們招手。

“不是說(shuō)真的沒(méi)有錢肯進(jìn)來(lái)，而是我不敢拿�！瘪R女士的語(yǔ)氣顯得頗為無(wú)奈。她所說(shuō)的資金來(lái)源就是指民間借貸，但伸手去拿的代價(jià)是承受比銀行高五六倍的利息。同時(shí)，銀行通過(guò)信托手段的融資門檻又過(guò)高，所以也很難讓中小房企拿到錢。

“解鈴還需系鈴人，樓市低迷的根本癥結(jié)在于房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)超消費(fèi)者心理預(yù)期。開發(fā)商若能順應(yīng)形勢(shì)主動(dòng)降價(jià)，隨著成交量恢復(fù)，現(xiàn)金流也可盤活�！崩ッ魇幸簧虡I(yè)銀行CFP理財(cái)師表示。

難題

多方面資金來(lái)源遭考驗(yàn)

房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對(duì)其未來(lái)資金狀況已然構(gòu)成威脅。“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計(jì)達(dá)到2845億元，相比去年同期大幅增長(zhǎng)55.3%，而今年一季度末存貨才增長(zhǎng)一成有余，存貨急劇增加主要來(lái)自二季度。按照已公布的開工竣工面積看，大部分開工竣工面積集中在今年下半年。

監(jiān)管部門下半年對(duì)“銀信合作”亮紅燈，也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉，目前銀信合作理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬(wàn)億元，以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬(wàn)億元。

“房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要有三塊，其中預(yù)售款占30%，債款20%-30%，對(duì)外籌資大約20%-30%。三個(gè)資金來(lái)源具有非常強(qiáng)的周期性。房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房屋銷售下降，預(yù)售款收入下降，銀行也不敢貿(mào)然放貸，多方面資金來(lái)源同時(shí)遭遇考驗(yàn)�！睒I(yè)內(nèi)人士分析。若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長(zhǎng)，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。

“要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在兩年的低谷，國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線。其中有30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的第二年面臨財(cái)務(wù)困境。”一商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人指出。

信托融資難成救命稻草

“在銀行信貸額度控制、對(duì)中小房企開發(fā)貸款有所收緊的背景下，信托公司視乎成為‘理想’選擇。與最近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。”商業(yè)銀行AFP理財(cái)師表示，如果加上開發(fā)商從信托公司爭(zhēng)取到融資的隱性成本，很多項(xiàng)目的融資成本甚至高過(guò)20%。信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢(shì)。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)日前要求銀行將之前的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計(jì)提撥備，使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。

央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，二季度以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化，今年第二季度銀行開發(fā)貸款新增1200億元，遠(yuǎn)低于2009年同期的3800億元。

中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開始出現(xiàn)掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的中小房企，部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開發(fā)商也靠直接出售其股份來(lái)填補(bǔ)資金缺口。

據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)可知，2010年第二季度，27775.4億元的資金信托運(yùn)作中，占比11.35%的資金被投向房地產(chǎn)，數(shù)額高達(dá)3153.63億元。不過(guò)，這個(gè)對(duì)房企來(lái)說(shuō)“劍走偏鋒”的融資渠道，同樣開始收緊。

對(duì)策

燙手的民間借貸

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