十一月，房地產(chǎn)調(diào)控政策從全國性到地方性都較十月有了大幅增加，調(diào)控主題除圍繞保障房、行業(yè)規(guī)范、城市規(guī)劃等方面外，央行還在月底下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，而此項調(diào)整也引起市場極大關(guān)注和“猜測”，這次調(diào)整與中國人民銀行16日發(fā)布的第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中指出的適時適度對貨幣政策進行預(yù)調(diào)微調(diào)的思路相一致。因此，對于近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，我們理解為其主要是針對目前較為復(fù)雜的國際環(huán)境，以及國內(nèi)CPI持續(xù)回落、經(jīng)濟增速放緩，為保證正常的市場流動性而進行的，并非是針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控，而從幾次國家相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的講話上也透露，調(diào)控不會放松。

從市場成交層面看，房價確實已在松動，但是并未達(dá)到理想狀態(tài)，如果此刻放松勢必會讓前期調(diào)控全功盡棄；而另一方面，目前我國經(jīng)濟運行又處于一個變化的敏感期，多種客觀事實交織在一起，調(diào)控本身所具有的牽一發(fā)而動全身的特點在這個時候會顯得更為突出。因此，類似貨幣政策、稅收等政策的適時調(diào)整都非常有必要，而像放松或者取消“限購”政策在短期內(nèi)雖然不可能，但是在市場趨于理性，且有更好的替代政策來進行調(diào)節(jié)的話，取消“限購”也是自然的事。

接近年底，僵持、低迷會是整個市場普遍面對的局面。因此，2011年的最后一個月，在政策不可能放松，地方“救市”政策又不能立馬見效的的背景下，開發(fā)商，特別是手頭資金較為緊張的企業(yè)還是要繼續(xù)放平心態(tài)，積極對銷售策略作出調(diào)整，以便渡過“年關(guān)”，即使樓市在明年二月份趨于明朗化，但上升的周期仍然較長，房企應(yīng)作更長遠(yuǎn)的打算。

重點政策解讀

（一）保障政策

“2012年保障房任務(wù)將圍繞‘保投資’統(tǒng)籌研究開工目標(biāo)”——2011年11月06日住建部

政策要點：

經(jīng)濟觀察報記者從住建部相關(guān)人士處獲悉，盡管今年1000萬套保障房開工任務(wù)進展順利，但住建部對各地實際完成質(zhì)量評價并不高，因為實際投資額度并沒有達(dá)到住建部當(dāng)初預(yù)想的下限1.3萬億元。上述住建部人士表示，住建部將圍繞“保投資”來統(tǒng)籌研究明年保障房開工目標(biāo)。

政策評析：

截止目前，全國1000萬套保障房已經(jīng)全部開工，且比原計劃還提前了一個月。同時，對于竣工目標(biāo)，在今年6月，住建部要求1000萬套開工的保障房中確保年內(nèi)基本建成400萬套，10月，這一數(shù)據(jù)調(diào)整為不低于300萬套。不過，接近年底，僅有部分省份公布了保障房竣工情況，一些省份或不能如期實現(xiàn)原定目標(biāo)。

不難得出，導(dǎo)致部分保障房項目已開工未建成，或是建設(shè)速度緩慢等現(xiàn)象的主要原因依然是資金問題。同期，住建部有關(guān)人士也重申保障房開工標(biāo)準(zhǔn)，對于僅是搭建施工現(xiàn)場圍護設(shè)施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項目和套數(shù)。因此，保障房建設(shè)從規(guī)劃到開工建設(shè)，從“定套數(shù)”到“保投資”的思路轉(zhuǎn)變或許更能督促保障房的建設(shè)落實，也可避免保障房開而不建的尷尬。而在保投資的做法下，根據(jù)今年保障房的投資情況，初步預(yù)計明年開工的保障房數(shù)量將有所下降。但是，2012年保障房投資究竟投入多少？各省份的投入情況和比例如何確定？竣工率、竣工日期等問題也應(yīng)成為各級政府硬性規(guī)定的指標(biāo)。

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