（2）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況分析
7月開(kāi)盤(pán)整體物業(yè)銷(xiāo)售率分析：普通住宅銷(xiāo)售1487套，整體銷(xiāo)售率為60%，其中名匠譽(yù)峰銷(xiāo)售情況最好，銷(xiāo)售率為79%，有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率超過(guò)6成；別墅銷(xiāo)售4套，銷(xiāo)售率僅為2%；商業(yè)銷(xiāo)售130套，銷(xiāo)售率為58%；寫(xiě)字樓售出93套，銷(xiāo)售率為82%。
整體來(lái)看，7月房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)活躍，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況較好，別墅銷(xiāo)售情況較差，普通住宅和商業(yè)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。
表2-6：2011年7月-2012年7月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售變化（數(shù)據(jù)來(lái)源至祥研究中心）
年月 普通住宅 公寓 別墅 商業(yè) 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率 2011年7月 647 64% —— —— —— —— 194 44% —— —— 2011年8月 1022 47% —— —— —— —— 101 48% 367 97% 2011年9月 683 52% —— —— 188 61% 70 53% —— —— 2011年10月 664 58% 24 48% 89 77% 90 49% 280 70% 2011年11月 235 52% —— —— 133 61% 110 51% —— —— 2011年12月 268 36% 58 41% —— —— 98 27% —— —— 2012年1月 492 35% —— —— —— —— 0 0 0 0 2012年2月 457 87% —— —— —— —— 41 100% —— —— 2012年3月 972 57% —— —— 6 27% 119 42% 33 54% 2012年4月 1883 68% 125 40% 20 38% 72 79% 47 100% 2012年5月 212 42% 59 56% —— —— —— —— —— —— 2012年6月 1070 53% —— —— —— —— 279 55% 8 42% 2012年7月 1487 60% —— —— 4 2% 130 58% 93 82%
（套）
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（套）
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（3）開(kāi)盤(pán)成交價(jià)格分析
7月昆明開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目住宅成交均價(jià)8286/㎡，別墅13000元/㎡，商業(yè)24415元/㎡，寫(xiě)字樓12008元/㎡。其中，住宅項(xiàng)目融城金階、名匠譽(yù)峰均價(jià)過(guò)萬(wàn)，其余多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在6500-8000元/㎡之間；商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在2萬(wàn)元/㎡以上，經(jīng)典雙城商鋪均價(jià)最高，為29647元/㎡；從本月均價(jià)來(lái)看，住宅價(jià)格同比下降11.58%，環(huán)比下降4.38%。商業(yè)價(jià)格同比下降42.17%，環(huán)比增長(zhǎng)38.27%。別墅、寫(xiě)字樓均只有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其價(jià)格缺少對(duì)比而不具有代表性。
整體來(lái)看，市場(chǎng)房?jī)r(jià)延續(xù)下行走勢(shì)，住宅價(jià)格波動(dòng)較小，商業(yè)價(jià)格變動(dòng)較大。
圖2-7：2011年7月-2012年7月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)變化（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）
圖2-8：2012年7月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，至祥研究中心整理）
3、小結(jié)
昆明近期市場(chǎng)新樓盤(pán)推出明顯多于上半年，大多數(shù)樓盤(pán)預(yù)計(jì)在8-9月份開(kāi)盤(pán)，9月份或?qū)⒂瓉?lái)昆明樓市推盤(pán)的一個(gè)高峰期，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在限購(gòu)背景下，剛性需求客戶在上半年的市場(chǎng)消化后，具有購(gòu)房資格又有實(shí)力的客戶不斷減少，因此昆明出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的機(jī)會(huì)較小，并且大量新盤(pán)推出，與上半年庫(kù)存形成合力，對(duì)于樓盤(pán)的蓄客量是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
進(jìn)入下半年的市場(chǎng)，在市場(chǎng)普遍僵持的情況之下，中央政策頻發(fā)，部分地方政府的動(dòng)作，全國(guó)部分樓盤(pán)火爆銷(xiāo)售，使得各方心態(tài)發(fā)生微妙變化，趨勢(shì)的判斷開(kāi)始分化，影響未來(lái)的拿地、開(kāi)發(fā)、推售等決策，樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，昆明樓市與一線城市近3-6個(gè)月的滯后反應(yīng)期，在全國(guó)樓市變化風(fēng)云之下，集中大量的供給使得市場(chǎng)更為撲朔迷離。
來(lái)源：至祥置業(yè)
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