在跨越式發(fā)展的同時，呈貢新區(qū)一直以來都有一個無法回避的軟肋:那就是人口總量低，于是有了百萬人口大城的規(guī)劃，這也是一個農(nóng)業(yè)大縣向現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)型中，必須要面對和經(jīng)歷的。

人氣不足，影響了一些品牌商家入駐呈貢新區(qū)的決定，而又因為沒有商氣，很多在呈貢工作的人不愿意住在呈貢，這是一個博弈的過程。

這場博弈中，總有一方會熬不住，諸多以運營城市角色進入?yún)^(qū)域的房地產(chǎn)項目都在加快建設(shè)步伐。已經(jīng)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布的區(qū)域，除了呈貢老城區(qū)的商業(yè)和大學(xué)城臨街商業(yè)，目前主要聚集在市政府所在地——吳家營片區(qū)。

未來，呈貢新區(qū)的商業(yè)中心在哪兒？不管從吳家營將被打造成為昆明新的行政文化中心和商務(wù)中心的功能定位來看，還是昆百大、諾仕達、實力、云錳集團等房企爭相入駐該片區(qū)，深耕商業(yè)產(chǎn)品，都可見答案。

規(guī)劃的中心有了，項目也在建了，但是一個城市級商業(yè)中心的形成，不僅需要多個企業(yè)聯(lián)合來做，更需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的大量人口入住，這些穩(wěn)定的人群在呈貢新區(qū)工作、生活，才是商業(yè)發(fā)展和商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)。

區(qū)域租賃價格

兩房約1000元/月低于主城區(qū)

呈貢已經(jīng)入駐的一些臨街商鋪中，一大特色就是中介機構(gòu)分布廣，大多以扎堆的形式開店。記者走訪一些中介店了解到，目前呈貢新區(qū)住宅租金相對主城區(qū)偏低很多，比如一個精裝的四房，在呈貢新區(qū)的租金在1500-2000元/月左右，在主城區(qū)則需要2500元/月-3000元/月不等，兩房租金在呈貢新區(qū)為1000元/月左右，主城區(qū)這樣的兩房在1500-2000元/月左右。盡管如此，呈貢新區(qū)的租賃市場并不是很火，于是一些房源，既可出租，也掛出銷售。

“最早我們在呈貢有四家門店，因為市場不太好，現(xiàn)在只剩一家店在米蘭園�！北鍠|曉告訴記者，由于呈貢還屬于新型區(qū)域，房地產(chǎn)市場處于開發(fā)的早期階段，很多房源是團購房，目前成交活躍度不是很高，未來發(fā)展?jié)摿︖€是有的。

“這里還需要一段時間發(fā)展”，一些在吳家營片區(qū)的中介相關(guān)人士稱，未來這一片區(qū)將是呈貢新區(qū)的商務(wù)最集中的地方，不管是租賃還是購房需求也會增多。

區(qū)域消費力

公務(wù)員高校師生之外企業(yè)員工需求也正在形成

呈貢新區(qū)2003年開始作為現(xiàn)代新昆明的主戰(zhàn)場打造，之后一些房地產(chǎn)企業(yè)相繼進入，較早開始建設(shè)的項目有米蘭園、惠蘭園、滇池星城、實力錦城、書香大地等一些公務(wù)園小區(qū)、高校住宅項目，這些項目已于2009年左右先后交付使用。

“比如米蘭園和惠蘭園，它們在呈貢新區(qū)誼康北路洛龍公園對面，目前，居住的氛圍日益濃厚，入住率相對穩(wěn)定。”泛聯(lián)房產(chǎn)總經(jīng)理卞東曉告訴記者，“米蘭園配套相對成熟些，有教育配套，入住率高些，已經(jīng)達到80%�！�

這些項目中，米蘭園、惠蘭園以及其他一些公務(wù)員小區(qū)，位于吳家營片區(qū)，入住人群以在呈貢新區(qū)工作的公務(wù)員群體為主，消費屬于中端；而書香大地、實力錦城為代表的高校住宅則位于雨花片區(qū)，周邊人群主要是高校師生。

除了這兩個特定人群，隨著市級行政中心搬遷，企業(yè)員工的消費力正在凸顯。兩年前就有數(shù)據(jù)顯示，周邊對寫字樓有需求的企業(yè)達到160多家，如今，一部分企業(yè)已經(jīng)進入呈貢新區(qū)辦公，這部分企業(yè)的員工，多租住在呈貢新區(qū)，也將產(chǎn)生大量消費。

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