昆明樓盤建筑體量達(dá)1.1億平米 市場消化完需15年以上

這次洗牌會(huì)更猛烈樓市變化的速度也會(huì)加快

130個(gè)樓盤總建筑面積1.1億平米，這個(gè)數(shù)據(jù)只是根據(jù)最簡單的匯總和累加，其中也有很多值得推敲和商榷之處。比如這些樓盤的推盤節(jié)奏，要多少年才能建成以及最終能不能按照規(guī)劃建成都是問題；再比如說，有些開發(fā)商出于宣傳的角度考慮，夸大總建筑體量，列入規(guī)劃建設(shè)范圍的地面上還有城中村和其他形態(tài)的建筑附著物，要按前期宣傳描繪藍(lán)圖那樣建設(shè)非常困難。但是，較真起來，從這樣的數(shù)據(jù)中也能夠發(fā)現(xiàn)很多問題，我們不妨以此為基點(diǎn)，叩問昆明樓市。

第1問

十年后，真正能建成的量有多少？

事實(shí)上，我們手上有兩組數(shù)據(jù)，一組是包括了昆明目前大部分在建項(xiàng)目的130個(gè)樓盤總建筑面積超過1.1億平米的分布和構(gòu)成，數(shù)據(jù)來源主要根據(jù)各樓盤對(duì)外公布的總體量，看起來供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于可能的市場需求量，很不靠譜；另外一組是昆明至祥研究中心提供的昆明近5年來土地供應(yīng)和成交占地面積，預(yù)售供應(yīng)和成交備案建筑面積，市場供應(yīng)略大于成交，供需大致平衡。

在130個(gè)樓盤中，除了總建筑面積達(dá)1000萬平米的俊發(fā)城，計(jì)劃建設(shè)周期10年，要到2023年才全面建成外，其他大部分是在3到5年內(nèi)可以收官的。如果全部按規(guī)劃建成的話，就算剔除公建、地下建筑面積，開發(fā)商自持的商業(yè)等，市場供應(yīng)量也是非常嚇人的。

事實(shí)上，開發(fā)商很清楚，市場人士也非常清楚，很多樓盤是只拿下了先期的土地，卻在市場推廣時(shí)，把規(guī)劃開發(fā)的范圍全部納入，拋出一個(gè)龐大的建筑體量，描繪好了關(guān)于生活、商業(yè)配套的美妙藍(lán)圖。至于后期能不能拿到土地，開發(fā)商有沒有實(shí)力去建還充滿太多變數(shù)。十年后再來回顧這些樓盤，真正能建成的總量會(huì)有多少呢？

記者曾親身到某幾個(gè)號(hào)稱100多萬平米體量、500多萬平米體量的項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)地考察，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前能夠開發(fā)的土地至多幾十萬平米，規(guī)劃范圍內(nèi)還有大量城中村林立，后期開發(fā)難度可想而知。開發(fā)商與政府協(xié)議的開發(fā)計(jì)劃都還存在太多變數(shù)。

況且，就算是開發(fā)商具備實(shí)力，土地不成問題，與政府層面溝通順暢，也還存在著開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場情況調(diào)整開發(fā)步調(diào)，以及在被允許的范圍內(nèi)調(diào)整業(yè)態(tài)布局的問題，這樣的情況在市場上已屢見不鮮。動(dòng)輒百萬平米建筑體量項(xiàng)目描繪的圖景，有可能只是鏡花水月。

昆明主城某大盤，規(guī)劃住宅和商業(yè)地產(chǎn)各一半，住宅部分賣得風(fēng)生水起，建設(shè)也進(jìn)行得如火如荼；商業(yè)部分今年初全面動(dòng)工，但目前工地上看到的景象是鴉雀無聲，貌似已停工，是否因?yàn)殚_發(fā)商考慮到昆明商業(yè)放量過大想調(diào)整步調(diào)尚不得而知。

問題的癥結(jié)在于，很多購房者就是沖著開發(fā)商拋出的龐大體量，以及說好的各種生活、商業(yè)配套而去，并且正如至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷所說，這種預(yù)期還被體現(xiàn)到了房價(jià)當(dāng)中。最先開售的總是住宅部分，購房者已經(jīng)為配套預(yù)期在房價(jià)中支付了成本。到最后各種配套無法兌現(xiàn)，這筆賬找誰算去？

第2問

未來十年，需要新增多少建筑體量？

有了巨量供應(yīng)方面的預(yù)期，我們不妨再來好好地籌算一下市場需求。

市場需求來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是本地常住人口的住房需求和商業(yè)需求；另外一個(gè)是外地人購房需求，據(jù)多方反映數(shù)據(jù)，在昆明實(shí)施限購以前，外地人購房比例達(dá)到一半以上，實(shí)施限購以后，外地人的住宅購房需求被遏制，只能投資商業(yè)性物業(yè)。據(jù)云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪分析，從目前的情況看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依然會(huì)以壓制住宅投資和投機(jī)性需求為主。

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