昆明樓盤建筑體量達(dá)1.1億平米 市場消化完需15年以上

雖然，昆明氣候宜居，加上橋頭堡城市等因素，一直被各界歸納到人口流入性城市當(dāng)中。但是，在人口增加產(chǎn)生的購房需求方面，存在城市公共資源能夠承載的容量問題，政府對于人口流入也會有一定的控制。

昆明市目前約有常住人口648萬人，其中，市區(qū)常住人口358萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%，據(jù)2012年11月份審議通過的《昆明市人口發(fā)展規(guī)劃綱要》，到2015年，昆明全市常住人口總數(shù)要控制在690萬人以內(nèi)，到2020年，常住人口規(guī)模控制在730萬人以內(nèi)。此外，昆明市還規(guī)劃到2020年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上。

如果按照80%的城鎮(zhèn)化率計算，2020年，市區(qū)常住人口將會到608萬人，比現(xiàn)在增加250萬人。如果按人均30平米的住房面積和發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積1.2平米標(biāo)準(zhǔn)計算，將會產(chǎn)生7500萬平米的住房需求和300萬平米的商業(yè)需求，合計增量7800萬平米的建筑需求，就算考慮到改善性需求，以及寫字樓物業(yè)沒有計入需求的因素，僅目前130個樓盤規(guī)劃的1.1億平米建筑面積供應(yīng)，也能滿足未來10年的需求。更何況還有那么多觸手可及的重大項目沒有統(tǒng)計進(jìn)去。

第3問

樓盤競大，敢問路在何方？

持續(xù)的調(diào)控、保障房制度以及城鎮(zhèn)化等一些國家層面的重大政策，正在深入影響著樓市，加上昆明本地的氣候特征、橋頭堡城市戰(zhàn)略等因素，昆明樓市正處于一場大變局之中。

盡管過去的房地產(chǎn)黃金十年，昆明樓市已經(jīng)發(fā)生了很多的變化，像主城從環(huán)線攤大餅擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)化為以滇池為核心的“一湖四片”軸擴(kuò)張線模式、千畝大盤異軍突起、城市綜合體成普遍現(xiàn)象、購房者的品質(zhì)和品牌消費(fèi)意識覺醒、樓市由賣方市場過渡到買方市場等等。

但是，目前正在經(jīng)歷的這一場變化，來得更為迅猛和深入。一方面，昆明房地產(chǎn)開發(fā)前所未有的放量，主城和呈貢新城130個樓盤總建筑體量達(dá)到1.1億平米，體量超過黃金十年昆明商品房成交量總和，需求又被限購等宏觀調(diào)控政策壓制，市場競爭將進(jìn)入到白熱化階段。

另一方面，全國一線品牌房企把昆明作為主攻陣地，2012年銷售額全國排名前十的房企大部分已進(jìn)入昆明，并且開發(fā)強(qiáng)度都不低，像萬科和保利都有千畝以上大盤開發(fā)。具體以綠地為例，其發(fā)展戰(zhàn)略明確把土地價值高的一線城市、發(fā)展空間大的二線城市作為主戰(zhàn)場，綠地在去年進(jìn)入昆明以后，接連出手，在泛亞科技園、草海片區(qū)拿下三塊土地，項目快速面世，總開發(fā)建筑面積輕松突破100萬平米，其迅猛之姿難免讓人結(jié)合到其他全國一線房企的大舉進(jìn)入昆明的態(tài)勢，倒過來對昆明的房地產(chǎn)發(fā)展空間產(chǎn)生聯(lián)想。

這里想要強(qiáng)調(diào)的是，僅就供應(yīng)巨量釋放，需求受到壓制的昆明樓市，競爭已經(jīng)非常激烈。還有這么多的全國大鱷加入，競爭程度升級。再加上大盤橫行，130個樓盤中，50萬平米以上樓盤總建筑體量合計接近1億平米，其中大部分還是綜合體項目，是不是所有開發(fā)商都具備大體量綜合體的開發(fā)和運(yùn)營能力呢？值得商榷，最終的結(jié)果就是行業(yè)更深廣范圍的洗牌。

“其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌從來都沒停止過，一直都在進(jìn)行，只是這一次會更猛烈一些，樓市變化的速度也越來越快”。至祥置業(yè)昆明董事副總經(jīng)理黃雷表示。

在這場大變局中，昆明樓市路在何方呢？多位專家均表示，從長遠(yuǎn)看，昆明市場有能力來消化巨量供應(yīng)，但在需求被遏制的宏觀大背景下，陣痛在所難免。（首席記者楊麗芬）

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