2011年1月18日，房地產(chǎn)“限購令”落地昆明。2014年8月11日，昆明正式宣布取消限購令。過去的三年半時間里，昆明住宅商品房市場貼上了鮮明的“限購”標(biāo)簽。
猶記得，2011年初的昆明住宅市場供不應(yīng)求，而今年7月，昆明住宅均價雖已比四年前高出千余元至8300元/平方米，但預(yù)售存量可供昆明樓市消化19個月的背景下，卻讓部分開發(fā)商以價換量，并呼喚“限購”松綁。
終于，昆版“限購令”取消了，但歡呼聲并沒有出現(xiàn)，無論置業(yè)者還是開發(fā)商都在觀望，試圖摸清限購?fù)顺龊蠡貧w市場的樓市走向。
2011年重挫
量價齊升時“限購令”突襲
2011年1月初，正為換房奔走的朱磊接到了置業(yè)顧問的電話，被告知盡快到售樓部確定房源并完成簽約事宜，原因是昆明即將限購。
“結(jié)婚前我們夫婦各有一套小面積住房，看著孩子漸漸大了，想換套大房子�！敝炖趯τ浾哒f，由于已經(jīng)有了中意房源，在置業(yè)顧問的催促下，他半信半疑地在1月15日辦理了購房手續(xù)。三天后，昆明限購令果然突然落地，成為全國第21個出臺限購令的城市。
剛剛跨過限購門檻的朱磊倍感慶幸，很多置業(yè)者卻沒有這般幸運，紛紛被突如其來的限購令限制住購房資格。按照當(dāng)時的昆版“限購令”，其中明確昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)只能新購買一套商品住房。
對于限購令的出臺，分析認(rèn)為最大的誘因是步步高升的昆明房價。因為自2010年4月以來，頻繁的國家宏觀調(diào)控之下，昆明樓市卻表現(xiàn)出較強的區(qū)域特性，成交量表現(xiàn)穩(wěn)定甚至部分月份大幅攀升，房價則一直堅挺。
購房者觀望房價漸低頭
由于限購令的出臺，2011年成為對于昆明的房地產(chǎn)市場而言絕對不同尋常的一年。限購的嚴(yán)格執(zhí)行將大量具備購房能力的置業(yè)者排除在有效需求之外，住宅投資行為受到遏制的同時也波及改善性需求，以家庭貸款記錄為衡量依據(jù)的“限貸”則大大抬高置業(yè)門檻，包括首次置業(yè)者在內(nèi)的首付比例大幅提高，按揭利率也一路上調(diào)，購房者觀望之風(fēng)甚重，開發(fā)商入市積極性也一度遇冷。
在這樣的形勢下，商品房市場的年度成交量出現(xiàn)明顯下滑，房價也在一片“限”調(diào)中低下了頭。
從數(shù)據(jù)上看，2011年，昆明累計成交74523套商品房，成交面積640萬平方米，月成交均為四五千套，這與2010年74934套的成交數(shù)據(jù)相比呈現(xiàn)明顯下滑。
除了成交量，房價無疑也是這一年變化的關(guān)鍵。從2011年8月6日濱江俊園二期高調(diào)宣布順勢讓利20%開始，本土樓市開始以各種暗降、內(nèi)部團購等形式使得房價有所松動。
對于昆明樓市而言，從2003年開始，房價就一直保持著一路上揚的態(tài)勢，尤其在2009年達(dá)到快速上漲期。商品房均價從2003年的3785元/平方米一度上漲到2010年超過6400元/平方米，價格幾近翻番。但限購令下發(fā)的2011年，房價為7086元，漲幅明顯縮小。
最終，2011年的昆明樓市，在7年來一路高歌的盛景中遭受限購一記重拳。
數(shù)據(jù)庫
2011年，昆明土地成交面積30745.3畝，商品房均價為7086元/平方米，漲幅明顯縮小。
2012年過冬
調(diào)控政策不斷房企以價跑量
伴隨限購的持續(xù)，加之調(diào)控的深入，2012年的昆明樓市受當(dāng)年全國市場影響較深。
全國范圍內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“調(diào)控”的聲音從未休止，這一年也被稱為“政策年”：央行降息、公積金調(diào)整、房產(chǎn)稅擴圍……各種樓市政策紛至沓來，與此同時，一種因限購而糾結(jié)的情緒正在置業(yè)者之間蔓延。
對于購房者而言，接二連三的調(diào)控讓購房者看得“像霧像雨又像風(fēng)”，猶如站在十字路口的哈姆雷特萬般矛盾：買，還是不買，這是一個很難思考清楚的問題。
悲觀情緒蔓延，導(dǎo)致2012年上半年樓市成交表現(xiàn)在傳統(tǒng)的“金三銀四”中很不給力。在購房者觀望和資金重壓之下，部分房企下半年開始采取以價跑量的方式，以求度過樓市的“冬天”。
樓市降中有升一線房企搶灘
開發(fā)商的韌勁與促銷力度加上剛需購買力的不斷釋放終于有了回應(yīng)。下半年開始，昆明樓市逐漸回暖，尤其是在年底，成交量與成交面積更是雙雙走高。如果說2012年是中國樓市痛苦的一年，那么這一年的昆明樓市則是充滿跌宕與考驗，從數(shù)據(jù)就可見一斑：2012年，昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交各類商品房8.22萬套，成交面積721.28萬平方米，同比2011年分別增長10.42%和15.65%。全年樓市成交量雖然跌宕，同比往年卻小有增幅。
再看土地市場，同樣具有跌宕起伏的戲劇性。2012年，昆明主城及呈貢新區(qū)總供地量18161.67畝，成交量16137.28畝，成交金額390.6912億元，成交均價242.1萬元/畝，流拍量2024畝。整體看來，供地量同比下降48.88%，成交量同比下降46.88%，成交金額同比下降37.69%，成交均價同比上漲20%。
不得不提的是，2012年國內(nèi)一線房企大佬紛紛進(jìn)駐拿地、搶灘昆明樓市，讓處于悲觀期的購房者看到曙光，對昆明市場重拾信心并且入市，這也是下半年樓市逐漸回暖的原因。
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