克而瑞昆明樓市周報(bào)（0811-0817）限購(gòu)取消 限貸不變

本期導(dǎo)讀

8月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于多措并舉著力緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求金融部門采取綜合措施，著力緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)�！皣�(guó)十條”要求保障合理信貸，將利于市場(chǎng)企穩(wěn)

近日，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，各行業(yè)分析師紛紛針對(duì)中期業(yè)績(jī)報(bào)告中的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、土地儲(chǔ)備等各個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)分剖析。與此同時(shí)，7月企業(yè)銷售業(yè)績(jī)也陸續(xù)公布，雖不及中期業(yè)績(jī)報(bào)告吸引眼球，但確是下半年市場(chǎng)的開(kāi)篇。7月業(yè)績(jī)普遍回落，房企跑量仍需價(jià)格先行。

本周僅富民縣有2宗土地供應(yīng)，無(wú)土地成交。

本周商品房供應(yīng)24萬(wàn)㎡，成交26萬(wàn)㎡，同比均有較大漲幅；

宏觀環(huán)境/政策資訊

“國(guó)十條”要求保障合理信貸，將利于市場(chǎng)企穩(wěn)

8月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于多措并舉著力緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求金融部門采取綜合措施，著力緩解企業(yè)融資成本高問(wèn)題，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)。

CRIC點(diǎn)評(píng)：從指導(dǎo)意見(jiàn)的內(nèi)容來(lái)看，本次印發(fā)的文件主要是落實(shí)和深化之前國(guó)務(wù)院會(huì)議提出的緩解企業(yè)融資成本高的十項(xiàng)舉措，部署具體事項(xiàng)的實(shí)施方案，并無(wú)新的政策意見(jiàn)出臺(tái)。首先，除了緩解企業(yè)融資成本高的問(wèn)題外，還意在平復(fù)市場(chǎng)心態(tài)，打消不必要的顧慮和猜測(cè)，再次申明未來(lái)政策取向。其次，經(jīng)濟(jì)仍舊疲弱，未來(lái)政策有加碼可能，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，各類穩(wěn)增長(zhǎng)的措施和微刺激的政策還將繼續(xù)實(shí)施，不排除力度進(jìn)一步加大的可能。最后如果未來(lái)政策方面保持平穩(wěn)，穩(wěn)增長(zhǎng)措施得以延續(xù)，社會(huì)融資成本高企的問(wèn)題能夠得到緩解的話，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)比較大的利好。

7月業(yè)績(jī)普遍回落，房企跑量仍需價(jià)格先行

近日，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，各行業(yè)分析師紛紛針對(duì)中期業(yè)績(jī)報(bào)告中的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、土地儲(chǔ)備等各個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)分剖析。與此同時(shí)，7月企業(yè)銷售業(yè)績(jī)也陸續(xù)公布，雖不及中期業(yè)績(jī)報(bào)告吸引眼球，但確是下半年市場(chǎng)的開(kāi)篇。

CRIC點(diǎn)評(píng)：根據(jù)2014年7月重點(diǎn)房企已公布銷售業(yè)績(jī)情況，截止今日，已有16家重點(diǎn)房企公布七月銷售業(yè)績(jī)，整體來(lái)看，16家重點(diǎn)房企七月銷售金額環(huán)比上月出現(xiàn)不同程度的下滑。其中，保利地產(chǎn)、雅居樂(lè)、金地集團(tuán)銷售金額分別環(huán)比下降60%、55%、50%。橫向?qū)Ρ雀髌髽I(yè)前七月銷售業(yè)績(jī)，我們認(rèn)為，在經(jīng)歷了六月的“中期考”業(yè)績(jī)沖刺月之后，受傳統(tǒng)淡季的影響，七月各房企紛紛進(jìn)入了短暫的休整階段。

宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)

多數(shù)取消限購(gòu)城市效果未現(xiàn)，購(gòu)房者多維持觀望

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截至到8月12日，在46個(gè)限購(gòu)城市中，已有29個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策，且絕大多數(shù)城市集中在7月10日以后，地方政府松綁“限購(gòu)”幾乎已成大勢(shì)所趨。對(duì)于“限購(gòu)”這個(gè)緊箍咒取消之后的一個(gè)月，市場(chǎng)反應(yīng)如何？成為諸人關(guān)注的焦點(diǎn)。

因集中補(bǔ)網(wǎng)簽致9城市成交量短期沖高，市場(chǎng)觀望氣氛依然強(qiáng)烈

通過(guò)對(duì)比限購(gòu)取消城市在7月份的新建商品住宅周度成交量，我們發(fā)現(xiàn)29個(gè)城市中在成交數(shù)據(jù)上有所反應(yīng)的僅9個(gè)，分別是杭州、呼和浩特、濟(jì)南、南寧、青島、石家莊、長(zhǎng)春、合肥和寧波。呼和浩特、濟(jì)南、南寧和石家莊等4個(gè)城市呈在取消限購(gòu)一兩周內(nèi)迅速?zèng)_高而后又快速回落至正常水平的走勢(shì)，例如南寧在4月25日調(diào)整限購(gòu)，高點(diǎn)出現(xiàn)在第19周。

多地出臺(tái)更深層、更大力“救市”措施，政府出資去庫(kù)存成發(fā)力點(diǎn)

由于去年企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，今年市場(chǎng)上新開(kāi)工面積增多，帶來(lái)供應(yīng)量過(guò)剩，而市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，導(dǎo)致各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量過(guò)大。同時(shí)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)都是重要的民生工程，此時(shí)各地政府通過(guò)回購(gòu)普通商品房或鼓勵(lì)通過(guò)貨幣安置政策，來(lái)對(duì)沖地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)，不僅能增加保障房供應(yīng)量，降低政府自建成本，還可減小市場(chǎng)庫(kù)存壓力，緩解企業(yè)資金鏈狀況，不失為一種兩全的方法。

宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)

昆明昨日正式取消限購(gòu)限貸不變影響有限

8月11日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局召開(kāi)“加快城鎮(zhèn)保障性住房分配，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)”新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布會(huì)稱：“從今日起，居民購(gòu)買商鋪?zhàn)》浚ê�二手住房）的，在辦理簽約、網(wǎng)簽以及房屋權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供居民家庭住房情況查明證明”。也意味著，歷時(shí)三年半，昆明的房產(chǎn)限購(gòu)昨日起正式取消。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

首先，縱觀全國(guó)松綁限購(gòu)難改2014年房產(chǎn)頹勢(shì)。截至昨日，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已有29個(gè)確認(rèn)松綁或?qū)嶋H松綁，但市場(chǎng)成交量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯增加，限購(gòu)放松對(duì)市場(chǎng)刺激有限，多數(shù)城市成交量依舊呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，僅個(gè)別城市明文調(diào)整限購(gòu)后，成交量有所回升，而且這類城市的成交量在短期沖高之后又迅速回落。

其次，釋放積極信號(hào)利好部分改善型及外地籍購(gòu)房者。取消限購(gòu)，釋放出政府逐步放松行政干預(yù)的手、還樓市于市場(chǎng)的積極信號(hào)，一定程度上，利好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。

再次，樓市進(jìn)入調(diào)整期，限購(gòu)松綁難改供求面。2014年前7個(gè)月昆明樓市在全國(guó)整體市場(chǎng)遇冷的情況下，仍保持較為穩(wěn)定的走勢(shì)，但相較2013年，環(huán)比均有下降，昆明樓市同樣進(jìn)入調(diào)整期，大量庫(kù)存短期內(nèi)難以消化。取消限購(gòu)，一定程度上釋放出部分需求，但供過(guò)于求的基本面不會(huì)發(fā)生太大變化。

最后，治標(biāo)不治本放松限貸才是根本之道。限購(gòu)放松并不能從根本上解決樓市低迷現(xiàn)狀，因?yàn)楦�本原因在于廣大購(gòu)房者較低的收入水平、有限的購(gòu)買力與高居不下的房?jī)r(jià)水平之間的矛盾。在開(kāi)發(fā)商融資、拿地、開(kāi)發(fā)等成本不斷上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)也只能水漲船高，居民收入也仍在不斷提升，但速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的的飛漲。因而，只能從銀行借錢，只有得到有力的貸款支持，廣大的購(gòu)房者才能真正釋放出購(gòu)房需求。

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