本期導(dǎo)讀
央行、銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。9月30日央行正式發(fā)文放開(kāi)限貸
9月30日，海南三亞宣布將在10月7日取消住房限購(gòu)政策，三亞市住建局市場(chǎng)科負(fù)責(zé)人表示，從7日起，只要購(gòu)買(mǎi)三亞市范圍內(nèi)的商品住房或者二手房，不再需要提供家庭住房證明情況，或者在三亞的社�；蚶U稅的證明。海南三亞取消住房限購(gòu)，僅剩北上廣深堅(jiān)守“限購(gòu)令”
本周共5宗土地供應(yīng)，共計(jì)17萬(wàn)平米，較上周24萬(wàn)平米的供應(yīng)有小幅下降；6宗土地成交，共22萬(wàn)平米，較上周0萬(wàn)平米的成交量大幅增長(zhǎng)。
本周商品房供應(yīng)有大幅上漲，供應(yīng)面積近33萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)37.5%；由于國(guó)慶長(zhǎng)假影響，成交大幅下降，成交面積17萬(wàn)㎡，同比下降29.1%，成交套數(shù)同比下降44.9%。
宏觀環(huán)境/政策資訊
9月30日央行正式發(fā)文放開(kāi)限貸
央行、銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策�！锻ㄖ愤�明確，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
CRIC點(diǎn)評(píng)：落實(shí)央行的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不難，但關(guān)鍵還要看銀行有沒(méi)有實(shí)力能放出錢(qián)來(lái)，可以貸款是一個(gè)問(wèn)題，但能貸多少另當(dāng)別論。期間，多數(shù)銀行均表示，目前還沒(méi)有操作細(xì)則尚未落實(shí)到各地分行，房貸的利率優(yōu)惠可能會(huì)有，但要回到7折水平的可能性并不大。但不可否認(rèn)的是，限購(gòu)解禁之后對(duì)樓市影響有限，顯得央行此番救市并不意外，也算是切中了樓市的要害。隨著房貸細(xì)則在各地的逐漸落地，部分剛需和改善性購(gòu)房者會(huì)得到有效釋放，樓市成交量回升將會(huì)是大概率事件，但對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，降價(jià)走量仍是未來(lái)的主旋律。
海南三亞取消住房限購(gòu)，僅剩北上廣深堅(jiān)守“限購(gòu)令”
9月30日，海南三亞宣布將在10月7日取消住房限購(gòu)政策，三亞市住建局市場(chǎng)科負(fù)責(zé)人表示，從7日起，只要購(gòu)買(mǎi)三亞市范圍內(nèi)的商品住房或者二手房，不再需要提供家庭住房證明情況，或者在三亞的社�；蚶U稅的證明。
CRIC點(diǎn)評(píng)：政策利好需要時(shí)間消化，預(yù)計(jì)今年10月中旬以后會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激。針對(duì)普通住房限購(gòu)限貸的放開(kāi)，延續(xù)了差別化信貸政策的一貫做法，并傳遞了政府較為明顯的信號(hào)。不管是首套貸還是二套貸，其實(shí)都是針對(duì)的普通商品房，優(yōu)惠力度比較大，所以現(xiàn)在國(guó)家的政策導(dǎo)向比較明確。就是要保護(hù)合理的自住需求，其中以普通商品房需求為主，這個(gè)需求也是跟民生有關(guān)的。但同時(shí)也要注意，央行公布的只是原則性利好，后續(xù)各地銀行如何執(zhí)行、信貸額度的松動(dòng)有多大等具體條款，將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)生更直接的影響。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
新一輪降價(jià)開(kāi)始了
9月27日，全國(guó)掀起了一輪開(kāi)盤(pán)熱，壓抑了大半年的開(kāi)發(fā)商終于迎來(lái)了一回集中爆發(fā)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市，近100多個(gè)項(xiàng)目，有十分之一項(xiàng)目去化超90%，有近三成去化達(dá)70%，可以說(shuō)在今年這樣的環(huán)境下已經(jīng)是非常不錯(cuò)的成績(jī)。究其根本，價(jià)格還是最重要的原因。
CRIC點(diǎn)評(píng)：據(jù)CRIC調(diào)研情況看，全國(guó)于27日開(kāi)盤(pán)的近一百個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方式從網(wǎng)站團(tuán)購(gòu)、到開(kāi)盤(pán)簽約優(yōu)惠、到抽獎(jiǎng)活動(dòng)、再到免息貸款等等層出不窮，企業(yè)為了搶占金九可謂使勁渾身解數(shù)。但是從項(xiàng)目的平均折扣來(lái)看，折扣的優(yōu)惠平均在9折以上，力度一般，效果差異也十分明顯。合理定價(jià)是制勝關(guān)鍵，縱觀本次全國(guó)的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，熱銷(xiāo)項(xiàng)目大都在價(jià)格上有較大幅度的調(diào)整。從本次開(kāi)盤(pán)去化超過(guò)70%的項(xiàng)目的來(lái)看，一個(gè)最重要的共性就是價(jià)格調(diào)整幅度大。新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中除少數(shù)外，大都選擇降價(jià)首開(kāi)，保證一期的去化，同時(shí)也為后續(xù)產(chǎn)品做好鋪墊。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，出于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的考慮，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格敏感性更高，項(xiàng)目合理的價(jià)格定位是入市后制勝的關(guān)鍵。
還在造二房？小三房才有明天
近年來(lái)，由于限購(gòu)、限貸政策，首置和首改需求更傾向于一步到位，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向較大戶(hù)型，以滿(mǎn)足功能性和舒適性居住需求。另一方面，卻由于房?jī)r(jià)逐年高企、購(gòu)房支付能力相對(duì)有限，使得小面積“多室”戶(hù)型更受市場(chǎng)青睞。
CRIC點(diǎn)評(píng)：二房和三房主導(dǎo)普通住宅市場(chǎng)，三房需求占比快速攀升。從戶(hù)型來(lái)看，二房和三房占據(jù)普通住宅市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)地位，整體占比維持在8成左右，一直相對(duì)穩(wěn)定，2010年至今年上半年，二房和三房成交面積占比分別在38.68%-44.67%和34.62%-44.43%。分別來(lái)看，二房需求占比下降尤為明顯，由2011年下半年最高的45%的份額下降至2014年上半年的39%；與二房市場(chǎng)需求銳減相對(duì)應(yīng)的是三房份額的快速上升，已經(jīng)由2010年上半年的35%快速上升至2014年上半年的44%，而在三季度又繼續(xù)上升至45%，其間需求增加了10個(gè)百分點(diǎn)。
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