本期導讀
10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效，要求重點推進住房等六大領域消費。李克強發(fā)話，房地產的機會又來了！
“銀十”已近月末，就國內主要城市成交表現(xiàn)來看，得益于930新政以及地方政策放寬的持續(xù)推進，繼九月下半月市場成交回穩(wěn)以來，今年十月份樓市成交可謂是全面轉暖。“銀十”應勢突起，成交大提振
10月23日晚，網絡上開始流傳一封疑似鏈家內部郵件“《重要通知：致全體鏈家經紀人的一封信》”，信中宣布自11月1日起，北京鏈家全面終止與搜房網的合作。搜房鏈家“分手”是誰的末日？
本周土地供應驟增，共8宗土地供應，共計544631平米；3宗土地成交，共計122495平米，較上周大幅增長。
本周商品房供應較上周的56萬方有較大回落，供應面積近44萬方，同比下降21%；成交面積24萬㎡，成交套數(shù)2695套，基本與上周持平。
俊發(fā)城于11月2日推出3號樓43層精裝住宅，戶型為98-143㎡三房至四房，均價9300元/㎡。
宏觀環(huán)境/政策資訊
李克強發(fā)話，房地產的機會又來了！
10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效，要求重點推進住房等六大領域消費。其中，包括了“穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設”、“升級旅游休閑消費”、“鼓勵養(yǎng)老健康家政消費”等。
CRIC點評：
（1）“促進消費”成為保持GDP增速穩(wěn)定的重要手段。
目前，GDP增速壓力仍然較大，根據國家統(tǒng)計局數(shù)據，第三季度GDP同比增速7.3%，全年完成7.5%增速的目標壓力較大。在我國，經濟增長過于依賴投資，而消費的作用被明顯削弱。因此，在國內投資增速放緩、國外經濟復蘇乏力的情況下，拉動內需、促進消費成為了拉動經濟增長的重要動力源泉。
（2）房地產市場的穩(wěn)定對保經濟增長有重要作用。
本屆政府倡導分類調控，各地政府從取消限購到調整貸款政策，刺激不斷，為的是釋放改善型需求，讓房地產的發(fā)展更健康、更市場化。我們也看到，最近政府也釋放出一系列金融政策的暖意，意在通過金融手段促進房地產市場的健康發(fā)展，以確保經濟的穩(wěn)定增長。
（3）旅游地產和養(yǎng)老地產有機會直接受益。
李克強提出的第四和第六條關于升級旅游休閑和鼓勵養(yǎng)老的兩大消費領域，如“鄉(xiāng)村旅游富民”，“產業(yè)基金等發(fā)展養(yǎng)老”。但值得注意的是，政府鼓勵的并非單純“圈地造房投資”的所謂旅游和養(yǎng)老地產，而是鼓勵有產業(yè)支撐的旅游和養(yǎng)老。
綜上所述，我們認為，國家對經濟增速的要求，也是給房地產行業(yè)帶來的機會，但關鍵還是在于如何把握政府心態(tài)：從產品出發(fā)、從購房者需求出發(fā)進行規(guī)劃和定位，注重設計、服務和后續(xù)運營，真正帶動居民進行消費，才有望把握好本輪的新機遇。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
房地產眾籌如何改變我們？
2014年，互聯(lián)網金融發(fā)力，“房地產眾籌”再次進入我們視線。像龍頭萬科，率先聯(lián)合搜房推出拍賣類房地產眾籌；樂居南京股權投資基金管理有限公司也宣布成立開發(fā)類房地產眾籌投資平臺。房地產眾籌未來將如何改變我們？
CRIC點評：
目前國內房地產眾籌仍處于起步階段，模式也相對簡單，主要有三種：1)投資理財產品型，如團貸網的房寶寶和平安好房的海外眾籌；2)營銷推廣型，如搜房的天下貸；3)合作建房型，如眾籌網的樂居眾籌�？傮w來看，現(xiàn)有已經成功的“房地產眾籌”僅限于投資單套或多套產品并期望產品增值作為回報，真正有望惠及購房者和房企的“募集資金—企業(yè)代建—建造房屋”的房地產眾籌仍處于起步階段。
對行業(yè)和房企而言，房地產眾籌的興起將意味著什么？我們認為，最大的變革是房地產開發(fā)運營模式的改變：譬如眾籌代建的興起，社區(qū)個性化定制成為可能，還有是互聯(lián)網地產時代從此開啟。
（1）眾籌代建和專業(yè)運營興起對個人或機構而言，介入房地產開發(fā)的最大瓶頸是能否有效籌集資金。房地產眾籌的出現(xiàn)，讓這一核心瓶頸不再成為問題。
（2）讓個性化定制“夢想成真”房地產眾籌模式會讓馬佳佳的“定制個性化垂直社區(qū)設想”夢想成真。但在房地產眾籌模式下，社區(qū)運營垂直化和個性化定制肯定會出現(xiàn)。顯然，房地產眾籌天然具有個性化定制功能，所以前者發(fā)展必然推動后者發(fā)展。
（3）開創(chuàng)互聯(lián)網地產時代目前，“房地產眾籌”已進入實踐，而“互聯(lián)網地產”卻仍處于“概念”階段。，在眾籌模式下，“互聯(lián)網地產”可以做的更深入：比如，所有環(huán)節(jié)如買地、定位和設計、開發(fā)、銷售、運營都可通過互聯(lián)網專業(yè)服務商提供，傳統(tǒng)開發(fā)商成為整個產業(yè)鏈中的一環(huán)，不再主導開發(fā)運營。盡管房地產眾籌前景誘人，但目前瓶頸也不少，主要法律法規(guī)和風險管控機制等關鍵領域有待完善。
宏觀環(huán)境/市場快評
“銀十”應勢突起，成交大提振
“銀十”已近月末，就國內主要城市成交表現(xiàn)來看，得益于930新政以及地方政策放寬的持續(xù)推進，繼九月下半月市場成交回穩(wěn)以來，今年十月份樓市成交可謂是全面轉暖，眾多熱銷項目也可謂賺的心滿意足。
CRIC點評：
（1）“銀十”分量十足，典型城市成交量大幅提振
就備案數(shù)據走勢而言，黃金周后典型城市去化速度大幅提振，且每周成交量都有小幅的持續(xù)提升，雖然成交量較2013年10月的高點有一定差距，但已然大大超出9月份和14年以來的平均水平，與2012年同期相比也有比較明顯的提升。
十月份市場成交的回暖，我們認為還是基于多方面因素的共同推動，一是中央層面政策的持續(xù)放松，“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及發(fā)文取消公積金個人房貸保險等利好政策的發(fā)布，為市場轉暖提供了良好的政策大環(huán)境；二是地方執(zhí)行層面的持續(xù)推進，如天津二次救市徹底解除限購、長春公積金新政滿六個月申請個貸、無錫二套房公積金新政出臺等；三是今年以來成交的持續(xù)低迷，已經積壓了相當數(shù)量的剛性需求有待釋放；四是政策轉暖下的項目低價、平價入市，進一步加快了窗口期打開，諸如廣州的雅居樂萬科熱橙、富力東山新天地，合肥的寶能城，深圳的龍崗中駿四季陽光等項目均是平價或低價熱銷。
（2）一線城市成交回升更為顯著，調控持續(xù)放寬城市表現(xiàn)更為優(yōu)異
分城市能級來看，黃金周后一二三線城市成交量與整體表現(xiàn)均基本一致，雖仍低于去年同期水平，但均較今年以來的成交出現(xiàn)了明顯回升一線城市成交之所以會出現(xiàn)更為顯著的回暖，一方面固然是受益于市場信心的轉暖；另一方面，這與今年以來的一線城市成交持續(xù)低位也不無關系。結合具體城市表現(xiàn)來看，武漢、杭州、天津等地方調控放寬持續(xù)推進的城市，成交量均迎來了較大幅度的回升。
搜房鏈家“分手”是誰的末日？
10月23日晚，網絡上開始流傳一封疑似鏈家內部郵件“《重要通知：致全體鏈家經紀人的一封信》”，信中宣布自11月1日起，北京鏈家全面終止與搜房網的合作。10月24日，疑似搜房董事長莫天全的回應《感謝鏈家，我們會更努力！》流出，大致圍繞“推動房天下網發(fā)展”為中心闡述。
CRIC點評：我們認為，搜房和鏈家“分手”，中介代理行業(yè)競爭加劇的混亂顯現(xiàn)，并不意味行業(yè)的末日來臨，反而會推動行業(yè)發(fā)展，對于購房者來說也是一大利好。
（1）中介代理、端口平臺將加速轉型
目前，除了鏈家外，其他中介也早已開始做自己的房源發(fā)布的網站，“去端口化”的態(tài)勢明顯。鏈家和德佑地產分別是北京和上海二手房中介的標桿企業(yè)。而北京和上海的二手房市場則在全國最為發(fā)達。因此，鏈家和德佑的舉動也可視為中介行業(yè)變革和進步的標志。此外，中原地產、21世紀不動產等也均已擁有自己的網站，并在不斷完善。二手房中介對于搜房、安居客、58同城等網站端口的依賴度將持續(xù)降低，大型中介擁有自己的房源發(fā)布網站將成為一大趨勢，未來對成交貢獻也會越來越大。另外，端口收入的減少，也將使搜房繼續(xù)加速轉型銷售型企業(yè)。我們預計，未來搜房將繼續(xù)與中型代理機構達成合作聯(lián)盟，收購或控股中小型中介企業(yè)，標的主要位于中國的東部和南部，以完成他們在全國主要城市的布局。
（2）交易成本降低和中介服務提高將是大趨勢
假房源和端口費的存在，無形中增加了購房者的成本。而此番，鏈家、德佑和搜房本身，都提出了100%真房源的口號。并且從使用其他端口到自建端口的轉變，很可能意味著這一回中介對假房源要“動真格”了。無論從哪一方的角度來看，二手房交易中產生的成本都將降低。中介企業(yè)的服務提高將是一大趨勢。在行業(yè)的競爭中，抓住購房者需求改善服務是核心內容，也是企業(yè)未來發(fā)展的決定性因素。
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