本期導(dǎo)讀
10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。李克強(qiáng)發(fā)話，房地產(chǎn)的機(jī)會又來了！
“銀十”已近月末，就國內(nèi)主要城市成交表現(xiàn)來看，得益于930新政以及地方政策放寬的持續(xù)推進(jìn)，繼九月下半月市場成交回穩(wěn)以來，今年十月份樓市成交可謂是全面轉(zhuǎn)暖�！般y十”應(yīng)勢突起，成交大提振
10月23日晚，網(wǎng)絡(luò)上開始流傳一封疑似鏈家內(nèi)部郵件“《重要通知：致全體鏈家經(jīng)紀(jì)人的一封信》”，信中宣布自11月1日起，北京鏈家全面終止與搜房網(wǎng)的合作。搜房鏈家“分手”是誰的末日？
本周土地供應(yīng)驟增，共8宗土地供應(yīng)，共計(jì)544631平米；3宗土地成交，共計(jì)122495平米，較上周大幅增長。
本周商品房供應(yīng)較上周的56萬方有較大回落，供應(yīng)面積近44萬方，同比下降21%；成交面積24萬㎡，成交套數(shù)2695套，基本與上周持平。
俊發(fā)城于11月2日推出3號樓43層精裝住宅，戶型為98-143㎡三房至四房，均價(jià)9300元/㎡。
宏觀環(huán)境/政策資訊
李克強(qiáng)發(fā)話，房地產(chǎn)的機(jī)會又來了！
10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，包括了“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)”、“升級旅游休閑消費(fèi)”、“鼓勵養(yǎng)老健康家政消費(fèi)”等。
CRIC點(diǎn)評：
（1）“促進(jìn)消費(fèi)”成為保持GDP增速穩(wěn)定的重要手段。
目前，GDP增速壓力仍然較大，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，第三季度GDP同比增速7.3%，全年完成7.5%增速的目標(biāo)壓力較大。在我國，經(jīng)濟(jì)增長過于依賴投資，而消費(fèi)的作用被明顯削弱。因此，在國內(nèi)投資增速放緩、國外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的情況下，拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)成為了拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力源泉。
（2）房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對保經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。
本屆政府倡導(dǎo)分類調(diào)控，各地政府從取消限購到調(diào)整貸款政策，刺激不斷，為的是釋放改善型需求，讓房地產(chǎn)的發(fā)展更健康、更市場化。我們也看到，最近政府也釋放出一系列金融政策的暖意，意在通過金融手段促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。
（3）旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)有機(jī)會直接受益。
李克強(qiáng)提出的第四和第六條關(guān)于升級旅游休閑和鼓勵養(yǎng)老的兩大消費(fèi)領(lǐng)域，如“鄉(xiāng)村旅游富民”，“產(chǎn)業(yè)基金等發(fā)展養(yǎng)老”。但值得注意的是，政府鼓勵的并非單純“圈地造房投資”的所謂旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)，而是鼓勵有產(chǎn)業(yè)支撐的旅游和養(yǎng)老。
綜上所述，我們認(rèn)為，國家對經(jīng)濟(jì)增速的要求，也是給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的機(jī)會，但關(guān)鍵還是在于如何把握政府心態(tài)：從產(chǎn)品出發(fā)、從購房者需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃和定位，注重設(shè)計(jì)、服務(wù)和后續(xù)運(yùn)營，真正帶動居民進(jìn)行消費(fèi)，才有望把握好本輪的新機(jī)遇。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
房地產(chǎn)眾籌如何改變我們？
2014年，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)力，“房地產(chǎn)眾籌”再次進(jìn)入我們視線。像龍頭萬科，率先聯(lián)合搜房推出拍賣類房地產(chǎn)眾籌；樂居南京股權(quán)投資基金管理有限公司也宣布成立開發(fā)類房地產(chǎn)眾籌投資平臺。房地產(chǎn)眾籌未來將如何改變我們？
CRIC點(diǎn)評：
目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，模式也相對簡單，主要有三種：1)投資理財(cái)產(chǎn)品型，如團(tuán)貸網(wǎng)的房寶寶和平安好房的海外眾籌；2)營銷推廣型，如搜房的天下貸；3)合作建房型，如眾籌網(wǎng)的樂居眾籌�？傮w來看，現(xiàn)有已經(jīng)成功的“房地產(chǎn)眾籌”僅限于投資單套或多套產(chǎn)品并期望產(chǎn)品增值作為回報(bào)，真正有望惠及購房者和房企的“募集資金—企業(yè)代建—建造房屋”的房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段。
對行業(yè)和房企而言，房地產(chǎn)眾籌的興起將意味著什么？我們認(rèn)為，最大的變革是房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式的改變：譬如眾籌代建的興起，社區(qū)個性化定制成為可能，還有是互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)時(shí)代從此開啟。
（1）眾籌代建和專業(yè)運(yùn)營興起對個人或機(jī)構(gòu)而言，介入房地產(chǎn)開發(fā)的最大瓶頸是能否有效籌集資金。房地產(chǎn)眾籌的出現(xiàn)，讓這一核心瓶頸不再成為問題。
（2）讓個性化定制“夢想成真”房地產(chǎn)眾籌模式會讓馬佳佳的“定制個性化垂直社區(qū)設(shè)想”夢想成真。但在房地產(chǎn)眾籌模式下，社區(qū)運(yùn)營垂直化和個性化定制肯定會出現(xiàn)。顯然，房地產(chǎn)眾籌天然具有個性化定制功能，所以前者發(fā)展必然推動后者發(fā)展。
（3）開創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)時(shí)代目前，“房地產(chǎn)眾籌”已進(jìn)入實(shí)踐，而“互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)”卻仍處于“概念”階段。，在眾籌模式下，“互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)”可以做的更深入：比如，所有環(huán)節(jié)如買地、定位和設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、運(yùn)營都可通過互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)服務(wù)商提供，傳統(tǒng)開發(fā)商成為整個產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，不再主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營。盡管房地產(chǎn)眾籌前景誘人，但目前瓶頸也不少，主要法律法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制等關(guān)鍵領(lǐng)域有待完善。
宏觀環(huán)境/市場快評
“銀十”應(yīng)勢突起，成交大提振
“銀十”已近月末，就國內(nèi)主要城市成交表現(xiàn)來看，得益于930新政以及地方政策放寬的持續(xù)推進(jìn)，繼九月下半月市場成交回穩(wěn)以來，今年十月份樓市成交可謂是全面轉(zhuǎn)暖，眾多熱銷項(xiàng)目也可謂賺的心滿意足。
CRIC點(diǎn)評：
（1）“銀十”分量十足，典型城市成交量大幅提振
就備案數(shù)據(jù)走勢而言，黃金周后典型城市去化速度大幅提振，且每周成交量都有小幅的持續(xù)提升，雖然成交量較2013年10月的高點(diǎn)有一定差距，但已然大大超出9月份和14年以來的平均水平，與2012年同期相比也有比較明顯的提升。
十月份市場成交的回暖，我們認(rèn)為還是基于多方面因素的共同推動，一是中央層面政策的持續(xù)放松，“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及發(fā)文取消公積金個人房貸保險(xiǎn)等利好政策的發(fā)布，為市場轉(zhuǎn)暖提供了良好的政策大環(huán)境；二是地方執(zhí)行層面的持續(xù)推進(jìn)，如天津二次救市徹底解除限購、長春公積金新政滿六個月申請個貸、無錫二套房公積金新政出臺等；三是今年以來成交的持續(xù)低迷，已經(jīng)積壓了相當(dāng)數(shù)量的剛性需求有待釋放；四是政策轉(zhuǎn)暖下的項(xiàng)目低價(jià)、平價(jià)入市，進(jìn)一步加快了窗口期打開，諸如廣州的雅居樂萬科熱橙、富力東山新天地，合肥的寶能城，深圳的龍崗中駿四季陽光等項(xiàng)目均是平價(jià)或低價(jià)熱銷。
（2）一線城市成交回升更為顯著，調(diào)控持續(xù)放寬城市表現(xiàn)更為優(yōu)異
分城市能級來看，黃金周后一二三線城市成交量與整體表現(xiàn)均基本一致，雖仍低于去年同期水平，但均較今年以來的成交出現(xiàn)了明顯回升一線城市成交之所以會出現(xiàn)更為顯著的回暖，一方面固然是受益于市場信心的轉(zhuǎn)暖；另一方面，這與今年以來的一線城市成交持續(xù)低位也不無關(guān)系。結(jié)合具體城市表現(xiàn)來看，武漢、杭州、天津等地方調(diào)控放寬持續(xù)推進(jìn)的城市，成交量均迎來了較大幅度的回升。
搜房鏈家“分手”是誰的末日？
10月23日晚，網(wǎng)絡(luò)上開始流傳一封疑似鏈家內(nèi)部郵件“《重要通知：致全體鏈家經(jīng)紀(jì)人的一封信》”，信中宣布自11月1日起，北京鏈家全面終止與搜房網(wǎng)的合作。10月24日，疑似搜房董事長莫天全的回應(yīng)《感謝鏈家，我們會更努力！》流出，大致圍繞“推動房天下網(wǎng)發(fā)展”為中心闡述。
CRIC點(diǎn)評：我們認(rèn)為，搜房和鏈家“分手”，中介代理行業(yè)競爭加劇的混亂顯現(xiàn)，并不意味行業(yè)的末日來臨，反而會推動行業(yè)發(fā)展，對于購房者來說也是一大利好。
（1）中介代理、端口平臺將加速轉(zhuǎn)型
目前，除了鏈家外，其他中介也早已開始做自己的房源發(fā)布的網(wǎng)站，“去端口化”的態(tài)勢明顯。鏈家和德佑地產(chǎn)分別是北京和上海二手房中介的標(biāo)桿企業(yè)。而北京和上海的二手房市場則在全國最為發(fā)達(dá)。因此，鏈家和德佑的舉動也可視為中介行業(yè)變革和進(jìn)步的標(biāo)志。此外，中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等也均已擁有自己的網(wǎng)站，并在不斷完善。二手房中介對于搜房、安居客、58同城等網(wǎng)站端口的依賴度將持續(xù)降低，大型中介擁有自己的房源發(fā)布網(wǎng)站將成為一大趨勢，未來對成交貢獻(xiàn)也會越來越大。另外，端口收入的減少，也將使搜房繼續(xù)加速轉(zhuǎn)型銷售型企業(yè)。我們預(yù)計(jì)，未來搜房將繼續(xù)與中型代理機(jī)構(gòu)達(dá)成合作聯(lián)盟，收購或控股中小型中介企業(yè)，標(biāo)的主要位于中國的東部和南部，以完成他們在全國主要城市的布局。
（2）交易成本降低和中介服務(wù)提高將是大趨勢
假房源和端口費(fèi)的存在，無形中增加了購房者的成本。而此番，鏈家、德佑和搜房本身，都提出了100%真房源的口號。并且從使用其他端口到自建端口的轉(zhuǎn)變，很可能意味著這一回中介對假房源要“動真格”了。無論從哪一方的角度來看，二手房交易中產(chǎn)生的成本都將降低。中介企業(yè)的服務(wù)提高將是一大趨勢。在行業(yè)的競爭中，抓住購房者需求改善服務(wù)是核心內(nèi)容，也是企業(yè)未來發(fā)展的決定性因素。
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