本期導(dǎo)讀

CRIC對(duì)全國(guó)33個(gè)城市的93家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話(huà)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國(guó)各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。9.30“政策已基本落實(shí)，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

11月22日央行降息利好政策發(fā)布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢(mèng)都在笑。而房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整振蕩階段。那應(yīng)該繼續(xù)投資于房產(chǎn)呢？還是賣(mài)房炒股才是出路？20年不遇的大牛市來(lái)了，你賣(mài)房炒股了嗎？

11月第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場(chǎng)形勢(shì)峰回路轉(zhuǎn)，或?qū)⒂纱碎_(kāi)啟跑量去庫(kù)存的新周期。11月市場(chǎng)峰回路轉(zhuǎn)，開(kāi)啟跑量新周期

本周7宗土地供應(yīng)，共計(jì)317829.67㎡,較上周有輕微漲幅；本周土地成交驟增，共11宗土地成交，占地443480.95㎡。

本周商品房供應(yīng)僅19萬(wàn)㎡，相較上周110萬(wàn)供應(yīng)量暴跌；成交面積近43萬(wàn)㎡，成交套數(shù)4247套，漲幅接近100%。

2014年12月6日，七彩云南·第壹城開(kāi)盤(pán)，推時(shí)代廣場(chǎng)-1層商鋪。

宏觀環(huán)境/政策資訊

“9.30“政策已基本落實(shí)，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

CRIC對(duì)全國(guó)33個(gè)城市的93家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話(huà)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國(guó)各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。主要表現(xiàn)在：一，多數(shù)銀行執(zhí)行央行新規(guī)，下調(diào)基準(zhǔn)利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認(rèn)貸不認(rèn)房；三，接近7成銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率(6.15%)，2成銀行還有優(yōu)惠，僅個(gè)別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過(guò)最低1.1倍的銀行占18%，個(gè)別上浮30%。

CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）接近7成銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，兩成銀行有優(yōu)惠

從調(diào)研的結(jié)果看，大多數(shù)城市的銀行分支機(jī)構(gòu)已調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“9.30“認(rèn)貸不認(rèn)房政策已基本落地執(zhí)行。調(diào)研的93家銀行中，65%的銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個(gè)百分點(diǎn)。

（2）二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過(guò)1.1倍

調(diào)研結(jié)果顯示，二套房貸款利率上并沒(méi)有松動(dòng)的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達(dá)到85%，僅有少數(shù)國(guó)有銀行仍執(zhí)行二套房7成首付標(biāo)準(zhǔn)。就利率來(lái)看，大多數(shù)城市的銀行都在執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，僅有17家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）放款周期普遍加快，半數(shù)銀行僅1月左右，較年中翻倍

從放款周期來(lái)看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時(shí)都普遍縮短。我們調(diào)研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個(gè)月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時(shí)間以貸款人資質(zhì)而定。

我們認(rèn)為，目前銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性超出了市場(chǎng)預(yù)期，首套房落實(shí)新基準(zhǔn)利率甚至還有優(yōu)惠，利率重回5時(shí)代，將大幅度提振市場(chǎng)信心，短期可能會(huì)帶來(lái)成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來(lái)的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續(xù)多久，依然存疑待考。對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要獲取更加優(yōu)惠利率將變得困難，基準(zhǔn)利率將成為房貸新常態(tài)。短期內(nèi)樓市上行趨勢(shì)有望持續(xù)，去庫(kù)存的窗口期還將延續(xù)，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購(gòu)房心理，繼續(xù)以?xún)r(jià)換量。

宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)

20年不遇的大牛市來(lái)了，你賣(mài)房炒股了嗎？

11月22日央行降息利好政策發(fā)布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢(mèng)都在笑。目前上證指數(shù)已經(jīng)直逼3000點(diǎn)，機(jī)構(gòu)普遍唱多，股民對(duì)牛市到來(lái)也一片歡騰。而與股市的熱火朝天相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整振蕩階段。那么是應(yīng)該繼續(xù)投資于房產(chǎn)呢？還是賣(mài)房炒股才是出路？

CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）經(jīng)濟(jì)下行下房市振蕩僵持，股市吸金能力大漲

11月市場(chǎng)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)下行，買(mǎi)房就能賺錢(qián)的時(shí)代一去不復(fù)返。2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，即將跨入2015年市場(chǎng)還將繼續(xù)振蕩僵持，企業(yè)也好，購(gòu)房者也好，對(duì)于投資購(gòu)房態(tài)度也應(yīng)該隨之發(fā)生變化，在投資策略上也應(yīng)該做出相應(yīng)的調(diào)整，才能更好的盈利保值。另一方面，今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)放緩，全年7.5%的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)很難實(shí)現(xiàn)，而2015年經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)下行，預(yù)計(jì)進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的可能性較大，這更加襯托了股市的大牛。此外，降低GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度這是大勢(shì)所趨，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型越來(lái)越多的被強(qiáng)調(diào)，國(guó)家對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持將是常態(tài)。政府也希望通過(guò)良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)有效的引導(dǎo)資本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這將增加企業(yè)的自身價(jià)值，自然有利于提升股價(jià)。

（2）股市有機(jī)會(huì)，那么賣(mài)房炒股我合適嗎？

我們認(rèn)為，對(duì)于賣(mài)房炒股，剛需還是不要湊熱鬧了，核心城市核心區(qū)域的買(mǎi)房投資者也要慎重考慮。但是對(duì)于一些投資了“不能買(mǎi)“的房子的，那還是可以考慮下?lián)Q個(gè)投資方式的。手上有或者打算買(mǎi)這幾類(lèi)房產(chǎn)的，不妨考慮考慮股票吧。一類(lèi)是投資房地產(chǎn)市場(chǎng)較差的二三四線(xiàn)城市的住宅的，此類(lèi)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大多供過(guò)于求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其所謂的新區(qū)往往樓多人少。另一類(lèi)則是手上持有或打算入手“不能買(mǎi)的房子“的，主要包括城市新區(qū)銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓、傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、旅游地產(chǎn)、辦公產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅和二三線(xiàn)城市的遠(yuǎn)郊養(yǎng)老大盤(pán)五大類(lèi)。

總體而言，投資者還是要根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好、實(shí)際投資狀況來(lái)細(xì)細(xì)考量，認(rèn)真考慮：我適合賣(mài)房炒股嗎？熊市了這么久，今天這樣的情形也是千載難逢啊，不過(guò)還是要友情提示大家：牛市是大家的，虧本是自己的。

宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)

11月市場(chǎng)峰回路轉(zhuǎn)，開(kāi)啟跑量新周期

11月在半月、前三周時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)著實(shí)讓人捏了把汗，成交量并未能延續(xù)10月份的回暖走勢(shì)，待到21日央行宣布降息后的第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場(chǎng)形勢(shì)峰回路轉(zhuǎn)，或?qū)⒂纱碎_(kāi)啟跑量去庫(kù)存的新周期。

CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）快速去庫(kù)存加大推盤(pán)，11月重點(diǎn)城市新增供應(yīng)放量創(chuàng)新高

三季度以來(lái)地方救市措施不斷、整體市場(chǎng)需求逐漸釋放，使得開(kāi)發(fā)商推盤(pán)信心回升，積極采取多種營(yíng)銷(xiāo)措施，加快項(xiàng)目上市節(jié)奏，以期抓住市場(chǎng)窗口期、快速去庫(kù)存，加之年底又是各大房企沖業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，11月的推盤(pán)量明顯增加，使得重點(diǎn)城市供應(yīng)量大增。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月22個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1796萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.7%，個(gè)別城市較10月有大幅上漲。

（2）成交較10月勉強(qiáng)持平，市場(chǎng)短期去化風(fēng)險(xiǎn)略有緩解

11月市場(chǎng)整體上沒(méi)能延續(xù)10月的強(qiáng)勢(shì)回升態(tài)勢(shì)，前三周市場(chǎng)整體弱于10月表現(xiàn)，唯獨(dú)第四周在降息提振下，市場(chǎng)成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉(zhuǎn)。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，11月份63個(gè)重點(diǎn)城市共成交新建商品住宅約3102萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比下降1.46%，僅算勉強(qiáng)持平，整體表現(xiàn)依然弱于10月市場(chǎng)。市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的更急仍需鞏固。

（3）降息短期極大提振市場(chǎng)信心，或開(kāi)啟新一輪去化跑量周期

930限貸松綁助推市場(chǎng)快速筑底企穩(wěn)，而降息必將使新政的持久力得以延續(xù)，使市場(chǎng)各方信心進(jìn)一步回升，一方面促使開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，整體供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，另一方面也無(wú)疑有助于提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者支付能力，對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會(huì)有集中釋放，從而有助于市場(chǎng)交投量的回升。此次降息應(yīng)該只是開(kāi)始，將會(huì)開(kāi)啟新一輪的降息、降準(zhǔn)周期。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的窗口期仍將能得以持續(xù)。同時(shí)時(shí)至年尾，房企發(fā)力沖刺年度業(yè)績(jī)，以?xún)r(jià)跑量的決心和策略沒(méi)有改變，雙重效應(yīng)疊加。因而，接下來(lái)的12月或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的成交小高峰，整體市場(chǎng)也或?qū)⒁源藶樘逭嬲龑?shí)現(xiàn)回暖。

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