本期導(dǎo)讀

CRIC對全國33個城市的93家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。9.30“政策已基本落實，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

11月22日央行降息利好政策發(fā)布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。而房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整振蕩階段。那應(yīng)該繼續(xù)投資于房產(chǎn)呢？還是賣房炒股才是出路？20年不遇的大牛市來了，你賣房炒股了嗎？

11月第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場形勢峰回路轉(zhuǎn)，或?qū)⒂纱碎_啟跑量去庫存的新周期。11月市場峰回路轉(zhuǎn)，開啟跑量新周期

本周7宗土地供應(yīng)，共計317829.67㎡,較上周有輕微漲幅；本周土地成交驟增，共11宗土地成交，占地443480.95㎡。

本周商品房供應(yīng)僅19萬㎡，相較上周110萬供應(yīng)量暴跌；成交面積近43萬㎡，成交套數(shù)4247套，漲幅接近100%。

2014年12月6日，七彩云南·第壹城開盤，推時代廣場-1層商鋪。

宏觀環(huán)境/政策資訊

“9.30“政策已基本落實，多數(shù)銀行房貸已執(zhí)行新基準(zhǔn)利率

CRIC對全國33個城市的93家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：此次銀行房貸相當(dāng)給力，全國各城市銀行貸款環(huán)境較之前都有所放松。主要表現(xiàn)在：一，多數(shù)銀行執(zhí)行央行新規(guī)，下調(diào)基準(zhǔn)利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認(rèn)貸不認(rèn)房；三，接近7成銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率(6.15%)，2成銀行還有優(yōu)惠，僅個別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過最低1.1倍的銀行占18%，個別上浮30%。

CRIC點評：（1）接近7成銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，兩成銀行有優(yōu)惠

從調(diào)研的結(jié)果看，大多數(shù)城市的銀行分支機(jī)構(gòu)已調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“9.30“認(rèn)貸不認(rèn)房政策已基本落地執(zhí)行。調(diào)研的93家銀行中，65%的銀行首套房貸執(zhí)行新基準(zhǔn)利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個百分點。

（2）二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過1.1倍

調(diào)研結(jié)果顯示，二套房貸款利率上并沒有松動的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達(dá)到85%，僅有少數(shù)國有銀行仍執(zhí)行二套房7成首付標(biāo)準(zhǔn)。就利率來看，大多數(shù)城市的銀行都在執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，僅有17家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）放款周期普遍加快，半數(shù)銀行僅1月左右，較年中翻倍

從放款周期來看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時都普遍縮短。我們調(diào)研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時間以貸款人資質(zhì)而定。

我們認(rèn)為，目前銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性超出了市場預(yù)期，首套房落實新基準(zhǔn)利率甚至還有優(yōu)惠，利率重回5時代，將大幅度提振市場信心，短期可能會帶來成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續(xù)多久，依然存疑待考。對項目來說，購房者要獲取更加優(yōu)惠利率將變得困難，基準(zhǔn)利率將成為房貸新常態(tài)。短期內(nèi)樓市上行趨勢有望持續(xù)，去庫存的窗口期還將延續(xù)，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量。

宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)

20年不遇的大牛市來了，你賣房炒股了嗎？

11月22日央行降息利好政策發(fā)布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。目前上證指數(shù)已經(jīng)直逼3000點，機(jī)構(gòu)普遍唱多，股民對牛市到來也一片歡騰。而與股市的熱火朝天相比，房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整振蕩階段。那么是應(yīng)該繼續(xù)投資于房產(chǎn)呢？還是賣房炒股才是出路？

CRIC點評：（1）經(jīng)濟(jì)下行下房市振蕩僵持，股市吸金能力大漲

11月市場調(diào)整、經(jīng)濟(jì)下行，買房就能賺錢的時代一去不復(fù)返。2014年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏，即將跨入2015年市場還將繼續(xù)振蕩僵持，企業(yè)也好，購房者也好，對于投資購房態(tài)度也應(yīng)該隨之發(fā)生變化，在投資策略上也應(yīng)該做出相應(yīng)的調(diào)整，才能更好的盈利保值。另一方面，今年以來經(jīng)濟(jì)放緩，全年7.5%的增長預(yù)計很難實現(xiàn)，而2015年經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)下行，預(yù)計進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的可能性較大，這更加襯托了股市的大牛。此外，降低GDP對房地產(chǎn)的依賴度這是大勢所趨，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型越來越多的被強(qiáng)調(diào)，國家對于實體經(jīng)濟(jì)的扶持將是常態(tài)。政府也希望通過良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)有效的引導(dǎo)資本流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這將增加企業(yè)的自身價值，自然有利于提升股價。

（2）股市有機(jī)會，那么賣房炒股我合適嗎？

我們認(rèn)為，對于賣房炒股，剛需還是不要湊熱鬧了，核心城市核心區(qū)域的買房投資者也要慎重考慮。但是對于一些投資了“不能買“的房子的，那還是可以考慮下?lián)Q個投資方式的。手上有或者打算買這幾類房產(chǎn)的，不妨考慮考慮股票吧。一類是投資房地產(chǎn)市場較差的二三四線城市的住宅的，此類地區(qū)房地產(chǎn)市場大多供過于求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其所謂的新區(qū)往往樓多人少。另一類則是手上持有或打算入手“不能買的房子“的，主要包括城市新區(qū)銷售型寫字樓、傳統(tǒng)專業(yè)市場、旅游地產(chǎn)、辦公產(chǎn)權(quán)類住宅和二三線城市的遠(yuǎn)郊養(yǎng)老大盤五大類。

總體而言，投資者還是要根據(jù)自己的風(fēng)險偏好、實際投資狀況來細(xì)細(xì)考量，認(rèn)真考慮：我適合賣房炒股嗎？熊市了這么久，今天這樣的情形也是千載難逢啊，不過還是要友情提示大家：牛市是大家的，虧本是自己的。

宏觀環(huán)境/市場快評

11月市場峰回路轉(zhuǎn)，開啟跑量新周期

11月在半月、前三周時，市場表現(xiàn)著實讓人捏了把汗，成交量并未能延續(xù)10月份的回暖走勢，待到21日央行宣布降息后的第四周則創(chuàng)下了年內(nèi)單周成交量新高，市場形勢峰回路轉(zhuǎn)，或?qū)⒂纱碎_啟跑量去庫存的新周期。

CRIC點評：（1）快速去庫存加大推盤，11月重點城市新增供應(yīng)放量創(chuàng)新高

三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放，使得開發(fā)商推盤信心回升，積極采取多種營銷措施，加快項目上市節(jié)奏，以期抓住市場窗口期、快速去庫存，加之年底又是各大房企沖業(yè)績的關(guān)鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點城市供應(yīng)量大增。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月22個重點城市新增供應(yīng)1796萬平方米，環(huán)比增加4.7%，個別城市較10月有大幅上漲。

（2）成交較10月勉強(qiáng)持平，市場短期去化風(fēng)險略有緩解

11月市場整體上沒能延續(xù)10月的強(qiáng)勢回升態(tài)勢，前三周市場整體弱于10月表現(xiàn)，唯獨第四周在降息提振下，市場成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉(zhuǎn)。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，11月份63個重點城市共成交新建商品住宅約3102萬平方米，較上月環(huán)比下降1.46%，僅算勉強(qiáng)持平，整體表現(xiàn)依然弱于10月市場。市場筑底企穩(wěn)的更急仍需鞏固。

（3）降息短期極大提振市場信心，或開啟新一輪去化跑量周期

930限貸松綁助推市場快速筑底企穩(wěn)，而降息必將使新政的持久力得以延續(xù)，使市場各方信心進(jìn)一步回升，一方面促使開發(fā)商加大推盤力度，整體供應(yīng)繼續(xù)增長，另一方面也無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會有集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。此次降息應(yīng)該只是開始，將會開啟新一輪的降息、降準(zhǔn)周期。未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場去庫存的窗口期仍將能得以持續(xù)。同時時至年尾，房企發(fā)力沖刺年度業(yè)績，以價跑量的決心和策略沒有改變，雙重效應(yīng)疊加。因而，接下來的12月或?qū)⒂瓉硇乱惠喌某山恍「叻澹w市場也或?qū)⒁源藶樘逭嬲龑崿F(xiàn)回暖。

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