本期導(dǎo)讀
根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，2014年度房企銷售目標(biāo)完成情況，在統(tǒng)計(jì)的19家房企中，8家完成年度銷售目標(biāo)的85%以上，預(yù)估完不成任務(wù)的公司約有6成以上。年關(guān)將近，房企對(duì)銷售目標(biāo)的態(tài)度發(fā)生分化
12月9日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式召開，從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的角度分析，我們認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)仍要繼續(xù)抗大旗，因此行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。2015年樓市保持樂觀，不失謹(jǐn)慎
14日機(jī)構(gòu)公布了前11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，多數(shù)數(shù)據(jù)仍處于低位，部分指標(biāo)甚至出現(xiàn)加速下滑的表現(xiàn)。對(duì)未來的市場(chǎng)走勢(shì)判斷，我們持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。2014年前11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)——樓市數(shù)據(jù)底部徘徊
本周1宗土地供應(yīng)，共計(jì)24168.40㎡,較上周32萬方供應(yīng)驟減；本周土地成交有所下滑，共3宗土地成交，占地350386㎡。
本周商品房供應(yīng)25萬㎡，相較上周有大幅度上漲；成交面積近38萬㎡，較上周有小幅下跌，成交套數(shù)4481套，有輕微漲幅。
本周無新盤或加推項(xiàng)目。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
年關(guān)將近，房企對(duì)銷售目標(biāo)的態(tài)度發(fā)生分化
隨著各房企陸續(xù)公布11月銷售情況，2014年度房企銷售目標(biāo)完成情況基本可以提前看出端倪，綜合我們監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，在所有統(tǒng)計(jì)的19家房企中，8家完成年度銷售目標(biāo)的85%以上，其余11家房企今年銷售目標(biāo)任務(wù)恐難達(dá)成，預(yù)估完不成任務(wù)的公司約有6成以上。
CRIC點(diǎn)評(píng)：業(yè)績(jī)完成情況分化明顯
（1）第一類企業(yè)：提前笑傲江湖推案節(jié)奏放緩
目前提前笑傲房企江湖的是恒大地產(chǎn)和綠城中國(guó)。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)11月實(shí)現(xiàn)銷售金額約134.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)48.2%，同比增長(zhǎng)88.5%。今年前11個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約1207億元，同比增長(zhǎng)22.7%，并完成1100億元年度任務(wù)的109.7%。綠城中國(guó)也在前11月份累計(jì)完成銷售額667億元，超額3%完成年度目標(biāo)。相交于10月份的大力推案、全力銷售，恒大地產(chǎn)11月推案節(jié)奏明顯放緩。11月新推案項(xiàng)目13個(gè)，環(huán)比減少24%，推案面積32萬平，更是環(huán)比減少50%以上。
（2）第二類企業(yè)：接近目標(biāo)的房企為了沖刺業(yè)績(jī)也是拼了
坊間對(duì)于11月銷售業(yè)績(jī)的熱門看點(diǎn)在于，綠地集團(tuán)11月銷售額達(dá)到380億元，比10月份的210億元大增80%以上。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~11月，綠地集團(tuán)銷售額達(dá)到1908億元，而萬科公布的前11月銷售額為1901億元?jiǎng)t屈居第二。萬科已經(jīng)在11月份開啟全力沖刺年度業(yè)績(jī)的模式，我們數(shù)據(jù)顯示，萬科11月份推案項(xiàng)目44個(gè)，新推案量達(dá)到了全年最高峰值，達(dá)306萬平方米，環(huán)比10月增加了2.2倍以上。同樣地還有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，聯(lián)合京東金融將眾籌賣房進(jìn)一步演繹，全國(guó)19城市25個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，積極加大推貨、加快去化速度。
（3）第三類企業(yè)：業(yè)績(jī)目標(biāo)完成壓力較大的房企“按部就班”前行
龍頭房企在爭(zhēng)搶頭把交椅的同時(shí)，部分房企選擇暫時(shí)放棄等待來年再戰(zhàn)。對(duì)于一些業(yè)績(jī)目標(biāo)完成壓力較大的企業(yè)，按部就班穩(wěn)步前行，如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等。
2015年樓市保持樂觀，不失謹(jǐn)慎
12月9日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式召開，各界對(duì)此紛紛前瞻解讀。從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響的角度分析，我們認(rèn)為：2015年增長(zhǎng)引擎更換期、結(jié)構(gòu)調(diào)整提速期、改革推進(jìn)攻堅(jiān)期三期疊加的新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)仍要繼續(xù)抗大旗，因此行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，2015年房地產(chǎn)仍要抗大旗
12月5日，中央政治局會(huì)議分析研究2015年經(jīng)濟(jì)工作，定調(diào)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處于“新常態(tài)”，強(qiáng)調(diào)把“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”放到更加重要的位置。在此背景下，目前處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一支柱角色，產(chǎn)業(yè)能級(jí)不高不低偏中流的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)要扮演抗大旗的角色。只要房地產(chǎn)業(yè)不“塌方”，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就有望平穩(wěn)運(yùn)行。正因?yàn)槿绱耍瑥闹醒氲降胤秸荚诜e極救市。盡管如此，目前樓市回暖還未到理想的程度，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更給力的政策跟進(jìn)。
（2）2015年房地產(chǎn)救市政策將加快落地
2015年將是房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉硪粋�(gè)新的發(fā)展階段。這是由目前的房地產(chǎn)內(nèi)生特性所決定：經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的剛需釋放，未來一年樓市成交增量主要靠改善需求拉動(dòng)的特征非常明顯。而要刺激樓市成交量恢復(fù)或有所增長(zhǎng)，目前的政策力度還欠火候。預(yù)計(jì)，明年一線城市限購有望放松，央行也將繼續(xù)幾輪的降息、降準(zhǔn)，配合地方政府針對(duì)剛需和首次改善購房出臺(tái)一些鼓勵(lì)性的財(cái)稅補(bǔ)貼，才能最大化政策疊加的效果，進(jìn)而達(dá)到刺激“量升”的預(yù)期。
（3）房企融資大環(huán)境“趨緊”、小環(huán)境“松動(dòng)”
對(duì)房企融資而言，2015年國(guó)內(nèi)外三重“緊縮”趨勢(shì)要碰頭：第一重“緊縮”是美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束QE的后續(xù)影響，近兩年紛紛試水境外低息融資的房企，明年應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)有往年的好光景。第二重“緊縮”是歐美加息啟動(dòng)和再工業(yè)化將造成國(guó)際資本回流，會(huì)吸納滯留在中國(guó)的熱錢，中國(guó)外匯占款壓力大為減少的同時(shí)，也意味著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性將明顯趨緊。第三重“緊縮”是央行穩(wěn)中偏緊的貨幣政策，明年M2增速預(yù)計(jì)下降到12%。這意味著央行印鈔不會(huì)像以前那么拼了，這會(huì)導(dǎo)致銀行的可貸額度大幅縮水，銀行間的流動(dòng)性也將明顯趨緊。但是企業(yè)不要過于悲觀，在三重“緊縮”背后，也有三個(gè)“寬松”：第一個(gè)“寬松”是繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的可能性較大。第二個(gè)“寬松”國(guó)家會(huì)加大社會(huì)流動(dòng)性的利用效率，以彌補(bǔ)政府流動(dòng)性的不足。第三個(gè)“寬松”是房企境內(nèi)融資渠道進(jìn)一步通暢。今年樓市大幅回調(diào)，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸常規(guī)，角色從以前的“被打壓”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨槐Ｗo(hù)”的對(duì)象。相應(yīng)地，監(jiān)管層對(duì)行業(yè)融資會(huì)繼續(xù)開閘放道，房地產(chǎn)企業(yè)很可能如其它實(shí)體企業(yè)在各種融資渠道上享受一樣待遇。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
2014年前11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)——樓市數(shù)據(jù)底部徘徊
14日公布了前11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與市場(chǎng)預(yù)期不同的是，多數(shù)數(shù)據(jù)仍處于低位，部分指標(biāo)甚至出現(xiàn)加速下滑的表現(xiàn)。對(duì)未來的市場(chǎng)走勢(shì)判斷，我們持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，明年三四線城市的表現(xiàn)將是決定行業(yè)整體走勢(shì)的關(guān)鍵。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）開發(fā)投資：同比增幅連續(xù)十月回落
2014全年開發(fā)投資預(yù)計(jì)增幅10%-12%之間，增速較往年有明顯的回落，且明顯低于固定資產(chǎn)投資的增幅(全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)15.8%，增速持續(xù)回落)，對(duì)全社會(huì)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為拖累。11月21日晚間央行突然宣布降息，隨著降息的利好以及各地住房消費(fèi)穩(wěn)定措施落地，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，企業(yè)投資信心將有所回升，特別是在一二線城市的投資將有較好的表現(xiàn)。
（2）土地購置：企業(yè)拿地態(tài)度依然謹(jǐn)慎
土地購置面積在1-10月份的微小反彈轉(zhuǎn)正后，再次轉(zhuǎn)入大幅度的下滑。在各地房?jī)r(jià)均有不同程度下滑的背景下，土地價(jià)格依然保持堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)與地價(jià)已經(jīng)形成明顯的背離，這是企業(yè)不愿積極拿地的主要原因。目前除了一線城市和部分二線城市之外，多數(shù)城市土地市場(chǎng)依然低迷。
（3）建設(shè)情況：新開工降幅逆轉(zhuǎn)擴(kuò)大，竣工持續(xù)提速
新開工面積累計(jì)數(shù)據(jù)在上月好轉(zhuǎn)后，本月再度惡化，降幅再次增大。雖然市場(chǎng)開始回暖，但是企業(yè)當(dāng)前之急是消化存量，沖刺全年業(yè)績(jī)。此外今年企業(yè)拿地量明顯下滑也是新開工面積大幅減少的主要原因。新開工的減少將導(dǎo)致明年市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)一定的下滑。
（4）銷售：整體依舊弱勢(shì)，城市分化
從全國(guó)數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)依然不樂觀，累計(jì)數(shù)據(jù)同比增幅依然較大的負(fù)值。在中央和地方分別給出穩(wěn)定住房消費(fèi)的措施后，一二線城市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極的反應(yīng)，南京、杭州等城市成交量甚至出現(xiàn)近幾年來的月度新高。但更多的三四線城市銷售情況并沒有明顯改觀，這是全國(guó)數(shù)據(jù)沒有回升的主要原因。預(yù)計(jì)明年城市間的分化將繼續(xù)，眾多三四線城市供過于求的關(guān)系依然沒有得到大的改善，市場(chǎng)還將振蕩徘徊；一二線城市可能繼續(xù)成為明年市場(chǎng)的亮點(diǎn)。
（5）到位資金：依然短缺
今年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的低增長(zhǎng)主要是受市場(chǎng)銷售不振影響。從細(xì)分項(xiàng)來看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和企業(yè)自籌資金均出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)，表明今年房地產(chǎn)企業(yè)在外部融資上是相對(duì)通暢的，隨著國(guó)內(nèi)降息以及未來可能的降準(zhǔn)，這一塊占比還將明顯提升；主要問題出在企業(yè)收到的定金和預(yù)收款這一項(xiàng)，大幅下滑了12.2%，這主要受市場(chǎng)銷售低迷所致。
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