本期導讀
根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2014年度房企銷售目標完成情況，在統(tǒng)計的19家房企中，8家完成年度銷售目標的85%以上，預估完不成任務的公司約有6成以上。年關將近，房企對銷售目標的態(tài)度發(fā)生分化
12月9日，中央經(jīng)濟工作會議正式召開，從對房地產(chǎn)行業(yè)影響的角度分析，我們認為：房地產(chǎn)業(yè)仍要繼續(xù)抗大旗，因此行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。2015年樓市保持樂觀，不失謹慎
14日機構(gòu)公布了前11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，多數(shù)數(shù)據(jù)仍處于低位，部分指標甚至出現(xiàn)加速下滑的表現(xiàn)。對未來的市場走勢判斷，我們持謹慎樂觀的態(tài)度。2014年前11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評——樓市數(shù)據(jù)底部徘徊
本周1宗土地供應，共計24168.40㎡,較上周32萬方供應驟減；本周土地成交有所下滑，共3宗土地成交，占地350386㎡。
本周商品房供應25萬㎡，相較上周有大幅度上漲；成交面積近38萬㎡，較上周有小幅下跌，成交套數(shù)4481套，有輕微漲幅。
本周無新盤或加推項目。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
年關將近，房企對銷售目標的態(tài)度發(fā)生分化
隨著各房企陸續(xù)公布11月銷售情況，2014年度房企銷售目標完成情況基本可以提前看出端倪，綜合我們監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，在所有統(tǒng)計的19家房企中，8家完成年度銷售目標的85%以上，其余11家房企今年銷售目標任務恐難達成，預估完不成任務的公司約有6成以上。
CRIC點評：業(yè)績完成情況分化明顯
（1）第一類企業(yè)：提前笑傲江湖推案節(jié)奏放緩
目前提前笑傲房企江湖的是恒大地產(chǎn)和綠城中國。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)11月實現(xiàn)銷售金額約134.1億元，環(huán)比增長48.2%，同比增長88.5%。今年前11個月，累計實現(xiàn)銷售金額約1207億元，同比增長22.7%，并完成1100億元年度任務的109.7%。綠城中國也在前11月份累計完成銷售額667億元，超額3%完成年度目標。相交于10月份的大力推案、全力銷售，恒大地產(chǎn)11月推案節(jié)奏明顯放緩。11月新推案項目13個，環(huán)比減少24%，推案面積32萬平，更是環(huán)比減少50%以上。
（2）第二類企業(yè)：接近目標的房企為了沖刺業(yè)績也是拼了
坊間對于11月銷售業(yè)績的熱門看點在于，綠地集團11月銷售額達到380億元，比10月份的210億元大增80%以上。根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1~11月，綠地集團銷售額達到1908億元，而萬科公布的前11月銷售額為1901億元則屈居第二。萬科已經(jīng)在11月份開啟全力沖刺年度業(yè)績的模式，我們數(shù)據(jù)顯示，萬科11月份推案項目44個，新推案量達到了全年最高峰值，達306萬平方米，環(huán)比10月增加了2.2倍以上。同樣地還有遠洋地產(chǎn)，聯(lián)合京東金融將眾籌賣房進一步演繹，全國19城市25個項目聯(lián)動，積極加大推貨、加快去化速度。
（3）第三類企業(yè)：業(yè)績目標完成壓力較大的房企“按部就班”前行
龍頭房企在爭搶頭把交椅的同時，部分房企選擇暫時放棄等待來年再戰(zhàn)。對于一些業(yè)績目標完成壓力較大的企業(yè)，按部就班穩(wěn)步前行，如保利地產(chǎn)、金地集團等。
2015年樓市保持樂觀，不失謹慎
12月9日，中央經(jīng)濟工作會議正式召開，各界對此紛紛前瞻解讀。從對房地產(chǎn)行業(yè)影響的角度分析，我們認為：2015年增長引擎更換期、結(jié)構(gòu)調(diào)整提速期、改革推進攻堅期三期疊加的新經(jīng)濟常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)仍要繼續(xù)抗大旗，因此行業(yè)將繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
CRIC點評：（1）新經(jīng)濟常態(tài)下，2015年房地產(chǎn)仍要抗大旗
12月5日，中央政治局會議分析研究2015年經(jīng)濟工作，定調(diào)我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)處于“新常態(tài)”，強調(diào)把“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”放到更加重要的位置。在此背景下，目前處于國民經(jīng)濟第一支柱角色，產(chǎn)業(yè)能級不高不低偏中流的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)要扮演抗大旗的角色。只要房地產(chǎn)業(yè)不“塌方”，我國經(jīng)濟就有望平穩(wěn)運行。正因為如此，從中央到地方政府都在積極救市。盡管如此，目前樓市回暖還未到理想的程度，預計后續(xù)會有更給力的政策跟進。
（2）2015年房地產(chǎn)救市政策將加快落地
2015年將是房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉硪粋�新的發(fā)展階段。這是由目前的房地產(chǎn)內(nèi)生特性所決定：經(jīng)過長時間的剛需釋放，未來一年樓市成交增量主要靠改善需求拉動的特征非常明顯。而要刺激樓市成交量恢復或有所增長，目前的政策力度還欠火候。預計，明年一線城市限購有望放松，央行也將繼續(xù)幾輪的降息、降準，配合地方政府針對剛需和首次改善購房出臺一些鼓勵性的財稅補貼，才能最大化政策疊加的效果，進而達到刺激“量升”的預期。
（3）房企融資大環(huán)境“趨緊”、小環(huán)境“松動”
對房企融資而言，2015年國內(nèi)外三重“緊縮”趨勢要碰頭：第一重“緊縮”是美聯(lián)儲結(jié)束QE的后續(xù)影響，近兩年紛紛試水境外低息融資的房企，明年應該不會繼續(xù)有往年的好光景。第二重“緊縮”是歐美加息啟動和再工業(yè)化將造成國際資本回流，會吸納滯留在中國的熱錢，中國外匯占款壓力大為減少的同時，也意味著國內(nèi)流動性將明顯趨緊。第三重“緊縮”是央行穩(wěn)中偏緊的貨幣政策，明年M2增速預計下降到12%。這意味著央行印鈔不會像以前那么拼了，這會導致銀行的可貸額度大幅縮水，銀行間的流動性也將明顯趨緊。但是企業(yè)不要過于悲觀，在三重“緊縮”背后，也有三個“寬松”：第一個“寬松”是繼續(xù)降息、降準的可能性較大。第二個“寬松”國家會加大社會流動性的利用效率，以彌補政府流動性的不足。第三個“寬松”是房企境內(nèi)融資渠道進一步通暢。今年樓市大幅回調(diào)，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸常規(guī)，角色從以前的“被打壓”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨槐Ｗo”的對象。相應地，監(jiān)管層對行業(yè)融資會繼續(xù)開閘放道，房地產(chǎn)企業(yè)很可能如其它實體企業(yè)在各種融資渠道上享受一樣待遇。
宏觀環(huán)境/市場快評
2014年前11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評——樓市數(shù)據(jù)底部徘徊
14日公布了前11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與市場預期不同的是，多數(shù)數(shù)據(jù)仍處于低位，部分指標甚至出現(xiàn)加速下滑的表現(xiàn)。對未來的市場走勢判斷，我們持謹慎樂觀的態(tài)度，明年三四線城市的表現(xiàn)將是決定行業(yè)整體走勢的關鍵。
CRIC點評：
（1）開發(fā)投資：同比增幅連續(xù)十月回落
2014全年開發(fā)投資預計增幅10%-12%之間，增速較往年有明顯的回落，且明顯低于固定資產(chǎn)投資的增幅(全國固定資產(chǎn)投資同比名義增長15.8%，增速持續(xù)回落)，對全社會投資和經(jīng)濟增長成為拖累。11月21日晚間央行突然宣布降息，隨著降息的利好以及各地住房消費穩(wěn)定措施落地，市場逐步企穩(wěn)，企業(yè)投資信心將有所回升，特別是在一二線城市的投資將有較好的表現(xiàn)。
（2）土地購置：企業(yè)拿地態(tài)度依然謹慎
土地購置面積在1-10月份的微小反彈轉(zhuǎn)正后，再次轉(zhuǎn)入大幅度的下滑。在各地房價均有不同程度下滑的背景下，土地價格依然保持堅挺，房價與地價已經(jīng)形成明顯的背離，這是企業(yè)不愿積極拿地的主要原因。目前除了一線城市和部分二線城市之外，多數(shù)城市土地市場依然低迷。
（3）建設情況：新開工降幅逆轉(zhuǎn)擴大，竣工持續(xù)提速
新開工面積累計數(shù)據(jù)在上月好轉(zhuǎn)后，本月再度惡化，降幅再次增大。雖然市場開始回暖，但是企業(yè)當前之急是消化存量，沖刺全年業(yè)績。此外今年企業(yè)拿地量明顯下滑也是新開工面積大幅減少的主要原因。新開工的減少將導致明年市場供應量出現(xiàn)一定的下滑。
（4）銷售：整體依舊弱勢，城市分化
從全國數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)銷售形勢依然不樂觀，累計數(shù)據(jù)同比增幅依然較大的負值。在中央和地方分別給出穩(wěn)定住房消費的措施后，一二線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)積極的反應，南京、杭州等城市成交量甚至出現(xiàn)近幾年來的月度新高。但更多的三四線城市銷售情況并沒有明顯改觀，這是全國數(shù)據(jù)沒有回升的主要原因。預計明年城市間的分化將繼續(xù)，眾多三四線城市供過于求的關系依然沒有得到大的改善，市場還將振蕩徘徊；一二線城市可能繼續(xù)成為明年市場的亮點。
（5）到位資金：依然短缺
今年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的低增長主要是受市場銷售不振影響。從細分項來看，國內(nèi)貸款、利用外資和企業(yè)自籌資金均出現(xiàn)較高的增長，表明今年房地產(chǎn)企業(yè)在外部融資上是相對通暢的，隨著國內(nèi)降息以及未來可能的降準，這一塊占比還將明顯提升；主要問題出在企業(yè)收到的定金和預收款這一項，大幅下滑了12.2%，這主要受市場銷售低迷所致。
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