本期導(dǎo)讀
今年12月22日，國務(wù)院才發(fā)布第656號(hào)國務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，至此，我國不動(dòng)產(chǎn)登記終于進(jìn)入全面執(zhí)行環(huán)節(jié)�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公布：離房產(chǎn)稅還很遠(yuǎn)
郁亮：“只有獲得回款的銷售，才是真正的銷售�！倍覀冋J(rèn)為，實(shí)現(xiàn)銷售回款，雖然有很多因素變動(dòng)，但是積極營銷推動(dòng)項(xiàng)目簽約依然是根本。2014，銷冠必備的血統(tǒng)優(yōu)勢(shì)
如果以18個(gè)月作為警戒線來分類，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)測(cè)算，沈陽、青島等7市不僅商品住宅消化周期過長……哪些城市明后年房子最難賣
本周土地市場(chǎng)供應(yīng)大幅回落，成交驟漲：5宗土地供應(yīng)，近16萬㎡,較上周39萬㎡大幅回落；土地成交8宗，近32萬㎡。呈貢新區(qū)越來越成為昆明市未來土地市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。
本周商品房供應(yīng)驟增，成交小幅上漲：商品房供應(yīng)57萬㎡；成交面積31萬㎡，較上周漲幅較大，成交套數(shù)3347套。
本周無新開盤或加推項(xiàng)目。
宏觀環(huán)境/政策資訊
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公布：離房產(chǎn)稅還很遠(yuǎn)
我國不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法規(guī)由來已久，早在2007年通過的物權(quán)法中，即專節(jié)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。但直至今年12月22日，國務(wù)院才發(fā)布第656號(hào)國務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，至此，我國不動(dòng)產(chǎn)登記終于進(jìn)入全面執(zhí)行環(huán)節(jié)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）條例解讀：登記信息保護(hù)嚴(yán)密，預(yù)計(jì)將在三年內(nèi)完成
本次不動(dòng)產(chǎn)登記，其限定的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，并明文列出了需要登記的九類權(quán)利，其中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的有集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等，可謂是涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
（2）行業(yè)影響：短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性的影響
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不論是從供應(yīng)還是需求角度來說，不動(dòng)產(chǎn)登記的出臺(tái)在短期內(nèi)都很難會(huì)造成實(shí)質(zhì)性的影響。
（3）頂層機(jī)制：條例推行未提及房產(chǎn)稅，背后意義無需過多解讀
而就建立長效調(diào)控機(jī)制來說，不動(dòng)產(chǎn)登記條例雖已出臺(tái)，但數(shù)據(jù)庫的自身建設(shè)還有很長的路要走。也并未涉及到后續(xù)工作，諸如房產(chǎn)稅等頂層調(diào)控機(jī)制的推進(jìn)等。我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅制頂層改革還有很長的路要走，行業(yè)長效調(diào)控機(jī)制成行還有待時(shí)日，對(duì)于本次條例的出臺(tái)，也無需過多解讀，我們還是應(yīng)該抱以一顆平常心看待。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
2014，銷冠必備的血統(tǒng)優(yōu)勢(shì)
郁亮：“只有獲得回款的銷售，才是真正的銷售。”而我們認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)銷售回款，雖然有很多因素變動(dòng)，但是積極營銷推動(dòng)項(xiàng)目簽約依然是根本。如今，2014年已近尾聲，那么我們明年該如何調(diào)整上市的產(chǎn)品，如何進(jìn)行項(xiàng)目的推售，將直接擺在眼前。
CRIC點(diǎn)評(píng)：通過整理，我們將熱銷項(xiàng)目大致分為以下三類：
（1）核心區(qū)位內(nèi)，首次上市、價(jià)格低開項(xiàng)目，去化率多能達(dá)到8成
我們發(fā)現(xiàn)，2014年下半年首次上市、價(jià)格低開的熱銷項(xiàng)目多集中在北京、深圳等一線城市。一方面，城市價(jià)值對(duì)項(xiàng)目熱度起到關(guān)鍵影響作用；另一方面，價(jià)格定位直接推進(jìn)了項(xiàng)目的熱銷。一般而言，核心城市首次入市的項(xiàng)目價(jià)格定位低于預(yù)期開盤價(jià)格，去化更容易。
（2）剛需大盤積極推售，項(xiàng)目熱銷保證房企資金回流
一般情況下，剛需大盤熱銷項(xiàng)目多分布在核心二線城市及部分一二線核心城市輻射的重點(diǎn)三線城市；同時(shí)，大盤熱銷項(xiàng)目多集中于碧桂園、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等規(guī)模房企，房企在規(guī)劃大盤項(xiàng)目時(shí)，大盤中剛需產(chǎn)品一般會(huì)作為一期產(chǎn)品積極推售，以便資金快速回流。
（3）政策支持、成本降低，改善型熱銷項(xiàng)目占比提高
930政策、2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的政策，進(jìn)一步刺激了改善型置業(yè)群體。同時(shí)，房企銷售壓力依然存在，成交價(jià)格維持相對(duì)低位。綜合來看，無論是政策的支持，還是房貸成本的降低，都為改善型置業(yè)需求入市提供了良好的環(huán)境。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
哪些城市明后年房子最難賣
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)先冷后熱的走勢(shì)，多數(shù)二、三線城市的供求結(jié)構(gòu)也不斷調(diào)整，去化壓力大為緩解，但中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)卻不能一概而論。如果以18個(gè)月作為警戒線來分類，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)測(cè)算，沈陽、青島等7市不僅商品住宅消化周期過長，短期內(nèi)供求關(guān)系失衡……
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）7大庫存超警戒城市未來土地供應(yīng)分化，青島中長期供求風(fēng)險(xiǎn)最大
首先，我們可以看出沈陽、青島、長春等7市到2014年11月底為止18個(gè)城市中商品住宅消化周期最長的城市，其中沈陽商品住宅消化周期甚至高達(dá)31個(gè)月。但從體現(xiàn)中長期風(fēng)險(xiǎn)的土地消化周期來看，7個(gè)城市略有分化。另一方面，青島和常州的土地消化周期則較高，均在2以上。
（2）當(dāng)前供求平衡不能一葉障目，武漢過半數(shù)區(qū)域土地消化周期偏長
從當(dāng)前各城市庫存消化周期來看，目前濟(jì)南、大連、武漢等8市供求基本平衡，但消化周期呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而從土地消化周期來看，8市也有明顯分化跡象，未來風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視。一方面，貴陽、合肥、重慶、南京和廈門相對(duì)較低，均在2以下，未來供求風(fēng)險(xiǎn)較小。另一方面，濟(jì)南、大連土地消化周期畸高，壓力不言而喻。尤其需要注意的是，武漢過半?yún)^(qū)域均存在中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，在市場(chǎng)逐步回暖筑底的態(tài)勢(shì)下，各城市樓市雖住宅庫存量降低、供求關(guān)系略有緩解，但并不表明中長期風(fēng)險(xiǎn)煙消云散。對(duì)于中長期內(nèi)或有激增風(fēng)險(xiǎn)的城市，地方政府切忌盲目發(fā)展，肆意擴(kuò)張，要有機(jī)會(huì)的控制供地節(jié)奏，同時(shí)開發(fā)商也要理性判斷市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)整布局。
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