本期導(dǎo)讀
1月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出了要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
國家發(fā)改委印發(fā)放開物業(yè)、停車費(fèi)等價格文件，有助于提升服務(wù)品質(zhì)近日，從國家發(fā)展改革委獲悉，國家發(fā)展改革委會同有關(guān)部門先后印發(fā)了8個文件，其中包括指導(dǎo)地方放開非保障房物業(yè)、住宅小區(qū)停車費(fèi)等9項(xiàng)服務(wù)價格。
房企扎堆的那些區(qū)域和城市通過TOP100房企的項(xiàng)目銷售清單，我們進(jìn)一步分析：哪些區(qū)域是TOP100追逐的熱點(diǎn)？哪些重點(diǎn)城市的競爭激烈程度高？哪些區(qū)域型房企具有先天成長優(yōu)勢？
本周土地市場供應(yīng)輕微回落，成交有較大漲幅：8宗土地供應(yīng)，14萬㎡，較上16萬方有小幅下降；土地成交8宗，近25萬㎡，較上周漲幅較大。
本周商品房供應(yīng)近19萬方，成交有輕微降幅：本周無新規(guī)劃審批商品房項(xiàng)目；成交面積17萬㎡，成交套數(shù)2003套，均有小幅下滑。
宏觀環(huán)境/政策資訊
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》
1月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出了要大
力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信
托基金(REITs)試點(diǎn)、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
CRIC點(diǎn)評：
這些措施不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低新房庫存的重大創(chuàng)新,也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制和優(yōu)化我國住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。
1、建立長效機(jī)制，貫通房地產(chǎn)各級市場。住建部此次出臺的指導(dǎo)意見意在建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制,將會在中長期影響行業(yè)的發(fā)展軌跡。住建部的指導(dǎo)意見以促進(jìn)住房消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn),大大擴(kuò)充了二級市場和四季市場的
覆蓋范圍,深化了房地產(chǎn)二級市場和四級市場的融合程度,使得它們能形成資源互補(bǔ),從而提高子市場的運(yùn)行效率。
2、新房銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變，有利加速去化。新房銷售是開發(fā)商針對住宅產(chǎn)品的主要盈利模式,銷售受制于市場狀況、貸款難以程度和購房人群的支付能力,在回款的節(jié)奏和可持續(xù)方面都存在很大的不確定性,尤其是在大部分供過于求的三四線城市,新房庫存幾乎不可出清。但此番由開發(fā)銷售向租售并舉模式的轉(zhuǎn)變,使得購房需求不足但租賃需求相對強(qiáng)勁的區(qū)域新房快速去化成為可能,一定程度上能緩解存貨壓力。
國家發(fā)改委印發(fā)放開物業(yè)、停車費(fèi)等價格文件，有助于提升服務(wù)品質(zhì)
近日，從國家發(fā)展改革委獲悉，2014年11月下旬以來，國家發(fā)展改革委會同有關(guān)部門先后印發(fā)了8個
文件，放開24項(xiàng)商品和服務(wù)價格，下放1項(xiàng)定價權(quán)限。其中包括指導(dǎo)地方放開非保障房物業(yè)、住宅小區(qū)停車費(fèi)等9項(xiàng)服務(wù)價格。
CRIC點(diǎn)評：物業(yè)管理作為房地產(chǎn)在長期存續(xù)過程當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，一直受到政府的限制。此次發(fā)改委開放價格并不意味著物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)的上漲，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)需聽取業(yè)主大會的意見，經(jīng)2/3的業(yè)主同意才能實(shí)行。業(yè)委會員也可采取公開招標(biāo)的方式，比質(zhì)比價，選聘服務(wù)質(zhì)量好、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低的物業(yè)公司。開放價格將促使物業(yè)公司提高自身服務(wù)水平，服務(wù)差，價格高的物業(yè)公司將被市場所淘汰。物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)價格的開放能發(fā)揮市場對資源配置的決定作用，加上政府部門的監(jiān)管，激發(fā)相關(guān)市場活力，通過市場機(jī)制促進(jìn)效率的提升
公積金改革進(jìn)一步優(yōu)化，昆明市住房公積金使用將更加多元化
近日，公積金提取使用傳來利好消息，有官方消息傳出，歷經(jīng)兩度推遲的《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作已經(jīng)基本完成，并已形成了《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂草案稿。如無意外，這份修訂草案稿
將于近期上報國務(wù)院法制辦。
CRIC點(diǎn)評：公積金長期存在“交錢容易提取難”的問題，不少公眾按期繳納公積金，但等到急需使用時卻需經(jīng)過各種條件審核限制，提取和使用一度成為公積金制度普遍存在的老大難問題。昆明市住房公積金管理目前執(zhí)行的是2010年9月30日審議修訂的細(xì)則，雖然目前的昆明市住房公積金用途已趨于多元化，但值得注意的是，對這些“其他”用途提取條件都有著嚴(yán)格的限制。而在《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂完成后，公積金的使用和提取范圍或可進(jìn)一步放寬。這也意味著，長期存在“交錢容易提取難”的公積金問題將得到有效解決，個人公積金的用途也將從傳統(tǒng)的房貸單一途徑拓展多元方向，公積金的提取也將更加方便和簡單。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
房企扎堆的那些區(qū)域和城市
2014年12月31日，CRIC研究中心發(fā)布了2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜。通過TOP100房企的項(xiàng)目銷售清單，我們進(jìn)一步分析：哪些區(qū)域是TOP100追逐的熱點(diǎn)？哪些重點(diǎn)城市的競爭激烈程度高？哪些區(qū)域型房企具有先天成長優(yōu)勢？
CRIC點(diǎn)評：
(1)熱點(diǎn)區(qū)域：華東依然是第一主力銷售區(qū)，華北、西南最具成長潛力
從銷售區(qū)域分布看，華東依然是TOP100房企的第一主力銷售區(qū)，銷售金額貢獻(xiàn)率超過3成。華東區(qū)域銷售貢獻(xiàn)最高，主要是因?yàn)橛猩虾�、杭州、南京、蘇州、合肥、無錫等人口吸附力強(qiáng)、市場需求旺盛的市場支撐。華北、華南緊隨其后，銷售金額貢獻(xiàn)率都接近1/4。3/4的TOP100房企在華北有布局，45%的TOP100房企在該區(qū)域的龍頭城市北京、天津有布局。中西部的華中板塊和西南板塊銷售金額合計占2成。幾年前是華中板塊較西南板塊更強(qiáng)勢，現(xiàn)在西南板塊已將華中板塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。從銷售大格局看，品牌房企短期內(nèi)仍需將布局重心布局在華東、華北、華南等區(qū)域。
(2)熱點(diǎn)城市：一、二線城市是主力銷售區(qū)，中西部二線城市活躍
重點(diǎn)城市對TOP100房企的銷售金額貢獻(xiàn)非常突出。對TOP100房企銷售金額貢獻(xiàn)最大的30個城市，業(yè)績貢獻(xiàn)高達(dá)56.5%。其中，貢獻(xiàn)最大的10個城市對TOP100房企的銷售金額貢獻(xiàn)占1/3強(qiáng)，這些城市包括北上廣一線城市，中西部的成都、重慶、武漢，長三角的杭州、南京、蘇州，華北的天津，這說明TOP100房企最核心的城市布局在一線城市以及長三角和中西部的二線城市。再看貢獻(xiàn)排在第11位到第20位的城市，這些城市對TOP100房企的銷售金額貢獻(xiàn)接近1/7，華南最多，有4個城市，其次是華北3個，華中2個，華東1個，其中華南的佛山是唯一個入圍的三四線城市，其對TOP100的銷售金額貢獻(xiàn)高達(dá)1.7%，僅次于一線深圳1.9%
宏觀環(huán)境/市場快評
誰才是30城樓市之真正霸主
2014年12月31日，CRIC研究中心發(fā)布了2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100排行榜。通過TOP100房企的項(xiàng)目銷售清單，我們進(jìn)一步從城市入手分析：各城市TOP10的市場份額達(dá)到多少？各城市市場的TOP10企業(yè)特征又是如何？
CRIC點(diǎn)評：
（1）30城市場競爭差異大，一線城市相對均衡
據(jù)30個重點(diǎn)城市2014年銷售TOP10市場份額來看，無論以銷售金額抑或銷售面積計算，均可將這30城大致分為三類：第一類為市場高度集中城市，前十強(qiáng)房企市場份額占到半數(shù)以上，福州、貴陽最為典型，其次昆明、泉州也較為明顯；第二類為市場較為分散城市，前十強(qiáng)的市場份額不足3成，主要代表有青島、成都和長沙三個城市；第三類為市場競爭程度相對均衡城市，多數(shù)城市均屬該類，十強(qiáng)的市場份額基本處在40%上下。
（2）精耕大本營且市場規(guī)模小致高集中度，規(guī)模大城競爭更激烈
市場集聚性強(qiáng)的城市多為房企總部所在地，閩系房企為近年來勢頭最盛的派系，陽光城、融信、金輝、泰禾等新晉黑馬均發(fā)家于福州。類似的城市有如貴陽、廈門、泉州，皆是本土發(fā)跡房企坐莊。市場集聚度小的城市，諸如長沙、成都、武漢、青島，這類城市基本上不存在本土強(qiáng)勢企業(yè)，全國性房企在當(dāng)?shù)仫L(fēng)生水起，占據(jù)TOP10多席，但十強(qiáng)占比不大。對企業(yè)布局而言，城市間競爭程度各有差異，房企進(jìn)駐新城市自是難度不一，競爭程度高、集中度低的城市各房企競爭力相當(dāng)，進(jìn)駐較易，只要能夠迎合當(dāng)?shù)刭彿空咧脴I(yè)需求，便不至于出現(xiàn)水土不服現(xiàn)象，而且該類城市市場規(guī)模大，精心經(jīng)營也能逐步占領(lǐng)一席之地；而競爭程度低、集中度高的城市當(dāng)?shù)佚堫^房企市場占有率高，本土房企實(shí)力與勢力均不可小覷，新進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐風(fēng)險不在話下，實(shí)難打破現(xiàn)有格局，若無“金剛鉆”這樣的絕對競爭優(yōu)勢我們建議最好還是別攬這“瓷器活”，盡量選擇競爭環(huán)境寬松的城市突破為妙。
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